[摘要] 日前，北京发布放宽普通住宅标准和提高二手房最低计税价两个新政策。新政策将于12月10日起开始实施。
日前，北京发布放宽普通住宅标准和提高二手房计税价两个新政策。新政策将于12月10日起开始实施。
其中《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》规定：在存量房交易税收征管工作中，对于纳税人报送资料齐全、符合受理条件的，主管税务机关受理后，对纳税人申报的存量房成交价格（以下简称“申报价格”）符合存量房交易价格评估值的，按照申报价格征收税款；对于申报价格明显偏低且无正当理由的，按核定计税价格征收税款，有正当理由的，按申报价格征收税款。并且核定计税价格参照存量房交易价格评估值确定。
据笔者了解，北京目前二手房交易的计税价格，使用的是2006年公布的版本。区域价格的是东华门地区，仅有9621元/平米；建外地区为7725元/平米；中关村地区为7549元/平米。即使是高档的特殊二手房交易项目的计税价，的项目每平米也只有1万多元。原先的计税价格与实际市场价格差距太大。
笔者觉得，从表面意义上，提高二手房交易的计税价格，政府打的主意是杜绝二手房交易中的阴阳合同现象，提高税收征收的力度，增加财政收入。本质上这个政策是一个加税的政策，但是由于计税价格被要求参照存量房交易价格评估值，再结合十二五规划中提出的积极推进房产税的要求，我们隐隐感觉到房产税相关制度设计与规划正在有条不紊的推进着。
有加税就有减税。目前北京普通商品住宅认定标准为：三环以内总价人民币215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套。
按照《通知》的认定新标准，普通住房平均交易价格从按总价认定，调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定。其中，全市住房平均交易价格为2010年成交均价每平方米建筑面积18000元。其中普通住房定义为应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上;单套建筑面积在140（含）平方米以下;实际成交价格低于按本通知标准确定的所在区域普通住房平均交易价格1.2倍以下。
那么调整后享受优惠政策普通住房的价格上限是：四环内北部地区为38880元/平方米、南部地区为34560元/平方米，四环至五环北部地区为32400元/平方米、南部地区为28080元/平方米，五至六环北部地区为25920元/平方米、南部地区为21600元/平方米，六环外地区为17280元/平方米。
笔者认为，虽然说这可以看做北京市政府拯救下滑的二手房交易的一种救市行为，因为将豪宅价格标准定在了34560以上（北京南部四环内）和38880以上（北京北部四环内），将有70%的伪豪宅脱下豪宅的帽子，降低居民购房支出，从而达到刺激住宅改善性消费。
根据笔者统计的数据，北京的住宅存量去化时间已 过两年，在一线城市和二线城市中处于历史位，并且也已经出现区域性的大规模大幅度降价，救市也情有可原。
但是从另一个角度看，北京也是一个外来人口集中的城市，限购的存在使得需求被完全抑制，而住宅价格的高企也基本透支了大部分常住居民的购买力，因此政府以价换量能否得到大小买家卖家们的响应，笔者持悲观态度。
而且，我们也看到了，二手房计税标准与普通住宅认定标准呈现脉冲式调整格局。普通房认定标准认定具有一年的滞后性，并且向上修改还给了那些本身就是伪豪宅的住宅价格上涨的动力，而二手房计税标准则存在存量房交易评估合理性的质疑。因此如果两项政策不能形成一个动态持续调整的机制，那么本身难以避免的成为短期政策、救市政策。但是一旦这两项政策调整成为常态，那么房产税的出台也就顺理成章了。
因此，政策虽有救市之实，却无法抵御房产税预期。
（来源：同策咨询 ）
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
