[摘要] 说起青岛别墅，首先想到的必然是八大关，这系列百年别墅群，早已成为青岛的标签以及岛城人民心目中的经典，八大关的地位可谓根深蒂固且不可撼动。当然九十年代崛起的东部沿海别墅群以及城阳即墨等别墅也作为后起之秀，成功成为置业者关注的热点，与八大关别墅群相比，“后辈们”也因为区域规划和位置的不同而各有千秋。
说起青岛别墅，首先想到的必然是八大关，这系列百年别墅群，早已成为青岛的标签以及岛城人民心目中的经典，八大关的地位可谓根深蒂固且不可撼动。当然九十年代崛起的东部沿海别墅群以及城阳即墨等别墅也作为后起之秀，成功成为置业者关注的热点，与八大关别墅群相比，“后辈们”也因为区域规划和位置的不同而各有千秋。
欧洲近代城市风貌的八大关
德占时期青岛在城市建筑设计上提倡中世纪欧洲城市的自由活泼，景色如画的规划手法，依照山行于欧洲的“带形城市”和“花园式住宅”的规划思想，德意志民主式古典复兴浪漫主义和折衷主义在青岛的土地上构成了欧洲近代城市风貌。
沂水路上的别墅一般底层有外廊，设计师多为洋人，别墅入口面向东南，呈不规则形，平面也是自由开场的双面外廊式，分别是设在东南，西南的方向。主体房屋顶为四坡顶，西南立面舒展平缓，采用连续圆柱柱廊式设计。建筑檐口，屋面，窗帽，门桶，踢脚线注重装饰性，四个立面考虑了呼应，对话关系，以圈柱廊为连续的构图母题，富有音韵，节奏，变化。而路边的植物位极具特色的法国梧桐（二十世纪初）。
莱阳路别墅多为名门望族、商业大亨所建。建筑全依庭园式坐落，有小楼，有院，有山坡，有楼，有露天观海阳台。花砖铺地形成多变图案，建筑不会高过三层，植物多为玉兰，丁香，石榴，木棉。样式折中。设计者基本位留洋归来的中国人，主流风格明确，建筑材料是花岗岩，施工法为蘑菇石砌，色彩组合以黄墙红瓦居多（五四时期）。
八大关别墅居住意识很浓，表现在庭园环境的塑造，建筑形体的结织和细部的装饰上。在庭园绿化方面突出一个回归自然的主题，韶关路上的碧桃，武胜关路上的红枫，宁武关路上的海棠，山海关路上的白果，嘉峪关路上的樱花……（二十世纪三十年代）
青岛别墅实景展示
代表别墅
天游园——康有为故居
在今天福山支路五号，使一座德国古典式建筑，建于1899年，1900年就竣工。是砖木结构。，得古典三段式造型，建筑总面积1118.4平方米，（包括地下室）二层外廊式建筑，除东侧砖砌塔楼外，其余全部从德国裁制运来而制成。内部装修据当时德国“青年风格”样式。
后被康有为买下（1917）取名“天游园”。1927年康有为逝于青岛，今青岛有康有为墓，现此房为康有为故居。康有为从1923年起在此居住,1927年3月31日在此逝世。故居现有6个展室,内容有革命家论康有为、康有为生平与戊戌变法介绍、康有为先生与青岛等,还有康有为的弟子徐悲鸿、刘海粟、王遽常、萧娴等著名书画家的作品。1995年,被确定为省、市两级爱国主义教育基地。
提督楼——迎宾馆
此楼为奥斯卡`冯`托尔帕尔总督宫邸，由德国设计师拉查鲁维茨设计，1905年动工，1908年建成。实际用款大大超过预算45万马克。迄今为止，在世界各国和地区的总督府宫邸中这是最豪华的一座。
这座别墅建筑使用面积4000平米，主体三层，高30米，有不对称品面组成参差错落的外形，有多处雕塑。正门上方位光芒四射太阳线纹饰，墙角一棵粗大石柱，引出巨大锚链。雕塑系于太阳，石雕风帆旁有一只诺曼龙头，圆拱窗上均有浮雕。房顶分别以米红色，蓝色，绿色筒瓦或鱼鳞瓦覆盖。
室内中央大厅高2米，东部是高11米室内花园，中部为喷水池。大厅内有1876年德产三角钢琴一架，每一琴键都由象牙制成，中国只此一架。右侧楼外有300平米大凉台，东部有一件红木栏柱，四周墙以明黄缎裱装称“金厅”，中部有华丽壁炉，墙壁上有希腊神话浮雕。二楼为总督卧室，起居室。三楼为侍从居室。全楼30个房间不同吊灯壁灯，不同墙体装饰。家具由德国制造，镶有饰花纹边，钉有皇家标记。大餐厅水晶铜枝彩灯，重达一吨。
建成后袁世凯成为在金厅受到接待的位中国官员。后又先后住过沈鸿烈，汪精卫，蒋经国，毛泽东等。1998年全面对外开放。
花石楼——歇脚楼
花石楼（黄海路18号）是八大关中最著名也是最有代表性的一栋别墅/涞必池公爵于1931年建成，用中国建筑师刘耀辰设计，如果按近代欧式建筑传统模式去套它，好像并不十分贴切。此楼建筑面积753.7平方米，院内面积4.5亩。楼的主体共5层，顶层为观海台它的建筑风格是典型的欧洲古堡式，又融入了希腊式和罗马式的风格，也有哥特式的建筑特色。
花石楼主体共分五层，顶层为观海台，侧有铁尖顶。由圆形和多角形组合而成的建筑物正面造型，别致有序。而既可用于栽花，亦可用作晚间燃火照明的楼门台阶下花岗岩石尊，足见设计者之匠心。
