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买房100问系二:50问面面俱到 五专家帮您选房

——买房周末大百科 尽在房天下智囊团

房天下   2010-11-03 09:25

[摘要] 每周六下午两点,让我们相约在中联创意广场,五项全能专家(银行界专业人士、房天下数据分析员、理财专家、中介人士、资深投资版主等)亲临现场,为您解答各式各样的买房难题。

自古,安居方可乐业,房子在老百姓心中的地位举足轻重。房子绝不是一般商品这么简单,而是一个家,一个靠自己打拼,换来的一片属于自己的温馨港湾,一份安定,一份归属,一份责任,一份慰藉,一份自豪。

当前二次调控来袭,首套房首付款比例提高,三套房贷款全面叫停,人民币存贷款、公积金存贷款基准利率提高,纵观当下青岛楼市,箭在弦上的青岛楼市调控细则目前依然“犹抱琵琶半遮面”,这又给买房人增加了不少的迷茫,您是否还不知道如何选房?您是否还不知道何时出手?您是否还在犹豫到底是在市北买房还是在城阳买房?在这里所有的问题都得到解答。

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置业锦囊系列二:

21.近两个月青岛楼市的成交情况如何?这样是不是我们就可以预测以后的房价走向如何?

房天下:我简单跟大家交流一下。最近两个月青岛市成交数据的情况。从数据来看,大致看出来这个城市成交到底是什么样的状况。据我们做的统计分析,9月份、8月份,青岛市总成交9月份是9000多套,是历年来基本上是的。八月份是7600套,九月份是9500多套,十月份数据是到10月2号左右统计出来。从两个月的成交情况来看,基本上是属于往年青岛每个月正常的成交数应该在6000到7000套左右,从今年的形势来看,这两个月超出了很多,十月份估计有可能超过九月份。因为我们对前三个星期的数据做了统计,每天的基本套数在400到600套之间,而且是10月19号有个很奇怪的现象,成交了1100多套,这是历史上从来没有的。如果说按30天来算是3万套,青岛正常成交值,包括06年到现在,基本是一手房在6000到7000套,十月份会突破一万,为什么这么高?青岛的限购令还没下来,量比九月份有很多的增长。大致是这个情况。

这是我们从9月份的楼盘日交易分析来看,这是500线,基本不会超过500线,但是10月份基本在400、600这个线徘徊,这是19号。各区成交情况,10月份跟这个区是差不多,我们做了几个区的分析。这是城阳李沧,基本都是这个曲线。现在目前来看,成交主力还是说户型是在60到90平,还有90到120平,刚需人群和改善人群占市场主力,占81%。

价格区间,我们从9月份数据分析来看,6000到8000,这个价位是市场主体,这个价位百分比不够明显,套数包括面积区间这块很明显,90到120,60到90,这是大的区间。

市场情况就是这么回事,各个区现在基本大的情况是为什么现在成交量这么高?因为没有楼盘可推,新楼盘很少,尤其是金九银十之后,开发商没有新盘推出,所以说对以前的滞销楼盘都是一个大的触动,他们的成交比较高。大家有什么情况交流交流。

房天下:这里几个数据,听起来感觉没有什么意义。往年每个月是六七千,今年9月份是9000多套,今年十月份比9月份还要卖得好。上周新政9月30号出来的时候,二期126套房,从来没有那么好,连续三天卖七八套,他们户型偏大,新政出来反而卖得好,这不是新政对他们没有作用,大家觉得原来10月买房,那我现在就买,把十一、十二在十月就买出来了。

大部分时候,我们记得以前做过一次数据统计的时候,08年的时候成交非常少,都是非常小的户型,都是60往下的,只出50几的房子,要不就是120几的,比重颠倒的时候,就说明市场在萎缩,这说明整个市场交易情况萎缩了,下一步就造成开发商卖房子,比如推出300套卖房子,只出来30个人,剩270套,要还银行贷款,还款着急的时候就会价格跳水。08年的时候价格跳水在尚东区从9000多块跳到6600,一下子前期买的人的首付整个放进去了。

从这个数据来看,整个现在十月份的数据,不能说新政对市场没有影响,毕竟11月、12月怎么样,现在没法说。这是从数据上看。我觉得另外新政对其他的影响更明显的是中介这边,咱听听石大姐的。

中介石经理:这个新政给我的感觉就像是炒股票,新政没出台的时候,大家是观望,新政要出了我是不是等一等,这是最不好干的时候。等新政一旦出来了,已经出来了,大家都知道了,透明了,像股票一样,该买的买,该收的收,市场还会回暖。现在市场很好,就是刚才那个数据。

一手房、二手房都差不多,前端时间,四月份的时候国家已经出来政策,又是贷款,又是利率,对市场冲击影响很大,很多人贷款贷不下来,有的人贷不下款,那么就违约,大家各自把钱拿回去,国家政策是不可抗拒的。

过了4、5月份的时候,市场就很好了,那时候又是加息又是利率,出台之后市场就回暖了,7、8月份都挺好的,特别是9月份。特别是浮山后那块鲁信和金光丽园。鲁信开盘的时候各地都是好车,好多中介都过去看,保安就开条门缝,有好多人。这个东西就是这样的,前期观望多长时间,反弹就有多大。08年的时候观望期很浓,09年就有反弹。

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