编者按：随着青岛楼市的快速发展，越来越多的房地产代理公司看中青岛这块价值洼地，角逐青岛地产市场已成为不争的事实，从初始的四大行，到2005年前后各地诸候蜂拥而至，再到本土派的发展壮大，这几股势力的此消彼长共同见证了青岛房地产代理行业的发展历程。
搜房网策划“青岛地产代理群英会访谈”，以网络资源为基础，号召房地产代理行业的先锋代表企业，搭建代理行业交流共进平台，共同应对青岛房地产行业未来发展，并在此基础上深度合作发展，为建立青岛健康、平稳、的房地产代理行业而努力！
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搜房网连线众厦地产青岛分公司总经理马骁，就“地产营销进入代理时代”这一话题展开讨论。
众厦地产青岛分公司 总经理 马骁
搜房网：贵公司今年都代理了哪些项目？上半年项目销售情况如何？
马骁：深圳市众厦实业发展有限公司（众厦地产）经过十五年磨砺，已确立以“珠三角”为基地，逐步向渤三角和中西部稳健发展的业务战略。今年以来，除在深圳、惠州、茂名、河源等珠三角区域策划代理了十多个商住及旅游地产项目之外，还在河南、山东、湖南等地有七个在售项目，包括伟业中央公园、香堤美墅、清华大溪地、帕提欧等城市综合体和高端楼盘。签约服务项目建筑面积达500多万平米，上半年销售额超过20亿人民币。
搜房网：简要介绍一下企业的发展历程，分享一下企业成功走到今天的成功经验。
马骁：众厦地产是深圳的策划代理公司，于1996年创立至今，在国内二十多个省市服务过200余个各类型项目，销售金额数百亿元，拥有数百名专业地产精英，目前在深圳、河南、惠州、青岛、长沙等地设有分公司，在售项目涉及城市综合体、旅游度假、商住等类型，与深圳振业、天津松江、伟业地产等十余家上市房企有长期业务合作，连续多年入选深圳策划代理十强和代理百强。众厦地产董事长郭澎楠先生，以其多年丰富执业经验，被业内称为“中国地产实践家”，2005年众厦在业内提出“品牌发展战略”，以“用心，创造价值”作为经营核心理念。我们认为：只有用心，才能做到百分百服务；用心，才能展现深厚的专业与技术底蕴；用心，才能凝聚全体企业员工的精神，勇于创新，不断奋进。
搜房网：调控政策与房价的缠斗进行了一年，涨价最终占据上风，楼市泡沫进一步加大，新年伊始，更严厉的调控政策来袭，市场转为“魔高一尺道高一丈“，你如何评价这个据称史上最严厉的调控政策？它会对楼市产生怎样的影响？
马骁：众厦地产发源于市场化的深圳。作为移民城市，对地产物业有大量及长期的刚性需求。因此，在产品定位主要以“产品品质”作为价值突破口和核心竞争力。围绕这一特点，我们认为调控并非针对商品房的价格与价值之间的关系是否合理，而是在投资渠道缺乏，物价快速上涨背景下，抓住市场投资与自用需求的龙头商品“住宅”，抑制其价格上涨的速度。相信在短时间内坚持不懈的调控，的确可以迅速挤出其中的投资成份，但长期来看，除少数需求得到满足，供大于需的城市外，在成本“倒逼”、改善性需求、城市发展与产业升级、收入提高等硬性因素下，当地房价仍会呈上涨趋势。因此，“拐点”并非“政策调控”所能扭转，对楼市的影响是优胜劣汰，土地、资金与人力资源在调控中将不断向优势房企集中，形成“马太效应”，促进房地产行业的竞争与产品升级，更新换代速度加快。
搜房网：如果下半年房地产市场真的缩水，是不是与其相关的N多产业链会受到牵连，尤其是像代理公司这样站在最前线的产业？代理商如何在逆境中生存？
马骁：不可否认，任何一次调控，打击的是市场成交量。代理公司的作用就是提前研判，为房企梳理项目各方面因素，突出优势，弥补劣势，制定正确的应对策略。比如，我们针对产品竞争力在现阶段不占优势，资金链趋紧的楼盘，都会建议要率先降价，走量为主，等待更好的时机获取价值更高的土地资源，做好产品定位规划，在下一轮地产高峰期赢得更大的利润。而对于产品资源稀缺、概念独特、前期定位较高、具有持续开发性的大盘项目，则会建议开发商围绕产品增值、回报老客户、加大后期产品品质、减少推盘量等方式，渡过暂时性的难关。正确的市场定位与营销策略，操作团队，决定了代理公司的核心竞争力，而拥有核心竞争力的代理公司肯定具有长期的生命力，众厦地产十五年历程亦证明了这一点。
