[摘要] 上海楼市在“新国五条”细则后呈现缓慢回归理性的状态，尽管近日天气已步入严夏，但房地产市场上却出现了势头渐热的症状。
上海楼市在“新国五条”细则后呈现缓慢回归理性的状态，尽管近日天气已步入严夏，但房地产市场上却出现了势头渐热的症状，不仅表现在开发商周末推盘上的踊跃姿态，在价格上我们也看到了上扬的苗头，除了一些传统刚需板块的小户型热销带来的报价上涨外，中高端市场，尤其是大平层公寓市场的再次抬头也带动了全市商品住宅均价出现了结构性上扬。
2013年上半年大平层整体市场看好
同策咨询研究中心数据显示，2013年上半年，上海大平层公寓（户型面积≥200平米的公寓，下同）成交2144套， 53.13万平米，同比分别上涨34%和23%；成交均价为39843 元/平米，环比下滑11%。
同策咨询研究中心分析师许之静认为主要原因有四：
一是，2012 年总体市场基本面走势好转，带动大平层市场走强；
二是，大平层购房人群多有别墅居住经验，作为改善性功能的不断优化，从竖向大面积转变成平层面积的扩展，不仅方便老人行动，同时地理位置的内移，也方便主人出行；
三是，2012 年年末高端市场热销在2013 年1 月得以延续，同时“国五条”细则导致了购买力提前透支等状况的出现，而细则过后对市场的实际影响并不大，市场回归理性，加上中高端产品在大批量推出，直接带动成交量上扬；
四是，去投资化”调控政策继续从严执行导致大平层市场需求长期积压，企业资金面压力越来越大，同时，政策高压下“低开”或是利用多渠道分销等营销手段，仍然是这些项目成交量活跃的主要原因。
6 月，上海大平层公寓成交套数达463套，成交面积达11.26 万平米，环比5 月大涨3 成以上。同时由于在5 月份新增预售的大平层房源达685 套、17.20 万平米，为2012 年7 月份以来的值，更加促使了进入6 月份以来大平层市场的火热。从价格走势上看，大平层市场从2012 年以来维持稳定态势，并有稳中有降的趋势，如2013年以来每月大平层成交均价普遍在4 万元/平米上下，的出现了2013 年2 月份，为42447 元/平米，而的则是6 月份的38220 元/平米，这相比2012 年动辄4.5 万元/平米以上的价格，出现明显回落。
外郊环大平层占三分之一，竞争激烈
在全市商品住宅的均价呈现小幅上扬的当下，为何会出现大平层公寓价格的下滑呢？
同策咨询研究中心分析师许之静认为，首先是来自于库存压力。当前，200平米以上的公寓可售套数在6553 套，占全市所有公寓的12.6%，而按照2013 年以来月均357 套的平均去化速度来看，消化当前大户型房源需要18 个月。
从库存结构上看，郊区地域面积大，相对供应量也大，竞争激烈导致去化速度相对缓慢，同策咨询研究中心数据显示，当前外郊环大平层库存量为2229 套，占全市三分之一，在各环线中居首，需要低开和采用一些营销手段来加速去化。而中心区如内中环、内环内，当前大平层库存量分别为1506 套、1104 套，但由于地理位置稀缺，相对价格要坚挺很多。
数据来源：同策咨询研究中心
供应——新江湾城、罗店两大板块积极推盘
同策咨询研究中心数据显示，2013 年上半年，上海有大平层公寓推出的区县共有13 个，其中杨浦、普陀、青浦分列前三，杨浦区的新增供应量达503 套、12.52 万平米，2013 年是杨浦区新江湾城板块发力的一年，华润置地橡树湾、建发·璟墅、嘉誉湾、新江湾首府别墅、中建大公馆等项目在2013 年以来都有大平层房源推出，也是同一个板块中推出涉及的项目数的。而对于普陀来说，长风则是其高端项目的主力板块，从2013 年上半年的情况看，雅戈尔长风8 号是推盘量的项目，其以258 套的新增供应量荣登供应量的位置。
数据来源：同策咨询研究中心
从6 月份的大平层供应情况看，大部分都集中在普陀长风板块和宝山罗店板块，这两个板块成为中心区和郊区大平层供应的两大典型区域。长风板块在当年经历了众多地王的诞生，如今凭借其其得天独厚的地理位置和优越的规划，可能晋升为上海第七大CBD 的地区，板块内的中海紫御豪庭、雅戈尔长风8 号，多以大平层公寓为主，成为了当前市区板块中又一个崛起的豪宅区域。而罗店板北欧新镇作为上海的“一城九镇”之一，拥有美兰湖、标准高尔夫球场，这样的整体规划更能吸引高收入人群入驻，也利于大平层房源的推广。
从具体的推盘项目看，长风板块的雅戈尔长风8 号成为本期最为亮眼的项目，一次性将推出117 套户型面积在200 平米以上的公寓，据悉，该批房源预计7 月中旬开盘，价格待定。当前该项目120 -236平米非毛坯2-4 房在售，包括120 平米2房、187 平米3 房以及236 平米4 房，均价4.7 万元/平米。从该项目2013 年以来的开盘情况看，每次都会是几乎售罄的状态，可见在7 月份该项目必将在大平层成交市场上有不小的斩获。而罗店板块的美兰湖中华园主推中心景观大平层， 面积有143-215 平米的三房、四房，给购房者带来更多的户型选择。
