[摘要] 在限购、限贷等调控措施影响下，2011年商品房销售价格涨幅持续收窄。在国家统计局监控的70个大中城市中，2011年12月有52个城市新建商品住宅(不含保障性住房)房价下降，16个城市持平，仅2个上涨。
涨幅收窄
在限购、限贷等调控措施影响下，2011年商品房销售价格涨幅持续收窄。在国家统计局监控的70个大中城市中，2011年12月有52个城市新建商品住宅(不含保障性住房)房价下降，16个城市持平，仅2个上涨。
瑞银房地产分析师李智颖称，范围内的房价收入比约为7.5倍，较健康，但一线城市和部分领先的二线城市房价收入比风险依然较高。
开发商较为看重的销量并不乐观。从历史数据看，2011年商品房市场明显降温，商品房销售面积同比增幅明显下滑。
从保利、万科、绿城、金地等大型房企近日发布的2011年业绩报告来看，房企20强中有15家业绩同比增长，仅4家业绩同比下滑。但是全年销售目标完成情况不佳，有10家房企没有完成销售目标。
上海某房地产研究院副院长预计，这轮下行周期将超过上一轮。
存量增多
李智颖认为，未来6个月，房地产政策仍将保持不变。2012上半年，如果建设不放缓，或将出现供应过剩。根据瑞银测算，建设量必须降低28%才能使市场供需重新平衡。“2012年，开发商的销售下滑幅度如果超过30%，则大部分公司现金流将有压力，”李智颖说，那样的话，可能有更多的中小开发商将退出市场。
世联地产集团市场研究部总监吴志辉研判，2012年房地产业的关键词是“去库存”。在存货减值和资金流转压力下，快速消化库存将成为地产企业当下要务。
在严厉调控政策下，不少房地产开发企业不愿加大对房地产开发投资。
从国家统计局公布的开发企业资金来源构成看，2011年以来，国内贷款比重持续下降，企业自筹资金比重上升。另外，定金及预收款比重小幅上升，利用外资和个人按揭贷款比重有所下降，随着国内信贷环境继续紧缩，开发企业资金状况不容乐观。
事实上，在房地产调控政策不放松情况下，房地产开发企业融资环境更为严峻。为了加快回笼资金，不少开发企业降价促销，但难以改变整体局面。
从近日召开中央政治局会议上透露的信息来看，城镇化将成为中国经济的增长点。与此同时，会议也指出要加强房地产市场调控和住房保障工作。从高层表态和未来经济增长模式来看，城镇化趋势下，楼市调控将继续从严。
中央进一步强调加强楼市调控和住房保障的背后，其实预示着，国内房地产市场经过两年来的调整，尽管取得了一些成绩，但与最初定下的宏观调控目标还有不小差距。这不仅表现为房地产价格与绝大多数民众有支付能力的理性价格还有很大差距，还体现在当前房地产市场的性质还没有真正转型，投机炒作现象并未彻底杜绝。
保障性住房建设也是如此，与解决中低收入民众住房要求同样有差距。
值得注意的是，在这次中央政治局会议的文件中，有一个特别有新意的提法，就是要积极稳妥推进城镇化，而这种城镇化不是钢筋水泥的城镇化，也不是城市扩张的城镇化及推高的GDP城镇化，而是把城镇化与农村土地使用效率及有序推进农业转移人口市民化。即未来中国城镇化就是农村进入城市的城镇化，就是让成千上万的农民真正进城。
我们可以看到，早些时候国务院副总理一直在强调城镇化发展是未来中国经济增长点，在强调城镇化将是中国经济增长潜在动力。笔者认为，这个方向是完全正确的。因为这不仅会生发出大量的农村居民对住房的消费需求，而且也能够让进城后的农民各种消费水平全面提升，生活方式的改变及就业机会增加。
如果这样，从明年起，国内住房市场政策逐渐调整是必然。因为，就当前中国住房市场的性质及房价水平来说，它对新一届领导班子所要求的城镇化好像没有准备好。现有以投机炒作为主导的住房市场，其房价水平连在城市里的绝大多数居民都没有支付能力购买，更谈不上让将要进城的农民有支付能力来购买了。所以，明年住房市场政策或房地产宏观调控，会更加注重让当前住房市场价格回归理性，让中国住房市场真正转型为一个消费为主导的市场，这样才能够为农民的市民化做好准备，并以此来增加中国经济的内生活力与动力。
而这种房地产政策的调整重点会放在严厉遏制住房投机投资炒作上，可能在信贷政策、住房的税收政策方面有新政策出台。这样才能真正让住房市场赚钱功能逐渐去除，让国家的住房市场的性质真正转型，让国内房价真正回归理性等。可以说，“农业转移人口市民化”该信息已经传递明年国内房地产市场政策调整的明确信息。因此，房地产宏观调控不仅没有结束，反之要加强。至于早些时候市场对明年房地产政策变化的各种猜测也就烟消云散了。
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