昨天，由西门子家电提供跨界支持的第七届中国地产金融年会在宁举行。会上，住房和城乡建设部政策研究室主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为，房产“限购令”没有取消的那一天，但是房地产市场前景依旧光明。
陈淮说，几乎每一天媒体都在猜：什么时候放松限购？什么时候取消限购？问这问题的记者就像在问什么时候警察不逮酒驾了、什么时候喝酒开车警察不罚款了。“有那日子吗？喝酒开车不罚款，没那日子；放松对过度占有资源的需求政策也没有那日子。未来，中国将坚定不移地抑制过度占有资源的需求，坚定不移地抑制奢侈性需求，坚定不移抑制为卖而买的住房需求。”
虽然外界形势在发生变化，陈淮依旧看好中国房地产前景。他说，政府的“限购令”不是不让老百姓买房，而是不让老百姓过多浪费资源，只要自己有的住就行了，买第二套房可以先把套卖了再买，而不是为投资而买二套房。在未来5到20年内，中国依旧是全世界住房市场扩张规模的、速度最快的。未来中国的任务是，要用3到5年的周期，把过去20年已经初步完成的“大多数人有房子住”这个目标，转变为“所有人都有房子住”。
在陈淮眼中，给楼市降温，除了“限购”和出台房地产税外，还有个更好的办法，就是提高利率，“如果你100万元买个房子，一年租金挣3%，而银行利率有6%，你干嘛有钱不存银行呢？”(记者张希实习生葛石如)
延伸阅读："限购令"打折 新二三线城市"保量"是重头戏
尽管近日住建部给出“五条”新限购标准，符合两条者被建议纳入限购，但新的二三线城市“限购”政策基调将体现一定的灵活性。同策咨询研究部总监张宏伟认为，台州版限购令“只限市区不限郊区、只限新房不限二手房”便是政策灵活性的的具体体现。一方面，相关部门通过台州版限购令可以观察市场变化情况再次做出灵活调整，另一方面，这也为即将出台限购的二三线城市提供了借鉴样本。
住建部政策研究中心副主任王珏林最近表示，有关二三线楼市限购，不是住建部指定，而是督促地方发布自己二三线楼市限购政策和措施。住建部相关负责人称，各地会于9月初开始陆续发布限购政策。同策咨询研究部总监张宏伟认为，地方发布自己二三线楼市限购政策和措施，也是新的二三线城市“限购”政策灵活性的具体体现。
各类灵活性调控措施对市场各主体影响的对比分析
同策咨询研究部总监张宏伟认为，这些各式各样的限购条件，体现新二三线城市“限购”政策更具灵活性，实际上也暗示了当地房地产市场的需求。前不久出现的限购与限价之争，归根结底这都是为了在满足政府限购规定的框架下，保证市场的基本成交量。对于政府财税收入、市场或房企而言，“保量”也是重头戏，这已成为当前各市场主体在限购大背景下的共识。
二三线城市的限购政策会以什么为标准？会有什么特征呢，新的政策会以何种形式出现？同策咨询研究部总监张宏伟认为，可以分为几种情况来分析，也可以综合参考以下几种情况出台具有市场叠加效应的“限购”措施：
、新出台的限购措施预计以保护中小户型、自住刚性需求为主，比如像长沙楼市限购那样，有可能多数对“90平方米以下，或以当地自住标准”为限，以家庭为单位进行限购；同时，对于二三线城市的高端市场有可能从限贷的角度抑制楼市投资需求，而不是限购，如此这样，即保证中低收入者的自住刚性需求，也不影响高端楼市的成交，整体市场还可以保持相对的活跃度。
第二、廊坊出台的“限价令”不是不行，应该再加上一条“政府定价”基本上可以自圆其说，媒体也不会说什么。
“政府定价”在当前二三线城市限购措施中有先例，如浙江的舟山地区就采用政府定价的方式，一般而言，政府给每个楼盘的基准定价都会低于市场价的5-10%，按照这样的操作方式，楼盘价格也不会涨到那里去。 并且，廊坊的“限价令”只是价格的限制，和政府定价并不冲突，同时，也可以实现房地产市场“以量换价”的市场效果，也不影响地方政府的财税收入。
第三、局部或区域性“限购”，对于需要大力扶植和发展的新区不限购。对于二三线城市的热点区域尤其是市中心区域进行局部限购，其实，这样可以保证整体市场成交价格不再被市中心高端楼盘成交过度而拉升，是从成交结构上对全市房地产市场交易进行控制。
如对于执行“限购”政策较为宽松型的城市，在“限购令”出台之初，就有不少城市存在限购漏洞，为自己留下松绑“限购令”的后路。如石家庄限购范围为除了正定新区之外的主城区，并且同时也放开了户籍制度。
