[摘要] 2013年上半年虽然经历了青版”新国五条”的调理性抚慰，市场成交依旧火热。刚需重镇李沧、城阳高新区阵营随着青岛环湾保护、拥湾发展的规划改造，世园会、青岛铁路北客站建设以及红岛、河套、惜夏板块的规划建设潜力的凸显，市区红海扩容、刚需“外溢”；李沧、城阳部分刚需大盘以热销姿态领涨岛城楼市。
2013年上半年虽然经历了青版”新国五条”的调理性抚慰，市场成交依旧火热。除了原四方并入市北带来区域上的成交提升，刚需重镇李沧、城阳高新区阵营随着青岛环湾保护、拥湾发展的规划改造，世园会、青岛铁路北客站建设以及红岛、河套、惜夏板块的规划建设潜力的凸显，市区红海扩容、刚需“外溢”；李沧、城阳部分刚需大盘以热销姿态领涨岛城楼市。
2013年1-6月全市各区新房成交量统计（不含保障房）
2013年上半年1-6月份全市新房（不含保障房）共成交54098套，新黄岛以9585套勇夺，城阳高新区以9523套排名第二，李沧区刚需大鳄接连加推发力，以7011套排名第四；胶州市作为环胶州湾新城畅销7822套，排名第三。胶州市、新黄岛受环湾发展、西海岸经济新区建设及胶东机场等大型项目的规划带动，抢潜力洼地效应显现。目前胶州新房均价在5000元/平左右，新黄岛刚需房主流价位在7000-8000元/平，相对市区价位较低、环境优越，加上大体量盘释放促使成交登峰。李沧区及城阳高新区作为市区刚需大本营，新青岛人集聚，购房需求蓄积，区域楼盘愈发受青睐。
李沧大步迈进万元档 刚转改增多抄底陷困境
上半年李沧区大鳄新盘均价直线飙升， 以中海国际社区、李沧万达广场、时代城为代表的刚需大盘接连加推，价格涨幅普遍高达在1000-1500元/平。李沧东部新房均价大步跨进万元门槛，中海国际社区目前报价10500元/平，李沧万达广场报价10000元/平，李沧在售万元房增至10个。像原本以刚需低价起家的时代城、蓝山湾也逐步提升，整体报价接近9000-9500元/平左右。刚需蓝海后退向李沧西及城阳转移。
2013年1-6月李沧新房成交量top10
李沧楼市在中海国际社区、万达广场等大鳄新盘高涨下量价齐飞。世园会建设越发完善、九水东路即将全线贯通、李村河整治等利好潜力的释放带动东李世园会板块向高端刚需、改善转变。以山河城、万科生态城、米罗湾、绿城理想之城等项目为代表，主打生态环境牌，吸引刚需、改善购房者聚集增多。李村商圈，双地铁及李沧万达广场、伟东乐客城、银座广场、奥克斯等商业大鳄的落成及择址，以便捷交通及成熟的生活配套为主打牌，中海国际社区、银座广场、李沧万达广场大力推新一路领涨。
近万套房源蓄势待发 “群雄争霸”抄底或现转机！
2013年下半年李沧计划推出新楼盘
下半年，李沧刚需大盘计划推新较多，以伟东幸福之城(小区网论坛)四期湖山美地、万科生态城二期、中南世纪锦城、青岛印象湾等大体量纯新盘及中海国际社区、中南世纪城、时代城、海岸华府、绿城理想之城等大鳄加推为主，15盘推新争霸下半年，总房源量近万套，刚需抄底或将现转机。
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城阳”三板斧”刚需/团购/抄低价 规划利好来势凶
2013年1-6月城阳高新区新房成交量top10
城阳高新区随着环湾发展、地铁、轻轨等规划利好的深化，购房者抢先入驻意愿增强。上半年前5个月，城阳高新区作为潜力之地凭借团购、刚需、低价特色获得劲销。在新市北及李沧区大涨之际，城阳区普遍楼盘保持价格平稳走势，刚需楼盘价保持在7000-8000元/平之间。
环胶州湾板块及夏装板块低价、刚需大盘加推释放，低价、团购开路。其中，卓越蔚蓝群岛创下岛城团购5个月畅销1012套的高业绩，价位方面，整体均价保持在6700-6800元/平之间，少有波动。该片区世茂公园美地、龙湖滟澜海岸等上半年加推较少，与卓越蔚蓝群岛拉开差距。夏庄板块得益于市区刚需外溢 ，天泰城、中铁华胥美邦等大盘接连加推，1-5月中铁华胥美邦销售371套、天泰城销售291套、正商红河谷销售178套，均入区域top10。城阳中心板块以万科城市花园、正阳东郡、御景尚都为代表，价位平稳，成熟地段销售平稳。惜福镇板块随着山景资源的开发，高端别墅、花园洋房逐渐被购房者接受，银盛泰德郡、长水山庄、100福国际山庄等为代表，银盛泰德郡3月销售46套，销售金额0.81亿，居城阳高新区第五位。
库存回归10万 下半年抄底看新盘
截至7月1日，青岛市楼市新房库存回归10万套左右，较去年下半年超16万的高位有明显回落。高库存快速去化，价格坚挺，市区抄底难上加难。
青岛新房库存量（数据来源：青岛网上房地产）
据网上房产统计数据显示，目前库存位新黄岛约为33126套，前五其他依次为胶州市14328套、即墨市12658套、城阳高新区11123套、李沧区5772套。楼市库存大部分集中在环湾近郊市。市区李沧库存登记为5772套，随着均价接近万元，价格形成的成交瓶颈凸显。购买中海国际社区的李先生坦言“当初购买中海9000左右还算划算，如果是现在过万的价格就可能不会买了。”其实据笔者了解，下半年李沧区新房库存不止网上房产网显示的这么多。万科生态城大二期总房源远超一期，伟东幸福之城四期共3000多套房源，年内首开计划推1600多套房源；中海国际社区剩余11、12、15、18、19#等楼座总房源也接近七八百套，中央公园总房源约在300多套，中南世纪城小二期圣玛城邦4栋商品楼座总房源900多套，山河城二期总房源600多套，加之绿城理想之城高层诚园、海尔鼎世华府、青岛印象湾等，刚需房源居多。抄底下半年，或可期待。
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