[摘要] “沪版”房屋征收补偿细则9月21日起向社会公开征询意见。拆迁补偿标准提高了，外来人员购房门槛又高了。
“沪版”房屋征收补偿细则9月21日起向社会公开征询意见。笔者为您详列部分重要条款：
首先，拆迁目的中增加了因保障房建设需要而拆迁。细则第二张第八条明确拆迁需要分为国防外交需要；能源、交通、水利需要；公共事业需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；以及其他公共利益需要。
笔者认为这一条是给未来保障房建设加速的浓墨重彩一笔。因为目前拆迁工作并没有以保障房建设需要为目的的，此细则一开，将给地方政府以保障房建设为借口征地留下操作空间。届时必然会有很多地方先以此目的征地和储备土地。但最终是否建造保障房，则就由地方政府说了算了。
其次，按照《征收补偿条例》的要求，在保证被征收群众居住条件有改善、生活水平不降低的基础上，又细化了补助、补贴和奖励等措施。采纳了本市从2008年起试点实施的“数砖头加套型保底”，作为房屋征收补偿标准的核心政策。如规定在被征收房屋市场评估价格的基础上，增加价格补贴；对属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，增加不超过15平方米建筑面积的套型面积补贴。对于经认定符合条件的居住困难户，还可增加保障补贴，或者可以优先购买经济适用住房。对按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人，应当给予奖励，具体标准由各区(县)人民政府制定。
笔者认为，目前上海待拆迁项目还以二级旧里为主，但是随着未来拆迁深入，必然有一些老旧公房成为拆迁对象，由此拆迁成本也会越来越高，难度也会越来越大。这必然会变相推高未来土地出让的价格。同时，老旧公房的拆除，也是改善了市区环境和形象的工程，可以形成推动区域高档住宅价格上涨的动力。
第三，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收中心应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。采取产权房屋调换方式补偿应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。
笔者认为，价格评估还是按照区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。因此，未来住宅评估价格不太可能会很高，但是由于产权交换的存在，这就可以保证上海市户籍居民都能享受到居住权，只不过会被迫迁出市中心，到郊外大型社区居住。这既是政府要达到的人口导出的行政效果，也是消化1000万平方米保障房的必然需要。
事实证明，上海市拆迁细则最终受影响的还是那些外来人口。户籍居民都会有权利享受各类保障房的优惠和福利，并不需要担心居住问题，但是因为市中心拆迁，外来人口长期租住的，较便宜的老旧公房会越来越少，租金也会越来越高。与此同时，由于拆迁成本上升导致的住房价格的必然上升，也使得一些新上海人想要购房的难度更加巨大。
注：以上观点仅为同策分析师个人观点，归分析师本人。
（来源：同策咨询）
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