第四、限购的同时为政策执行留有余地，如开放户籍制度，买房即可入当地户籍；或购房提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的即可按照相关规定购买1-2套房产。
尽管当前上海楼市“限购”再度收紧，叫停外地户籍补税购房，但是，这个政策对于二三线城市来讲，也是可以参考暂时作为出台限购政策“暗度陈仓”的工具。
第五、“新国五条”出台后，二三线城市“限购”提上日程，而对于高端市场有可能从限贷的角度抑制楼市投资需求，而不是限购，如果这样的政策在二三线城市得到普及，那么，类似于上海这样的收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率的现象也有可能在二三线城市出现。（来源：同策咨询）
媒体指部分城市出台“限价令”变相抵制楼市限购令
日前，浙江省衢州市出台房地产限购政策细则，成为住建部公布新增二三线城市限购标准后的第二个城市。此前，同处浙江省的台州市也宣布了限购政策。
河北省廊坊市首出“限价令”，要求本地新建普通商品住房价格不得高于9000元/平方米。随后，更多二三线城市开始效仿，先后有烟台、韶关、丹东等多个二三线城市加入“限价”行列。
业内人士指出，二三线城市“限价令”的普遍出现，显示地方政府在执行限购政策的不情愿和博弈心理。
北京中原地产称，本轮调控主要的问题依然是地方政府和中央政策处于博弈过程中。宏观调控政策力度很大，但是各地政府从地方利益出发不希望出台太过激烈的政策。地方政府公布限价令一定程度上是为了避免限购令给本地市场带来冲击。
即便明确出台限购令的台州和衢州，其政策相对仍显宽松。衢州版限购令规定，在市区有3套或3套以上房子的衢州籍人士禁止在市区买房，在市区有1套及以上住房的外地人不能在衢州买房，在衢州没有缴税或社保未满1年的外地人不能在衢州买房。
业内人士指出，“限价令”仅仅影响价格，非但不抑制需求反而能刺激需求。而“限购令”则直接影响到需求，很可能对当地市场产生重创。这是地方政府选择以限价取代限购的主要原因。
据北京中原地产统计，作为此前限购令实施样本[消息价格户型点评]城市的北京，限购持续半年以来合计住宅总签率为近三年同期，总成交量环比上一个半年下降46.5%。中原地产分析，有鉴于限购令严厉的调控效果，北京楼市成交量的极度萎缩令其他二三线城市在新一轮限购令面前踟蹰不前，许多地方城市并不情愿加入限购之列。
实际上，选择“限价”的城市大多采取设置房价上限的方法，而该标准因掌握在地方政府自己手中而备受质疑，更有分析指出这是地方政府的“变相抵制”策略。
湖北省住建厅此前宣布，10月底前仍不能将房价控制在目标范围之内的城市，应研究采取住房限购等措施。业内人士对此表示，“湖北表面看似积极，实则在拖延！到10月底哪还用限？地方通过操控均价完全可以调整到位。”
中原地产、链家地产市场研究部等业内分析机构根据住建部“5项标准”统计分析，包括廊坊、台州、秦皇岛、哈尔滨、潍坊等多个二三线城市均符合“限购标准”，并预测二三线城市中将有至少20个城市应该出台限购令。
但是，这些“准限购城市”中的多数城市至今按兵不动。其中，秦皇岛明确宣布不实施限购政策。此前，有接近住建部的相关人士透露，住建部近期在和地方政府约谈限购过程中，大多数城市均认为自己城市房价并不高，不应该被纳入限购行列。
“二三线城市实施限价无可厚非。”高策地产顾问董事长李国平告诉《经济参考报》记者“限购在于抑制需求，会导致销售量的下降并抑制房地产市场的发展，限价则是缓解需求。限购的初衷是因为房价上涨过快，现在通过限价的方式使得房价稳定下来。房价上涨过快的势头得到抑制同时可以保证本地市场的合理需求不被限购误伤。”
北京理工大学房地产研究所所长周毕文持同样观点。他认为，“二三线城市尤其是三四线城市大多还处在发展过程中，一方面有许多正当合理的需求不应该被抑制，另外当地经济也需要房地产业的带动。”
事实上，住建部在公布5项限购标准时并非强制要求，该标准文件表示“地方政府可保留对具体标准进行适当修改的权利”，并且规定“限购期限可暂定到今年年底”。这意味着，地方政府拥有很大的变通自由。
即使住建部有约谈机制，但周毕文表示，“约谈即可谈，说明还有回旋的余地，地方政府如果觉得不能限购就会采取限价措施。”
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰告诉《经济参考报》记者，尽管中央政府三令五申包括出台限购标准，但是地方政府仍然没有下最后决心。