数据来源：同策咨询研究中心
数据来源：同策咨询研究中心
成交——御沁园项目热销直接带动成交结构变化
由于受到中心区土地稀缺、地价较高等原因的束缚，大平层产品往往已逐步出现了向外扩展的趋势，同策咨询研究中心数据显示，2013 年上半年大平层成交环线分布主要集中在内中环和外郊环，分别占比为31%和30%，其中内中环成交678套、外郊环成交643 套，外郊环成交的项目集中在唐镇板块的绿城玉兰花园和周浦板块的御沁园，以及颛桥板块的上海星河湾；内中环成交的项目集中在长风板块的中海紫御豪庭、雅戈尔长风8 号、三林板块的万科五玠坊。从成交均价结构来看，除2-3 万元/平米的均价段只占7%外，其余价格段成交分布都较为均匀，其中，在4-5万元/平米均价段成交的房源有645 套，占3 成。
数据来源：同策咨询研究中心
从6 月份的情况看，外郊环成交的大平层房源有176 套，占比38%；同时，像长风、徐汇滨江、新江湾城板块等不时受某个项目的带动，内中环、中外环也会有一定量的大平层成交。本期，内中环、中外环大平层成交各占25%和16%。
从均价结构分布情况看，本期受单个项目影响程度较大，本期2 万元/平米以下的项目36%，造成这一情况的主要原因是在于6 月份周康板块的御沁园集中成交76套房源，该项目户型面积多样，即能覆盖首次置业的刚需客户，又能使首次改善型的购房者找到自己的所需，同时，其200平米以上的大户型，完全可以照顾到区域内本地人对大面积户型的喜好，同时，较大的价格优势，使其在开盘当天去化就达7成。而其实，在整体大平层市场中，4 万元/平米以上的价格段则是主流，就像本期，4-5 万元/平米，以及5 万元/平米以上的房源成交合计占到45%。而本期大平层成交排行10 项目中4 万元/平米以上的项目就占到8 个，也印证了这一点。
数据来源：同策咨询研究中心
成交——普陀在中心区中领先
从2013 年上半年大平层成交区域分布来看，主要分布在普陀、浦东、杨浦三区，该三个区域的大平层成交量分别为424 套、347 套、294 套，占到全市成交量的半壁江山。长风板块以及新江湾城板块的中高端产品，导致普陀和杨浦两个区县的大平层具有一定集中度，而浦东大平层项目相对分布较广，三林板块的万科五玠坊2013 年以来多次开盘推出低密度大平层房源，唐镇板块的绿城玉兰花园也在2012 年降价后得到了较好的市场反响，另外还有外高桥森兰板块的仁恒森兰雅苑也有51 套大平层产品成交。
数据来源：同策咨询研究中心
6 月份有大平层公寓成交的区县共有17 个，其中原浦东新区、原南汇区以及普陀区成交面积都在1.5 万平米以上，原南汇区1.58 万平米的销量几乎全部被御沁园所囊获。而位于季军位置的普陀区成交面积在1.62 平米，有67 套房源去化，该区也是中心区中成交量的，其中，长风板块的中海紫御豪庭成交23 套，光新板块的品尊国际公寓成交16 套，长风板块的雅戈尔长风8 号成交12 套。除此之外，中心区的杨浦新江湾城、徐汇滨江板块、黄浦滨江板块都是高端大平层产品的聚集之地。
数据来源：同策咨询研究中心
【趋势判断】
沪深股市6 月24 日重挫，沪指跌5.30%报1963 点，创近4 年单日跌幅，自去年12 月5 日以来再回“1”时代，百点长阴也直逼年前建国底。深成指跌6.73%创出2009 年12 月8 日以来新低，两市近200只个股跌停。
从库存角度来说，截止6 月30 日，今年上海市商品住宅库存为941 万平米，总量较之前的1000 万平米左右有所下降，从市场存销比来看，如果按照今年1-6 月平均交易量100 万平米左右来计算，当前市场存销比降为9.4 个月左右，同策咨询研究中心研究结果表明，当商品住宅市场存销比低于10 个月时，房价则面临持续上涨的压力。而当存销比持续高于15 个月时，房价则面临持续下跌的压力。因此，目前来看，存销比还难说会导致一线城市房价下降。 同策咨询研究中心资深分析师许之静认为，高端市场与普通刚需不同，当前大平层市场库存量大，“钱荒”的市场背景下，开发商就更加应该以“低开”或“以价换量”的方式尽快跑量，以规避未来市场不确定性对于市场或项目销售节奏的影响。原因很简单：
、精品化、高品质产品的企业周转速度往往比较慢，一旦钱荒持续或加剧，将进一步影响这些企业的资金回笼速度；
第二、在钱荒的市场背景下，下半年“现金为王”策略成为房企的核心主题，当下唯有降价跑量才是求生之道。
第三、上海大平层市场供应集中、竞争激烈，要获得比较好的销售业绩，必须采取一定的让利策略，否则板块内市场有可能陷入僵局。
（文/同策咨询研究中心资深分析师许之静）
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