编者：作为反映青岛房地产市场发展的风向标，一年一度的秋季住交会又与我们相约了。2010年针对房地产的新政频出，一度市场观望情绪严重，后新政时代，各个开发商都采取了哪些措施吸引购房者？青岛楼市发展何去何从？现在是否是老百姓出手买房的好时机呢？
青岛房天下借助自身网络传播平台，深入采访青岛楼市的领军人物，希望将这些地产精英的精妙观点展现给广大网友，对更多的人能有所帮助和感悟。
房天下对话金鹏翔投资有限公司总经理耿志侠
房天下：首先感谢耿总接受我们房天下的采访。先谈一下我们代理公司的概况和项目吧，以及我们代理的哪一个是得意之作？
耿志侠：像我们代理的海尔，辐射山东省内，以青岛济南为中心，现在向临沂、烟台青岛的周边地区发展。我们的典型代表一个是保利百合花园，还有就是海尔的原乡墅。保利百合花园是军队的作风，与他们合作是雷厉风行；海尔追求创新，每次都要做不一样的产品，讲究每一个产品都赋予很深的内涵。保利教给了我们打仗，海尔教给了我们欣赏文化。
房天下：看咱们的公司做的非常的灵活。
耿志侠：是这样的，我们要根据不同的企业做不同的变化，因为不同的企业要求是不一样的，根据我们合作合办的要求来做。
房天下：这也是我们现在做的比较好的基础。现在随着咱们青岛房地产业的发展，代理公司这种市场也是非常的火爆，耿志侠您怎么看待这种代理公司火爆情况竞争的合作？
耿志侠：有竞争，但是说实话，没有什么激烈竞争，因为每个企业的核心竞争力都不一样。有的企业放在前期，有的放在中期，有的放在后期，有的前中后都有。企业的理念不同，整个的结果和服务的质量都不一样，所以我认为代理公司之间不存在激烈的竞争。反而我觉得是一个合作共赢的关系，使我们的行业丰富了起来，做的更有深度一些。以前说房地产是体力活，实际这是一个脑力活。
房天下：耿总一看就很专业啊，那您作为专业人士，看现在逢着金九银十的到来，青岛的刚性需求非常的火爆，您对刚性人群有什么建议？他们现在是否是买房子的时机？
耿志侠：我是这样想的，如果是刚性需求，对房子肯定是有他所需要的，不要受外界太大的干扰。因为房子不管多么贵，都是你生活的辅助物，你生活的主宰最重要的还是你自己。只要适合你、符合你，动手就好了。
房天下：青岛的房价高是众所 ，但是你既然选择这个城市，生活在这个城市，就要接受。那么耿总您觉得，现在青岛的这个市场面对今年的“金九银十”是欣慰还是要经受考验的？
耿志侠：我觉得都有，只要你产品做的好什么时候都是“金九银十”，但是如果你做的不好，那就很难说了。像海尔山海湾就做的很好，我们是5月2号开盘，正好是新政刚出来的时候，新政出台一个周的时间，我们并没有受到新政的影响，就是因为产品做得到位，这一切老百姓都看在眼里了。事实上，我们看次的调控，在冷的时候永远有热的时候，就是这个产品有自己的核心竞争力，所以我认为没有淡季的需求，只有淡季的产品。像青岛我一直都看好，青岛有这个快速发展契机的城市，在是不多，还有青岛市这个经济发展结构中，有强大的吸附力，没有办法停止下来，肯定是快速发展的。青岛每年引进人才的政策，包括外来企业落户的情况，会带来很多人在青岛安家置业就业，所以这是一个加速增长的过程，没有办法。
房天下：那对2010年房地产商如何完美收官，给房地产商们一个好的建议吧。
耿志侠：不要管外界的风雨变幻，包括2008年对我的一些启发。其实2008年有很多企业退出房地产，包括放弃，我觉得人只要坚持，有自己的韧性，就要做下来。
房天下：最后对我们房天下的网友说几句。
耿志侠：房天下是我们与购房者的平台，我希望我们网友持续关注我们每一个房地产企业，同时呢也把房地产好的理念和文化传播给大众、社会。
北京浩文世纪地产机构副总经理贾金哲
房天下：您怎么看待青岛“金九银十”的销售状况？
贾金哲：我认为，“金九银十”这个词本身说的不准确，很多年以前比较常用“金九银十”，当前青岛的市场一直不温不火，销售比较均匀，因此今年的“金九银十”还很难说。
