[摘要] 邢台一开发商逾期1年不交房 为啥不承担违约责任
■辛辛苦苦买的房子，在千呼万唤中，始终到不了自己手中。而当要求开发商承担违约责任时，开发商往往会拿出合同中的约定以搪塞购房者。连日来，记者接到河北邢台多起购房者反映，开发商不交房，还蛮有底气的绝口不提违约责任。合同约定是否有效？购房者如何维权？监管部门的影子何在？系列问题在每个购房者心中悬疑。
■电接不上所以一直不能交工
4日上午，位于邢台市开发区的东方明珠小区内狼藉一片。现场施工人员告诉记者，他们正在铺设燃气管道。小区内的沟沟壑壑以及尚未硬化的路面，让购房者张先生一直心里没底，“什么时候才能交房呀？”
2010年1月份，符合经适房购房条件的张先生，在取得政府的3万补贴后，一次性付款十余万购买东方明珠小区一处住宅。按照其与开发商河北燕丰房地产开发有限公司所签订的《商品房预售合同》，房子应该在2010年6月30日前交工。但房子却一拖再拖，直至2011年7月31日，当张先生赶到小区现场时，依旧没有看到何时可以交房的日期。
东方明珠售楼部工作人员告诉记者，房子一拖再拖是因为电一直没有接上。而这条原因导致延期交房是否承担违约责任，“不承担，合同中有约定，市政设施建设包括电接不上的不承担责任。”
张先生没了主意，房子也不交，晚交也不承担违约金的赔付，“购房者的权益如何保护？”
■一年半尚未交房
张先生遇到的是一年不交房的开发商，而张女士遭遇的是一年半不交房的开发商。
2008年4月19日，张女士购得邢台九州房地产开发有限公司开发的蓝岸小区住宅一套，采取的付款方式为一次性付款。按照合同约定，2009年12月31日之前，组织有关参建单位验收合格后交付业主使用。与此同时，所附的住宅交房标准包括市政统一供水和市政统一供电。
但在很短的时间内，业主们发觉事情不对头。业主王女士告诉记者，2008年买的房子，在2009年年初的时候，还没有看到工地有何实质性进展。业主们随后开始督促开发商，同时加大向各部门奔波的频次。这样，在拖拖拉拉中，六栋楼中游四栋楼的主体方才显现。
2011年7月，200多户业主在忍无可忍的情况下，逼迫邢台九州房地产开发有限公司就相应疑问作出解答。
在一份2011年7月11日的公示条款中，记者看到，关于水、电、双气的工程进度及交工时间方面，开发商解释到，目前谁、电、双气的前期准备工作已经做好，公司正在积极与相关部门沟通、签订施工合同，待各项施工合同签订后将完工时间公示大家。正式合同的签发时间方面，按照政府的规定，土地证、规划许可证补办齐全后，即可换发正式的购房合同。
7月13日，邢台九州开发公司再次做出一份公示，“公司定于2011年10月15日按内部认购协议约定向业主交工”。
对于交工日期，业主们依旧不太放心。因为在最后一次公示中，依旧包含这样的条款：由于电力、暖气施工紧张等原因所造成的延期，公司会同业主管理小组一起配合解决。19日记者赶至施工现场，发现在邢台市郭守敬南路西侧蓝岸售楼部的工地上，仍有两栋楼尚未完工，楼宇之间地下管道沟沟壑壑，不见施工人员。
■谁在规避责任？
东方明珠认为自己不承担违约责任的理由是因为合同中已有约定：市政建设导致的延误不应赔付违约金。在其补充协议中，记者注意到，对《预售合同》第八条约定中的”不可抗力“一词，甲、乙双方同意解释为包括但不限于下列情况：非甲方原因，因供水、供电、供气等市政部门未能按时接通室内外的水、电、气等设施。如遇该情况，将按照不可抗力实际发生的天数顺延，而因此导致甲方交房的，甲方不承担任何责任。
而九州房地产虽然承认按照合同约定赔付违约金，但在其内部认购协议中亦有如下规定：甲方不能按时交付使用时，180个工作日以上，每一天，甲方应向乙方交付房屋总价款万分之一的违约金。“那么已经的180天呢？”
在业内律师看来，不可抗力是一个法律概念，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，通俗点说就是战争、天灾、人祸，常人一般情况下是无能为力的。经常发生交房后开发商以施工期间遇到雨季，或交通管制如修路等等是不可抗力为由免责，购房者因对不可抗力法律概念的不了解，而放弃追究开发商的违约责任。
事实上，施工可能遇雨季作为施工方是应当预见到的，不是不可抗力；交通管制并不是不可克服的所以也不是不可抗力。所以遇到交房要注意分析其理由是否充分，不要轻易下不可抗力的结论。另外即使出现不可抗力或其他免责事由，开发商在约定的期限内还应履行告知义务，否则不能免责。如果开发商不存在免责事由，就应当承担交房的责任，包括支付违约金和接受购房者在一定条件下解除合同。
河北万里律师事务所主任张旭辉告诉记者，在开发商提供的格式条款中，如果存在刻意免除或规避自己责任的条款，应当视为无效条款。况且，开发商有义务在交房子时提供完备的水电气。至于为何在购房合同中屡屡出现类似上述两种的条款，张旭辉认为，房产市场起码在邢台依旧是个卖方市场，购房者往往不具备购房经验而迫切购房。他同时认为，这种合同及开放商声称不承担违约责任的行为，理应受到监管部门的管理才对。作为购房者，亦可保留好完备的原始凭据，在开放商拒不承担责任时，将其诉之法院。
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