“尤其这次让各地政府自己出台限购措施，没有强制性措施和标准，留有很大空间。如果没有强硬措施，接下来随后的一些城市仍不会有多少主动限购，大部分还是会以限价等方式出现。”陈云峰说。
相关新闻阅读：
限购通胀双重压力之下 岛城家居业现状及应对分析
【今日重点推荐】岛城楼市成交大跌 "金九"成色难保
延伸阅读：丹东发十条“限价令”调控楼市 没有“限购”
根据国家统计局发布的数据来看，今年1至7月，丹东是房价涨幅最快的城市之一，其中有4个月单月同比涨幅位居70个大中城市首位。
如今，丹东市政府出台举措了，不过，只是限价没有“限购”——
晨报丹东讯（记者史云峰）9月5日，丹东市政府正式启动了地方性楼市价格调控政策，下发了《关于进一步加强商品房销售价格调控工作的通知》即日起实行。
该《通知》可以看作是丹东楼市的一个“限价令”，共分十条。
在售商品房须价格备案
房地产开发企业确定的商品住房销售价格须按规定到物价、房产部门备案，并在商品房交易场所和丹东房产交易网上公示。
在售商品房须明码标价
《通知》下发前已取得商品房预售许可，尚未销售的商品房，销售价格实行价格备案及明码标价制度，具体价格以物价、房产部门备案公示后的销售价格为准。
老盘的新楼不得涨价
已批准预售的分期实施房地产开发项目，在《通知》下发后又申请办理该地块新的商品房预售许可，商品住房销售平均价格不得高于该项目原批准预售房屋在房产、物价部门备案公示后的平均价格。
新盘价格不得“拔高”
《通知》下发后申请商品房预售许可的新建项目，均价不得高于同地段同类商品住房在房产、物价部门备案公示后的销售均价。
不按规定拿不到售房许可
房地产开发企业申请新商品房预售许可时，须按照上述标准测算每套房屋的销售价格进行备案申报。获得商品房预售许可后，必须严格按备案公示价格进行销售和网上签约。
网上标注防止一房两卖
房地产开发企业在商品房销售时，须签订由省有关部门监制的《商品房买卖合同》，并及时进行网签和备案。对意向购房的，须时间进入网签系统进行标示。
开发商不得违规收任何费用
房地产开发企业不得为套取资金签订虚假《商品房买卖合同》，不得为购房人办理撤销登记备案手续出具虚假证明材料，不得违规收取任何费用。否则，经房产部门查实后，不予办理相关手续。
严格退款程序防作弊
因特殊原因商品房预售双方当事人确需解除《商品房买卖合同》办理撤销备案手续的，除需提交申请书、商品房买卖合同、解除预售合同协议书、身份证明、婚姻关系证明等资料外，还应提交购房款已退还购房人的财务凭证及相关证明材料。
健全网上签约备案系统
各县(市)区政府马上建立健全房市网上签约备案系统，自接到《通知》之日起实行商品房销售网上签约备案制度。
违规企业将被曝光并处罚
对违反本《通知》的房地产开发企业，有关部门予以曝光和处罚，责令限期整改，不良行为记入企业信用档案并予以公示，情节严重的，依法撤销商品房预售许可。
价每平方米达到万元
目前，市场调查显示，丹东整体房价在每平方米4000元左右，报价已达到1万元/平方米，新城区的房价也已达到每平方米近9000元。
记者了解到，丹东新城区住宅均价在3800元/平方米左右，相较年初的价格，已有300~400元的增幅。当地居民还回忆说，“从2008年开始，房价就开始明显上涨”，“2009年均价只有2500元左右，现在已经涨到4000元”。
丹东市房产局向记者口头提供了该市房价的一组统计数据，“2011年，丹东市内房屋平均价格为3495元；2010年，市内房屋平均价格为3243元。”也就是说，一年内丹东房价增幅为7.8%。房产局的姜科长向记者解释说，该数据是根据每月的房屋销售总价除以销售面积，再逐月计算平均数得出的。不过，记者了解到，丹东市尚存有数量不等、售价低于商品房的“公产房”、“回迁房”和保障房，房产局未指明是否将它们也纳入了统计范围。
丹东市房产局称，虽然该市存在一些外地购房者，但他们尚不足以影响整体房价，“外地购房者占丹东购房者整体仅10%，主要来自省内和东三省，很少有从大城市过来买房的，也没有发现从北京、上海、浙江过来炒房的人。”
对于丹东房价走高的现实，房产局解释说，相比京沪深等大城市，“丹东小，一两个大一点的楼盘开盘，对房价影响都会比较大。”“房价起点很低，涨一点幅度也会显得特别大。”
据《每日经济新闻》
限价不限购没打击市场需求