更多意义上，在青岛我认为有半年的时间是卖房的好时期，从四月份到十月份这半年都是好时候。其实“金九银十”已经拓宽了，购房者只要有需求，不会说等到“金九银十”才会买，其他时候也会考虑购买。从房地产成交量上来看，这两个月，回升态势会比较明显。
实际上现在是这样，从去年年底到今年年初，一直到新政出来后，购房者跟开发商之间一直在做博弈，博弈的裁判员是政府，目前来看没有输赢。开发商有部分顺应要求在降价，降了以后，刚性需求就出来了，说明这个市场是存在的，是刚性存在，改善需求也是存在的，只不过现在房价有点高，已 过了购房者的承受能力。但我觉得青岛跟一线大城市不太一样，那些城市房价在2009年透支的比较多，上升幅度比较大；青岛在过去的几年里面，一直都不温不火，属于稳步上升，没有像一些一线城市那样跨越式，疯狂上升。
房天下：怎样看待南方的城市房价出现了松动？
贾金哲：我觉得青岛，首先因为没有透支，所以它就不存在下跌，或者松动。应该讲，几个大都市泡沫是比较多的，所以有挤压泡沫的问题，青岛泡沫不多，所以挤出的泡沫成分不会太多。我觉得青岛肯定会顺应整个市场的潮流，市场价格会有一定的松动，但是下跌不会幅度不会太大。应该说，青岛房地产市场，还是一个稳步发展的态势。
房天下：作为购房者，现在可以出手买房吗？
贾金哲：我认为可以，为什么呢？倒退十年，从2000年到2010年，所有在以前买过房的人都赚到钱了，都在想“当初再多买一套就好了”，包括我在内也是这样。我以前在不同时期买的房子，都觉得赚到了。再往后想，到2020年，回想今天，你还会觉得房子很便宜，一定是这样的，因为土地是稀缺的，青岛就这么大一块地，具有稀缺性和不可复制性。我在香港中路买了房子，你以后在香港中路就买不到了，因为这个房子是我的。我在温泉买了一套别墅，买了之后，不会再有了，除非我二手房卖给你，房地产具有这种资源的独占性，我占有了就没有了。既然资源是稀缺的，土地是排它性的，不可复制的。我买了你就不能买了，这样就少了。
第二，从国家货币供应上来讲，我们每年货币供应量增长率是17%，假设国家今年发行30万亿人民币，明年就会多发行5.1万亿，每年增长17%，而且是年年在长。这意味着市场当中，货币越来越多，这些货币做什么用？是消费，第二是政府用来进行固定资产投资和基础建设，比如修道路，修桥梁、地铁，改善城市市政基础设施等等。这些资金投资带动的是城市土地价值的提升。开发商拿到土地，取得的成本提高了，再加上人力资本提高，建材成本提高，房价自然会水涨船高。 目前我们每年通胀率是3%-5%。如果你的房子今年值100万，如果明年不涨到105万，是不是就等于贬值了呢？房价数值的上涨是一定的。还有我们现在每年的GDP增长率是8%，房地产相关行业对此作出了巨大的贡献，如果没有房地产开发，没有房地产价格的提升，GDP能增长吗？
第三，中国的刚性需求在支撑。有一个数据是城镇化率。城镇化率是什么概念？在城市居住、生活、工作的人，占总人口的比例，就是城镇化率。我们党十七大提出一个观点是全面建设小康社会，小康社会的指标是什么？按照世界统一的规定，城镇化率达到65%就可以定义为小康社会。当前我们还有30多年的时间来迈进小康社会，为了我们在未来得这几十年里面，尽快达到小康社会，就要持续走城镇化道路。我最近看到一个内部的参考，中国从47%的城镇化率到65%的城镇化率，需要18-20年，每年递增0.8%-0.9%。进入小康社会，就需要有18%的人口进入到城市。所以刚性需求还是存在，老百姓至少不买房，也得租房，租房也得有房子。所以房地产市场还会持续稳定增长，现在买房子出手也是合适的。
房天下：房地产市场的价格持续增长与市场供应之间的关系应如何解决？
