[摘要] 年末房地产迎来了今年楼市的春天，出现了比“金九银十”更好地翘尾行情，出乎很多人的意料。岛城业内人士普遍认为，目前，楼市的发展方向明确，进入2013年后，房产税、青岛划区等相关政策的出台，又将会对楼市产生怎样的影响呢？ 青岛低价楼盘是否还有市场？
年末房地产迎来了今年楼市的春天，出现了比“金九银十”更好地翘尾行情，出乎很多人的意料。岛城业内人士普遍认为，目前，楼市的发展方向明确，进入2013年后，房产税、青岛划区等相关政策的出台，又将会对楼市产生怎样的影响呢？ 青岛低价楼盘是否还有市场？
开发商理智卖地 地王“花落”名企
先冷后热，是去年土地市场的真实写照。上半年，土地拍卖量跌至谷底，成交量较2011年同期下降三成以上，流拍、延期成为土地市场的普遍现象。但第四季度起，形势悄然出现逆转。伴随新房销售的逐渐回暖，开发商资金压力有所缓解，拿地热情明显增加，推动土地成交量步步回升。从去年11月开始，各地“地王”大戏轮番上演，土地市场看似也进入了“暖冬”。统计显示，在刚刚过去的一个月，北京、上海、广州、深圳等城市均有“地王”涌现。
“目前，开发商拿地热情与三年前的狂热相比，已理智了很多，整体拿地价格并不高，底价成交仍是土地市场主调。”李国政直言，“地王”项目大多由实力雄厚的大企业取得，而一些小房企资金链仍然紧张，面临着库存压力和成本困境，甚至只能卖地求生存。
中国房地产学会副会长陈国强认为，近期土地市场集中成交的重要原因是房企资金压力的缓解，预计随着商品住宅成交量持续上升，土地市场也将加快复苏，特别是土地价格并未大涨的情况下，开发商对后市预期也比较乐观，拿地热情仍将高烧。
楼市年底翘尾 刚需为楼市主力
回首过去的一年，楼市销量虽时有震荡，但全年都比较平稳。 去年2月是传统的淡季，七八月淡季也不淡，销量攀上一个制高点，而“金九银十”延续了这种高位态势，到了年底的最后两月，又出现了一波明显的翘尾行情。
由于刚性需求的大量涌入，青岛楼市从去年3月开始就逐渐回暖，特别是青岛楼市在“金九银十”逆势而行，在的“金九银十”变为“铜九铁十”的情况下，依旧保持了良好的成交量。与此同时，房价总体上比较淡定，其间个别地方虽有小幅温和的上涨，涨幅也并不高。特别是开发商持续的“打折促销”策略，让房价始终处于相对平稳轨道。
“最近，部分地方似乎出现了一些回暖迹象，但市场并不存在价格大幅反弹的基础。”李国政认为，由于调控力度不减、商品房销量居高不下等原因，供需双方难以达成一致的乐观预期，房价难现大涨的动力。
另一方面，随着经济形势的逐步好转、城市化进程的不断推进，新增住房需求和改善性需求也会持续增加，销售或将继续当前的“火热”，并带动房价回升上涨。
房产政策究竟利好了谁
住建部近日明确表示，今年将坚定不移地搞好房地产市场调控，继续实行限购措施，坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施。
许多市场人士表示，住建部这一表态，很明显是给当前部分城市房地产市场重新出现的“过热”苗头泼了一盆冷水。
但是，2013年楼市仍将面临一定程度的政策压力，新型城镇化思路的提出以及保障房建设继续加码等因素将给房地产业带来一定利好，房地产调控政策将根据经济环境进行适当的微调，以促进发展，保障民生。
“不过，城镇化不是房地产化，房地产有其自身的发展规律和发展阶段，未来不可能再现过去那样的暴利，而是转入利润均衡、以质取胜的时代。”中南财经政法大学房地产研究所所长张东说。
相对城镇化，更引人关注的是房产税最终能否落地。张东表示，房产税逐步扩大试点的时机已成熟，但什么时候推出还要看各方的利益权衡。“房产税最重要的作用，不在于降房价，而在于增加投机成本和投资成本，打击炒房，保护和引导普通商品房的消费，确保老百姓的住房权。”
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入住时间：2013-10-01
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保利海上罗兰实景图
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入住时间：2012-12-18
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入住时间：2012-12-31
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西海景苑实景图
入住时间：2013-11
价格：均价8200元/平方米
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房天下提供的售楼电话：400-813-0000 转 60011
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绿化率：43%
容积率：2.56
富源公馆实景图
入住时间：2012-12
价格：均价9000元/平方米
物业地址：青岛开发区安子片区长江东路206号
项目特色：小户型,宜居生态地产,打折优惠楼盘
动态：恩马双城汇在售5#，现房。户型面积为75平、79平套一，90平套二、150平套三，主推70多平米和90多平米户型。均价9000元/平方米，现在购房可享受95折优惠。
