[摘要] 记者昨天从开发区住房建设与管理局获悉，受调控政策影响，今年开发区房地产场投放量有较大幅度减少，1至10月，新批预售项目14个，批准预售商品房6105套，新增预售房源套数与面积分别较去年同期减少19.1%与25.4%。
从开发区住房建设与管理局获悉，受调控政策影响，今年开发区房地产场投放量有较大幅度减少，1至10月，新批预售项目14个，批准预售商品房6105套，新增预售房源套数与面积分别较去年同期减少19.1%与25.4%。但从价格上看，今年1至10月的网签均价为5557元/平方米，比去年2011年网签住宅房均价5511元/平方米每平方米涨了40多元，各大楼盘都相继推出了打折、特价等一系列促销活动，但总体看房价与去年同期持平。
看量：新建商品房成交达5年内同期“冰点”
根据的统计资料显示，开发区2012年1至10月全区新建住宅成交3640套，较2011年同期减少32.8%；存量住宅成交1229套，较2011年同期下降24.65%。
“从今年的住宅成交量来看，无论是新建商品房还是存量住宅的成交套数都是近五年来同期的，这充分反映出以限购为特点的抑制性政策依然是2012年房地产市场调控的主旋律。”开发区住建局房产管理处江荣副处长指着今年成交量折线图给记者介绍道，2012年季度，受楼市调控与春节假期影响，楼市成交量开始低迷，从成交量线图上可以看到，个季度和最后一个季度为一个“上坡”和一个“下坡”，4月到8月之间，有个“M”型变化。
“1月，新建商品房成交39套，环比下降68.5%，同比下降90.8%，2月成交86套，为近年来节后成交量的水平。”江荣也表示，进入二季度以来，随着澎湖山庄、金河名都、东方国际等中小户型相继投放市场，市场刚性需求得到了一定的释放，楼市在6、7、8这三个月份因刚需和价格下调等因素的作用，出现了一个回暖状态。江荣分析说，小小的反弹之后，从8月份以后，往年的“金九银十”在今年却显得格外“疲软”，买卖双方之间的市场博弈显得更为剧烈。
看价：开发区房价一直“温和”上涨
据介绍，经过近2年的努力，开发区房产信息系统建设基本完成，网上签约备案系统自2011年已开始全面启用。根据备案系统提供的数据显示，2011年全区网签成交住宅6668套，网签商品房成交均价为每平方米5511元，2012年1至10月通过网签备案的商品房共3640套，备案均价5564元/平方米。
“开发区是工业强区，既有大规模的产业一线工人，又有高级城市白领，人群的复杂性，决定了该区楼盘需求的多样性，价格延伸空间较大。”近五年来，开发区房价一直都是温和上涨的，业内人士普遍认为开发区目前的房价水平还是较为理性的。经济发展、人口增长而引发的住房刚性需求成为房价上涨的市场支撑。另外，近年来，开发区新建楼盘从建筑质量、户型结构、综合配套到周边环境都有了大幅提高，在一定程度上也拉升了房屋均价。
澎湖山庄均价为5476元/平方米；富饶世家均价为5560元/平方米；融科林语均价为6782元/平方米；金河名都均价为5237元/平方米；嵛景华城均价为5495元/平方米，通用富馨佳苑(小区网论坛)均价为4323元/平方米……从开发区重点楼盘价格来看，开发区相对于烟台其他区域，有其特殊的地理位置，不同类型的楼盘、不同地段的房源，都有不一样的价格区间。像通用富馨佳苑等面向刚性需求的房源，价格大概在4500到6000元之间；临靠海边的一线楼盘，6000至9000元不等。专家分析，开发区各大楼盘的整体价格变化不大，可以看到，未来房价也不会有大涨大跌的现象，还是会继续走平稳的价格曲线。
看户型：百平米以下小户型是“主角”
统计数字显示，2012年开发区房地市场中，新推出的中、小户型普通商品住宅仍然是销售市场的主力军。比如金桥澎湖山庄项目，7月7日开盘投放市场的650套住宅，一个月之内基本售完，网上签约率达到85.7%。
从2012年网签商品住宅户型面积分布图中可以看出，1至10月网签备案的3640套商品住宅中，100平方米以下的中、小户型占成交总量的78.39%，100至144平方米之间的普通商品住宅占成交总量的13.19%，144平方米以上的高档住宅仅占成交总量的8.42%。
“可以看出，2012年中、小户型住宅仍然是市场销售的主角，这也反映出首次购房的刚性需求仍然是支撑开发区房地产市场的置业主流。另外值得注意的是，2011年以来144平方米以上高档住宅的批准预售套数为2036套，实际成交仅有515套，成交率仅有25%，这说明大户型住房的供应量已 出了市场容纳量，积压较为严重。”江荣介绍说。
看库存:今年消化库存商品住房2343套
“受调控政策影响，今年开发区房地产场投放量有较大幅度的减少。”江荣介绍，从1至10月，开发区新批预售项目14个，批准预售商品房6105套，新增预售房源套数与面积分别较去年同期减少19.1%与25.4%。然而，2012年，开发区全年实际成交商品住房3640套，这其中含当年投放市场的新增商品房源1493套，同时消化了往年开发的库存商品住房2343套。
“今年，开发区采取的货币化补偿政策，完善保障房建设机制，即减少了市场库存，增加了保障群体的可选择性，同时又减少政府在保障房建设上的资金投入压力，可谓一举多得。”业内人士表示，在市场调整期间，当购买成本低于或者接近政府直接建设保障房时，也可尝试由政府直接收购部分商品房作为保障房使用，解决商品房市场高空置率和保障房缺失的矛盾。
业内人士表示，2008年以来，开发区每年投放市场的商品住房均在60万平方米以上，这5年累计批准预售商品住房近3.2万套，同期累计新建商品房合同备案套数为2.2万套。按照80%的合同备案率计算结合市场调查的房屋库存情况，经初步估算，5年来新建商品住房库存量已近7000套。在调控形势未放松的情形下，开发区商品住房的销售仍然面临极大考验。
展望：商业用房供应明年有望加大
在市场调控的大背景下，一、二线城市已将房地产投资的重点转向商业地产，明年，开发区将通过商业地产的开发启动来汇聚人气，促进整体市场的健康平稳发展。开发区商业、娱乐等配套用房供应明年将有望加大。大力推进商业地产的开发建设，通过商业地产的启动开发，汇聚人气，带动区域房地产行业的综合发展。江荣介绍，随着城镇化率的不断提高所带动城市人口的增长，以及扩大内需所带动城市基础设施建设和新区的发展，开发区商业的需求规模将大幅增加，这将直接刺激商业地产的发展。
另外，专家表示，今后，开发区房地产在市场供给上，要均衡产品结构，提升产品品质。针对市场情况，应当从进一步均衡产品结构的角度出发，顺应市场规律增加中、小户型产品来满足市场刚性需求，同时减少144平方米以上非普通住房的供应量。进一步创新住房产品研发理念，提升产品品质，加强新技术、新材料的运用，完善配套环境，鼓励房地产企业开发节能环保的生态住宅。
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