搜房网：一系列政策的陆续出台，开发商将重心腾挪到广阔的二三四线城市。代理公司异地扩张现象频出，代理公司的春天是否已经来到？该企业的战略布局是怎样的？
马骁：早在2005年，众厦地产即制定了“立足深圳，适度扩张”的发展战略，按照即定思路，从2010年下半年开始，公司通过资源整合，加强了内地业务拓展力度，成立了专门的服务团队为二三四线城市开发商，以及“北伐”的深圳房企提供从政策研究、城市发展、土地开发战略与项目发展策略一系列专业服务。通过服务的比较，团队与专业平台的比较，吸引开发理念领先的房企，与之形成长期的战略合作关系。作为众厦而言，目前已形成从前期顾问、营销策划到销售代理等全程服务体系，拥有十多年积累的技术与资讯平台，经验丰富的管理和营销团队，没有借口也没有理由不走出去拓展市场空间。从布局来看，2011年开始，山东、河南、湖南、广西、甘肃、宁夏等十多个内陆省份开发商都通过各种途径，向我们表达了寻求服务的需求。我们的思路是以前期开发顾问为先导，以营销策划顾问为重点，以解决楼盘滞销为突破点，力争在未来一年内，在渤三角和中西部省份发展三到四个分公司，二十个左右的新签项目，迅速占领这些区域的高端地产服务市场。
搜房网：如何看待青岛楼市下半年的发展形势，传统意义上的金九银十会如期到来吗？
马骁：青岛是经济发展速度最快、人口增长最快、城市面貌变化最快的重点城市之一。由于城市规划领先，在新兴的“渤三角”经济圈拥有无可比拟的核心位置，近年来大量的投资项目落户青岛，城市扩容迫在眉睫。从上面角度分析，存在长期和大量的房产购置需求，产品升级与营销创新势所必然。然面，我们发现本地开发商虽然舍得“投入”，但在前期定位与营销主线上，往往偏离市场实际需求，与市场化程度高的深圳相比，有“得其形而失其神”的感觉。如果说三、四季度投入市场的产品适合本地市场，则金九银十肯定出现；如果说还是以目前的投资型和大户型豪宅为供应主力的话，则有“曲高和寡”之感，即使强力促销，最终效果也不会太理想。
搜房网：投资性购房得到根本的抑制，刚需购房者最为关心的房价问题，能否在这轮最严厉的调控下有所下降？“理性置业 和谐筑家”的出手时机在哪里？请您为购房者提出购房建议。
马骁：目前国家出台的种种调控措施，虽然不可避免会“误伤”到部分市场实际需求，但长期来看，对于房地产市场长期健康发展还是很有必要的。因为如果市场上全是以投资为购房目的的话，泡沫的破裂将深深伤害到整个国家的经济主体和发展潜力。我们建议市场参与各方不要纠结于房价的涨与跌，而应关注城市发展的方向，经济发展应兼顾社会各阶层利益，而不是只向“即得利益集团”倾斜。从这个角度看，当市场对房价的争论大幅度减少，当国家放宽对投资性置业的严格控制限制，当信贷政策重新向刚需放宽，那么房价即处于合理的水平，出手时机就不言而喻了。因此，除经济实力雄厚，对房价承受力强的置业者外，还是建议将精力放在工作和创业上面，少提短线的“投资炒作”，多以长期持有和自用的标准，来比较楼盘的优劣为好。
搜房网：作为搜房网的合作伙伴，对搜房的发展有何意见和建议？
马骁：搜房网作为成立，专业化程度，覆盖面最广的地产门户网站，在国内房地产业发展更加稳健的基础上，未来潜力和空间非常看好。从定位来看，应突出权威性、实用性与参与性特征，加大对网络商城、一体化网络营销解决方案、跨区域多类型项目推广、一线专业市场声音等方面的深入挖掘，则会体现与其它泛门户网站的区别，在房地产业参与各方心目中实现无可取替的核心位置。
众厦地产青岛公司2011年5月进入青岛市场，青岛总部地址为：青岛市深圳路230号檀香湾2号楼803室。
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