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张百忍:地产将深度洗牌 地产回归房产,房产回归居住

搜房网   2012-01-04 07:03

[摘要] 张百忍:地产将深度洗牌,地产回归房产,房产回归居住。

 搜房网资深博友张百忍《岁末谈市录》第七篇:年初的时候曾经写过一句话,当很多地产人回首往事的时候,才发现2011年1月,乃是中国房地产业的转折点。从此后,好花不常开,好景不常在。

那么,地产业未来几年将发生怎样的深刻变化和深度洗牌呢?简单地说就是两大转变:地产回归房产,房产回归居住。

房地产大形势变化的根本趋势,万科郁亮前段时间做了非常详细的答记者问,也是说的这个问题。房地产从98年房改以来基本上经过12年的过程,十二生肖一个轮回,这个上半段已经结束了。

上半段有两个特点,个是土地市场的地价上涨,开发商拍了地以后什么都不做地囤在那儿躺着睡觉都赚钱。第二个特点就是这期间中国的金融政策基本上都是放松的,你开发商可以非常容易拿到土地之后,就可以去银行抵押,就可以拿到钱,无论土地价值上涨还是信贷的宽松金融货币容易获得,都说明这是一个高利润低风险的行业,这是整个地产业上半场的特点。

再说说经济大背景:2010年中国全部的消费总额大约是15万亿多,而地产销售5.2万亿,正好占了三分之一;汽车1.4万亿,占百分之九。两者是大头,占比超过四成。而未来几年,这两个领域都将放缓甚至下滑,从而拖累整个消费,再加上大量政府投资的不可持续性和国外经济动荡导致的出口下滑,三架马车的蹒跚将导致中国宏观经济明显放缓。

回到房地产,十多年来我们看到很多开发商就是一个村长摇身一变变成富翁是很多的,但是从今年开始,尤其经过这轮调控,地产行业进入下半场。进入下半场的区别就是,前面这两个条件基本上就不复存在了。

地段本身上涨到非常高的幅度,成为地王,而没有房价大幅度上涨的情况下,地王是解不了套的,只能在那个地方放着,这是其一。

仅仅依靠土地的增值获得利润这个机率很低了,地产要回归房产,要做出好房子,要做出精品楼盘,这样你可以比别人卖的价格高一点。

其二就是刚才说的下调准备金率有关系,就是你的自有资金必须要足,你不能靠滚雪球的方式,那种严重依赖银行信贷甚至依赖高利贷的方式,这种时候也已经走不通了,基本在下调准备金率的情况下,对开发商的支持程度也是相对有限的,更多的还是相对的开发商自有资金和市场回款的速度。

万科为什么在帐上准备四百亿,无非做好准备。龙湖杭州的价格降的很吓人的,2150拿的地,它的高层的房子基本上就卖到了五千七八,但就高层而论可以说是亏本卖房子,但是亏本也要把资金拿出来,对自有资金依赖程度和回款的依赖程度远远超过以前,在这样的情况下就需要开发商对产品的能力要提高,对形势判断的准确度要提高。

下半场的这个十年还会出现什么情况?即便我们说的限购政策退出之后,决策层可能会有新的常规性的限制性的政策,比如房产税,比如交易税。来对这种投资性、投机性的房子会形成一个制约,因为如果你不制约的话,中国的房子始终会出现跟香港一样,现在跌下去,过两年又涨上来了,又形成泡沫,涨来跌去,始终是一个波浪型的,这对国民经济的冲击是非常大的。因为香港是成熟市场经济,香港人是遵守信用的,98年以后香港的房价跌了70%,香港人依然是该还钱的还钱,大陆人不可能,银行面对烂尾楼是没有办法的,银行形成了大量的呆帐坏账,对金融的冲击会非常大。

而规避这些波动的根本办法,就是让房子回归居住本身,炒房族撤场。这里当然有很多不同的策略,比如说我们大量地建保障房,还有房子本身对客户群有个区分,但是大趋势像万科针对白领,今年还是老大,1000多个亿。它的降价幅度不大,因为它的定位是准确的,本身不像绿城那样做大户型,给有钱人造房子,政策对万科的冲击是的,以后也是这样的趋势。

而像高总价的豪宅项目,远郊区的项目,或者是配套不齐全的项目,风险性比较大一些,因为它不是真正的刚性需求。你在投资这种项目的时候,风险性会远远高于市区的项目,它的贬值性或者是风险性,将来的烂尾率增加的情况下,这是很正常的。投资性需求比例大大降低的情况下,资金首先是从这些楼盘撤退,尤其是一个区域出现大量供应的情况下。

就开发商自身而言,必须学会规避风险。这个地块应不应该拿,拿了做什么产品,如何市场定位?卖给哪些人群?地价多少能承受?各种成本能否控制住?市场出现下行时能做到多少底价?周边对手如何?未来区域板块供应如何?将来如何定价?

所有的这些问题都要在拿地前就要搞清楚,就要花点本钱论证明白。还要靠拍脑袋等着房价上涨来适应市场的话,只能是盲人骑瞎马,夜半临深池。

要有钱,要会盖房子,要懂得市场的变化。否则,下半场,你会被淘汰。

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