房天下提供的售楼电话：400-813-0000 转 52612
优惠折扣：现购房享95折优惠
交通状况：恩马双城汇临长江东路、嘉陵江东路和滨海大道，有1路、2路、18路、19路、802路等多路公交，出行十分方便；距薛家岛轮渡仅1站路，近邻海底隧道出口，隧道开通后，驾车可在15之内直抵市南区。未来还规划有地铁2号线。 黄岛19路, 黄岛802路, 开发区2路至公路局-公交车站下车，约500米
绿化率：41%
容积率：2.79
恩马双城汇实景图
入住时间：2012-3
价格：均价9500元/平方米
物业地址：青岛开发区江山南路116号（长江西路与江山南路交叉口，石油大学对面）
项目特色：教育地产
动态：鲁商蓝岸国际在售6号楼，户型面积86平、90平、115平套二、135-140平套三为主，起价8300元/平，均价9500/平，房源均在20层以上。预计明年3月交房
房天下提供的售楼电话：400-813-0000 转 51714
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绿化率：35%
容积率：3.99
鲁商蓝岸国际实景图
开盘时间：2010-9-5加推7#
入住时间：2010-12-31
价格：价7950元/平方米
项目特色：海景地产,打折优惠楼盘
动态：千城凤梧金沙在售6#，剩余少量房源均为21层以上海景房房源，主推86平、87平、89平套二，21层特价房源7950元/平
房天下提供的售楼电话：400-813-0000 转 51746
优惠折扣：特价房源7950元/平
物业费：1.6元/平方米·月
千城凤梧金沙，位于青岛经济技术开发区安子码头南侧薛家岛旅游度假区内,紧邻海底隧道出口，滨海大道直通。千城凤梧金沙项目共分两期开发，规划总建筑面积约17万平方米，其中一期总建筑面积约8万m2，其中2#11层、3#15层、4#23层、5#23层，每栋楼有两个单元。千城凤梧金沙小区绿地率高达43%，建筑密度12.5％。千城凤梧金沙一期住宅户型面积从85到120平不等，全明设计,采用步入式飘窗、可转换功能大露台、下沉式庭院等设计理念。 二期1#楼9层4个单元，6#、7#楼30层整栋1个单元。
容积率：2.79
售楼地址：青岛经济技术开发区漓江东路（原船厂路）北海船厂宿舍西侧
千城凤梧金沙实景图
开盘时间：2011-9-6加推
入住时间：2012-06
价格：均价10000元/平方米
项目特色：酒店式公寓,成品地产,打折优惠楼盘
动态：鑫汇国际在售1#、2#，共260套房源，现剩余少量房源。户型面积85-111平，现推出特价非毛坯，8836元/平起，带装修约1200元/平，均价10000元/平
房天下提供的售楼电话：400-813-0000 转 59907
优惠折扣：推出5套非毛坯，现剩余1套，8836元/平起
物业费：1.3元/平方米·月
鑫汇国际项目位于青岛经济技术开发区香江路126号（香江路与江山南路交汇处），属于开发区的，地理位置优越，交通便利，多条公交线路在此路过，贯穿于整个开发区，项目距唐岛湾风景区仅需5的，距金沙滩、海底隧道、胶州湾高速公路仅需10的。周边商业、金融、教育、医疗、餐饮、娱乐等市政设施分布周边。鑫汇国际项目总建筑面积7万多平米，由4栋高层组成。独推非毛坯酒店式公寓，45㎡—65㎡的精质面积。非毛坯住宅，以亲切的二居为主，另配多功能三居单元，82㎡—107㎡多样户型。鑫汇国际作为青岛市的一个房地产项目率先获得国家2A级住宅认证。住宅性能认定制度把住宅性能分解为适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能5个方面共380多条具体指标，面向中高收入家庭的性能标准设定为2A级，由于2A级住宅是精品，故称为“A级住宅”。为保证“A级住宅”评定的权威性，凡参加商品住宅A级认定的项目，必须经过建设部有关专家的严格审查。 鑫汇国际项目网站：//www.xhgjlh.com/
容积率：4.41
售楼地址：香江路与江山路交汇处（鑫汇国际现场）
鑫汇国际户型图
开盘时间：2011-10-31加推8号楼
入住时间：2010-09-28
价格：均价8500元/平方米
项目特色：成品地产,打折优惠楼盘
动态：青岛凤凰城15#预计近期开盘。户型面积82平-110平套二、套三，起价7200元/平，均价8500元/平。在售房源8#楼，均价10000-11000元/平。
房天下提供的售楼电话：400-813-0000 转 59924
物业费：1.45元/平方米·月
青岛凤凰城项目坐落在青岛市西海岸薛家岛旅游度假区内，滨海大道与凤凰园西路的交会处，青岛凤凰城西北距青岛市经济技术开发区政府仅15，东北距安子码头不到10，东南紧靠海水浴场。 青岛凤凰城项目总建筑面积约26万平方米，共有25栋高层住宅，可容纳2510多户。西侧为商业街，社区内设有一栋8层酒店式公寓、一处幼儿园及一处高档会所。项目高达47%的绿化率，以及18%的低建筑密度。青岛凤凰城2006年以招标的形式取得土地，楼面地价2153元/平方米，五通一平，开盘平均售价6922元/平方米，地价占房价的比例43.73%。
容积率：1.47
售楼地址：开发区滨海大道东端、与凤凰园西路交汇处项目现场
青岛凤凰城户型图
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