贾金哲：解决的方式是这样的，需要政府的宏观调控，但是不需要政府对市场作出具体的干预。宏观调控政策以政府为主导，市场由开发相关的各个环节自发调控。
我想在未来得这些年里面，通过政府的宏观调控，市场的自发调节，通过购房者的理性消费，我们的房地产市场不会出现暴涨、暴跌的非理性状态，一定是健康持续增长。
房地产市场会是一个稳步上升的，而不是大起大落的，这是我对未来房地产市场总体趋势的描绘，可能一年涨10%-20%。今年到明年上半年可能会出现回调，过去涨多了，会修复一下，但不是所有的，是局部的，过去涨的太高的、地段不那么稀缺的、复制性不那么强的项目会有一定回落。但是地段好的，稀缺性强的，高端项目不会调的太多。这是我对未来房地产市场的基本的判断。
青岛绿城 刘名子
房天下：先跟我们房天下的网友打个招呼吧。
刘名子：各位房天下的网友大家下午好，我是来自绿城的刘名子，非常高兴今天在这里为大家传递一些我们的信息，希望大家能够借房天下的平台，还有我们房天下卡这样一个渠道，买到自己称心如意的房子。
谈项目：理想之城、紫薇广场、绿城审计局项目三项目斗艳住交会
房天下：作为房天下的老朋友，介绍一下对此次参展的情况。
刘名子：绿城本次参展的主题是“共同创造青岛的美丽”，实际上，绿城来青岛有4年的时间了，目前开的项目有三个：个项目理想之城，现在开发得如火如荼，相信大家也有所了解；第二个项目是我们在胶州的紫薇广场；第三个项目是我们在市南区的一个海景项目，我们在集团内部叫“绿城审计局项目”，在延安三路和香港西路的交叉口。我详细介绍一下这三个项目。
理想之城，一期23万的商品房已经于去年的6月份和11月份完美交付了，总共有接近1200户业主，园区也非常漂亮，部分业主已经感受到了理想的居住之所。还有一块在理想之城大概有43万的安置房，3500户旧村改造的社区的居民已经享受到我们绿城的服务，这是已经交付的。目前在建的是二期的法式多层洋房，还有西子公寓，营造的是一种法式的、浪漫的、有点宫廷的生活方式。西子公寓是沿着李村河的滨河高层公寓，我相信更多的房天下的年轻网友，包括我们年轻的一些购房者，会比较青睐这一款。
还有几款在建的像蓝庭后面有一块，也是地中海风格的，目前我们有几块区域也在规划，像在中间有一个占地五万平方的一个中心公园，还有为2040年园博会配套的五星级酒店，正在规划设计。
我们刚才谈到的御园和西子公寓预计在10月份推出来。理想之城还有一个卖点是地铁的M2号线，会穿过理想之城。
胶州的紫薇广场项目总的建筑面积是170万平方米，在胶州市政府北侧50米，我们定义为“胶州新城的推动”，为什么这样讲？现在的胶州总体上从城市发展来讲分为两个板块，一个是新城，一个是老城，大部分人在新城上班，在老城居住。那我们这个社区将来会有五星级酒店——喜来登酒店，现在在建的有一期住宅，将来配套建设幼儿园、小学，让在胶州新城工作的人能够也生活在新城区，实现“市政府办公，市政府后花园居住”的理想。一期的住宅是120-200平方的城市中央的高品质住宅，这一块将于今年10月份推出。
第三个项目是在延安三路和香港西路的交叉口，这个项目算上去应该是绿城集团的一个高品质项目，现在正在做产品研究，大概30万平方，有一线的海景住宅，有五星级酒店，现在初步意向是希尔顿，有酒店式公寓，有写字楼，还有我们的集中商业，是地上商业和地下商业结合在一起，所以这个项目我们是这样定义的，是“绿城在青岛的美丽的海岸线一个璀璨的珍珠”，因为它有300多米的建筑高度，有高品质的综合体业态规划，加上我们尊贵版的园区体系，将来会给岛城人民呈现一个精品。>>>>进入详情
房天下提供的绿城理想之城售楼电话:0532-84667777/88447777
房天下提供的紫薇广场售楼电话:0532-88226666
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