投资型买家高位抛盘期房转让日渐增多———
经过近一年的房价快速上涨,不少投资型买家在去年楼市中已经赚得盆满钵溢,而随着去年底国家对今年房地产市场发展方向的调整,以及相关金融、税收政策的出台，一些敏感的投资者已经决定“离场”。于是，为了解决房地产交易周期的问题，曾经一度冷淡的“期房转让”再次出现抬头趋势……
期房转让日渐抬头属违规操作
李先生最近经常接到电话，询问他位于立水桥附近某小区的三居室是否愿意出售，而实际上，李先生也是去年才买的这套房子，而且由于是期房，房子现在仍未交付使用。“大部分是中介公司，说他们有客户想买我这个期房，问我愿意多少钱出售，并表示可以办相关手续。我曾经随口报了一个高价，没想到对方一口答应，并说如果我同意，他们可以给我总房款的一半作为定金。”
我们随后以房主身份致电李先生说的这家公司，对方表示的确可以办理类似交易。“虽然没房本不能过户，但是我们会帮房主和客户签一个购房协议，即按照商定的价格转让房产，先由客户支付一部分房款，等房本下来立即办理过户手续，到时客户再支付剩下一部分房款即可。”这家公司的工作人员表示。
业内人士表示，期房转让较早前曾是楼市常态交易的一种，当时市场中并没有关于这类交易的规定，那时主要通过两种方式转让期房：一是“先退再买”，即原购房人办理退房手续，新购房人按照原价购买，差价部分按照之前签订的协议私下补偿给原购房人；第二种是“更名”，即原购房人和新购房人与开发商到相关部门进行更名。“为了打击投机性购房，相关部门早已经禁止了期房转让类交易，如果现在市场上还有，属于违规操作。”该人士表示。
观望情绪加重投资者卖期房套现离场
既然“期房转让”属于违规操作，为什么还有人愿意参与其中呢？我们在调查中发现，这与当前的市场动向有着密切联系。
据我们从中原、链家等机构了解到的情况显示，“期房转让”这一苗头上升最快的时期当属去年11月以后。当时由于营业税优惠政策即将到期，大量购房人涌入市场，让原本就供不应求的二手房市场更加捉襟见肘。为促成交易，一些不规范的公司纷纷打起了期房的主意。“据我所知，朝阳北路有的经纪公司两月之内就做了十几单期房的交易。”有知情人表示。
而对于买房人来讲，为什么要急于卖掉还未到手的期房呢？相关人士表示，参与期房转让的多数是投资型买家，他们大多数是前年年底或者去年年初进入楼市，所购买的房产经过短短一年的时间已超过或接近一倍，如果等待房本下来再成交还至少需要等待两三年的时间，而到那时市场如何不可预测。因此这一部分投资者会做出套现“离场”的决定。
美联物业市场研究部总监张大伟还认为，经过去年房价的快速上涨，现在北京房价已经处于一个相对高位，而国家对今年房地产市场的调控基调，会影响到一部分投资者的决策。“刚刚过去的元旦假期成交平淡，而从整个一季度来看，由于一系列政策的生效以及传统淡季的到来，楼市成交可能会下跌30%-50%，观望情绪在进一步加重。”张大伟说。
期房转让风险高专家提醒应避开此类交易
据了解，在期房转让过程中，买卖双方签署有作为法律依据的转让合同，然而法律专家提醒，实际上，期房转让过程中发生的纠纷是最常见的房地产纠纷之一。对于此类纠纷，期房转让的受让方将承受非常大的经济风险。
泰和泰(北京)律师事务所贺鹏律师表示，在法律实践中，围绕期房转让产生的纠纷最常见的是卖房人毁约造成原协议无法履行。“现在北京房地产价格变化很快，而期房转让从签协议到实际过户可能间隔两三年的时间，这期间可能产生很大的变数。一些卖房人因为房价上涨，甘愿承担违约责任毁约，这给买房人造成的损失不仅是经济上的，而且还有机会成本的损失。”
此外，贺鹏律师提醒，不少购房人想用多交定金的方式加大卖方的违约成本，以确保转让协议的执行，这种方式虽然有一定作用，但其在加大买方经济压力的同时，却具有一定的局限性。“按照法律规定，定金不得超过合同标的额的20%,也就是说，购买100万的房产，即使买方在签订转让协议时交付了50万的房款，其作为定金的部分也不能超过20万，多出的30万只能算预付款。如果产生纠纷，30万的部分卖家是不会双倍返还的。”
“总的来说，购房者应尽量避免期房转让类的交易，以规避风险。”贺鹏表示。
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