一位房地产公司的负责人向记者表示，限价与限购的效果不同，限价只是规定了价格的上限，但是对于市场需求没有进行打击，只要有不断增加的市场需求，开发企业还是愿意继续拿地，销售也可以正常进行，无非是利润多寡的问题。然而一旦限购，实际上是框定了需求的总量，并堵死了增量，使整个市场循环无法进行。
昨日，记者来到几家已经开盘的售楼部，售楼小姐显得很清闲，不时有三三两两的客户进来看盘、咨询，但也仅限于咨询，人们普遍选择了观望。
记者在采访中发现，目前有很多楼盘虽然没有取得预售证，但已经开始接受咨询和意向认定，对于提前来登记的客户，一些销售部门开始承诺开盘时给予一定的优惠，大部分优惠在1万元以上。
昨日在街头，记者随机采访了数十位市民，有近五成市民认为丹东近期楼市房价会小幅下降，而两成市民认为会大幅下降。
近日济南市民赵晓东接到了不少楼盘销售人员打来的促销电话或短信，一些楼盘打折后的价格甚至比去年底的价格还要低，这让想买一套新房结婚的他既高兴又犹豫，赵晓东期待房价再调低一些。
“限购令”对居民在本城市所能购买的住宅数量进行了直接的限定，在中国房地产业界被认为是“最严厉的楼市调控政策”。这一政策加上不断紧缩的货币政策、差别化房贷政策、加大保障性住房建设等措施，使中国的楼市出现了降温。
“济南一些楼盘还推出了特价楼，比市场价格低10%以上，还有的楼盘送电器、太阳能，明显感觉到房价上涨没有之前那么猛了，有的确实还有所降价。”已关注济南楼市两年多的赵晓东说。
记者了解到，除济南外，南京、武汉、长春、合肥、深圳等多个大中城市的不少楼盘都加大了促销力度，楼价上涨速度明显放慢，有的还出现下降。
据中国国家统计局数据显示，7月份中国70个大中城市新建商品房住宅价格环比下降或持平的达到31个，相比今年1月份增加了14个。此外，大多数房价上涨城市的涨幅已有所缩小。
对此，山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海认为，国家一系列的严厉房市调控政策已起到明显效果，中国的房市“高烧”已经退去。但他同时认为，“高烧”退去“低烧”仍在，一些二三线城市的房价仍存在过快上涨现象，特别是没有实行限购的城市更为突出。
中指研究院1日公布了对100个城市的全样本调查数据，就8月份与7月份而言，虽然房价环比下跌的城市数量有所增加，但仍有56个城市房价环比上涨。
为对这些房价过快上涨的城市进行进一步调控，中国国务院7月中旬已决定扩大限购范围，但由于是地方发布自己的限购政策和措施，而不是住建部指定，住建部督促地方出台，具体哪个城市将限购至今仍不明朗。
在限购令“疑云”笼罩之下，中国众多二三线城市的房地产市场态势已由限购令传出初期的“抢购”转变成浓厚的观望情绪。购房者期待房价回调，房地产商则希望能够尽快“出货”。
山东合富辉煌房地产顾问有限公司市场研究部总监许传明认为，7月中旬刚传出要增加限购城市时，确实出现了一批提前集中购买现象，主要是改善性住房购买者及部分投资者提前出手，但总体来看，近两个月的销售形势并不乐观。
浓浓的观望情绪加大了房地产商的压力。许传明说，“目前山东很多城市的住宅库存量都在增加，其中青岛的情况最为严重。”
在“重压”之下，不少二三线城市的楼盘也加入到打折促销的行列，楼盘开盘价普遍比预期要低。在山东淄博、烟台，一些楼盘销售人员已催促购房者赶在“限购令”前出手，“新品加推”或是“优惠折扣”等促销方式花样百出。有的项目甚至推出每平米千元的团购优惠，团购房数量达到几百套。
链家地产分析师张月分析认为，二三线城市限购政策的落实，势必会对房企下半年的销售业绩和资金状况造成冲击，因此，中小企业大面积“以价换量”的可能性较大。
对于上述现象，一些业内人士和专家认为，中国房地产市场或将迎来深度调整期，浓厚的观望情绪可能会使一些小房地产商及中介机构面临洗牌。
郭松海认为，限购令对城市房价的上涨起到了明显的抑制作用，虽然一些城市的楼市成交情况萎缩明显，但房价大多仍在“胶着期”，目前调控方向仍需坚持，如果二三线城市甚至县级市房价上涨过快，都应及时采取限购等类似措施。
山东大学房地产研究中心主任李铁岗说，中国政府抑制房价过快上涨的目标已经基本达到，但总体看来房市仍存在许多不稳固因素，相关部门需继续采取加强保障性住房建设、限购等综合措施对房价进行不断“调理”，以使房市尽快走向正轨。
相关新闻阅读：
限购通胀双重压力之下 岛城家居业现状及应对分析
【今日重点推荐】岛城楼市成交大跌 "金九"成色难保
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
