[摘要] 6月全国70个大中城市新建住宅销售价格环比涨幅继续趋缓，但多数城市房价仍在上涨，其中二三线城市涨幅更是超过一线城市。在此背景下，日前国务院要求“房价上涨过快的二三线城市也要纳入限购范围”，这一消息引起了市场的再次震动，对一线城市，将带来什么样的影响？
6月70个大中城市新建住宅销售价格环比涨幅继续趋缓，但多数城市房价仍在上涨，其中二三线城市涨幅更是超过一线城市。在此背景下，日前国务院要求“房价上涨过快的二三线城市也要纳入限购范围”，这一消息引起了市场的再次震动，对一线城市，将带来什么样的影响？市场中传言，限购令扩大化，投资客将重新回潮一线城市，市场情况真的如其所言吗？
首先，从投资的角度而言，一线城市限购从严，尤其是像上海出台“沪四条”，当中提到政府可以指导开发定价，进一步强化楼市调控，维稳房价，一定程度上为中长期的投资客带来市场机会。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，“沪四条”中涉及政府可以指导开发商定价的情况，政府指导开发商定价一般是略低于市场价的。在这样的政策下，政府指导开发商楼盘定价有可能对非常看好当地的投资客来说，尤其是豪宅的中长期投资客来讲，有可能现在是一个非常有利的进入时期。原因如下：
在市场低迷或市场平稳期，由于楼市“限购”等因素的存在，豪宅市场尽管呈现出阶段性成交低迷的状况，但由于市场的长期趋好性、投资渠道缺乏及豪宅物业的抗跌性较强等原因，中长期的投资客在这个时候正是有更多的时间去选择合适的项目去投资，并且在“限购”及政府指导开发商楼盘定价的市场背景下，豪宅物业价格涨幅比较平稳，甚至当前的售价略低于市场价格，未来市场一旦反弹，中长期投资者将获得更大的投资回报与。从这个意义上讲，楼市“限购”对豪宅中长期投资者来说也是赢得了投资豪宅物业的时间。
但是，同策咨询研究部总监张宏伟认为，从投资的角度而言，一线城市限购从严，房价涨幅空间被压缩，不利于短期的投资客进场。也就是说，当限购令扩大化，进一步向二三线城市蔓延时，一些短期内依靠房产快速而获得溢价的短期投资客难以大幅回潮像上海这样的一线城市。具体分析如下：
首先，一线城市调控政策逐渐从严，尤其是上海出台“沪四条”，叫停补缴纳税证明及社保证明，短期投资客进入房地产市场将越来越难操作；同时，政府指导开发商楼盘定价，导致楼盘价格涨幅在短期内难以发生太大的变化，这导致短期投资客短期内获得的溢价的空间也将越来越小，此时也不适合短期投资。
从成交量角度来讲，同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于“沪四条”中叫停外地户籍补税购房等措施，其实就是针对之前规避限购措施而来，该条政策的实质意义在于上海楼市“限购”再度收紧，也是为了限制短期投资客过多进入市场。从这个意义上来讲，上海下半年仍将是以自住需求为主的市场，短期投资客难以大幅回潮像上海这样的一线城市。
第二、二三线城市限购政策将更具灵活性，投资客进场还存在市场机会。调控政策尤其是二三线城市应用应该保持一定的灵活度，同时，根据当地房地产市场情况变化，各地当前限购政策出台也应为后续政策出台留有市场空间， 这样更能够体现政策的灵活性、动态性、持续性与有针对性。诸如补缴纳税证明及社保这方面二三线城市有可能不及上海那么严格，因此，从操作层面来讲，短期投资客仍然存在进场的机会。
从投资回报的角度而言，对于即将出台“限购令”的二三线城市，新“国五条”或使二三线城市楼市短期迸发。如丹东、宜昌、韶关以及南昌、呼和浩特等地的房地产市场的成交量价有可能出现短期走高或暴涨的市场现象。这和先期一线城市和部分二线城市出台“限购令”的市场抢购现象较为相似，主要是也为了抢在限购令出台之前进行房产交易，以规避限购令出台而带来的不利影响。其实，这样的一个抢购行为，一定程度上也为短期投资客赢得了投资及短期获利的市场机会。
第三、一旦二三线城市限购之后，会不会影响到上海的楼市，同策咨询研究部总监张宏伟认为，没有太大的影响，即使没有“沪四条”，外地人来上海，按照相关的规定来购房，应该说在通路上还是存在一些问题。对于不熟悉上海房产交易环节的投资客，理所当然，进入房产投资市场在操作环节上存在问题，难以入市。对于经常在上海的投资客，他们更加熟悉上海的房产交易环节，在短期内难以获得较大的，率较低的情况下，他们将更多的选择观望，或利用这段时机选择更佳的投资机会。
（来源：同策咨询）
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