此楼有圆形塔楼和巴罗克式锥角塔尖及彩色玻璃，俄罗斯式圆角与方形主楼相互结合，地板及木结构全部由进口美国红松构筑。内墙为平度产阔石，带有自然纹理。外墙贴有鹅卵石装饰，因而青岛市民叫它花石楼。
后被买为英国驻青总领事馆，相传解放前国民党特务头子戴笠曾在此住过，也有老百姓说蒋介石也在此避过难等等，总之关于花石楼的传说是太多太多。解放后，花石楼成为接待中外贵宾的馆舍。董必武、陈毅等党和国家领导人都曾在此下榻。
公主楼
位于居庸关路10号，是一座丹麦式建筑，其外部由一组不规则斜顶屋面组成，南不为宽敞的方形露台，绿色外墙，宛如安徒生的童话世界。20世纪20年代，丹麦王子到青岛，经过八大关时见到此处景色怡人，濒临大海，适宜于度假修养，遂令丹麦驻青岛领事在此购地，设计建造了这座丹麦风格的建筑。原拟请丹麦公主来青岛避暑时居住，后虽丹麦公主未曾来过，但仍被称为“公主楼”。是八大关的一座美丽建筑，彭真，罗瑞卿等入住过。
公主楼平面为不规则矩形，地上三层，地下一层，面积722平方米。设计有壁橱的室内房间小巧，铺设了木地板和木楼梯。依照王子的构想，砖木结构的别墅四面不对称，宛如安徒生童话中的情景，并使用了当地常见的花岗岩石基。后者似乎使这个童话故事的基础，一下子变得坚实了。值得注意的是，公主楼利用了地势落差，将底层下卧，主立面设计了一个简化了的哥特式尖顶塔楼，西侧内墙略有内收，形成阁楼空间与建筑体块的对比。许多的旅游资料推介说，整个公主楼建筑外墙镶嵌白绿相间的马赛克，掩映于绿树丛中，显得饶有情趣。
东部沿海一线良莠不齐
这一时期别墅项目的规划水平较低，对别墅的认知度不高，别墅项目档次良莠不齐，经典项目较少，除弄海园、银都花园等项目有较好口碑，其余很多项目因规划不善或定位偏离、配套欠缺等种种原因造成停工烂尾，给青岛别墅发展造成些许不利影响。
由于当时崂山区属于新开发的区域且别墅项目普遍规模较小，周边配套设施建设一直无法匹配别墅高端物业类型的需求。
从购买客户群来看，这一时期的别墅购买人群中外地富裕阶层占到了很大比例，投资者的比列也占比较高的比例，因此造成多数别墅项目的入住率相对较低。
青岛别墅实景展示
代表项目
弄海园
弄海园位于石老人国家旅游度假区内的中心部位，这里向东可眺望石老人，往西紧邻海上乐园，北与国际美食城、国际啤酒城隔路相望，南有松软的沙滩与大海相连，位置极其优越。 “高贵不贵”的宫比克高尔夫球度假村和至尊至贵的皇家别墅使弄海园为青岛建筑环境艺术谱写了辉煌的篇章。富比克高尔夫球度假村，占地４万平方米，是一处充满夏威夷风情的娱乐场所。内设亚洲的高尔夫球练习场、跑马场及配套服务设施。在碧草如茵的高尔夫球练习场上可体验挥杆击球的乐趣，在宽阔的跑马场上纵马驰骋，又能领略骑士的飒爽英姿。还有露天烧烤、美食盛宴以及健身房、飞缥室、美式台球等多姿多彩的娱乐活动，定会使游人为这高雅的享受所陶醉。
皇家别墅区是弄海园的建筑艺术精品。社区的临街建筑是屋顶建有空中花园的高层公寓，按照设施的 不同分花园型、豪华型、富贵型和览景楼中楼４种类型。社区内是典雅的别墅群，多种风格，独具匠心。欧文式结构精致，哥特式庄重典雅，海顿式富于北欧情调。此外还有湛萍式、贝尔式、社雷式、发伊式、 爱肯式等，无一不体现欧洲的古典式风格。社区内绿草如茵，宁静优雅。加拿大的多彩瓦、台湾的琉铜门等国际市场档的装饰建材更使别墅锦上添花，令人叹为观止。
目前弄海园别墅二手房售价在30000—45000元/平方米之间，单栋别墅月租金为30000—38000元之间，购买人群主要为青岛富裕阶层、外地驻青办事处及部分外地投资者，由于位置优越及近年周边配套改善弄海园别墅区的空置率明显下降。
城阳即墨等成后起之秀
这一时期别墅项目的规划建设理念取得了质的飞跃，设计师更加注重建筑与自然的融合；在优化居住的功能同时强化品质的提升。更加强调原创性的设计。别墅的建筑风格划分更加明朗，出现了一批法式、西班牙、地中海等欧美风情别墅，中式别墅也逐渐成为市场热点，这一时期的别墅规划更加注重物业配套建设，国际物管新理念的引进也成为一些别墅项目的亮点。别墅的物业类型更加多样化，面积更加小型化的联排、叠拼别墅占据别墅市场的半壁江山，旅游渡假别墅市场逐步升温。
崂山西麓板块，也称惜夏板块，主要依托崂山的山水风光和王沙路的交通便利，当然还有这边的大量土地，百福山庄算是开山之作，而后千禧、香溪庭院、太和月光、财宝山庄、德郡等纷纷跟进，渐成气候，成为郊区个相对集中的别墅区域。
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但本区面临着市场定位上的尴尬，做居所吧，有些远，做第二居所吧，没啥好玩的。随着众多项目的上市，争夺日趋激烈，但本区依托青岛城市的北扩和青银的撤收费站及城阳产业转移的优势，再加上总体供应不是很大，价格也没有太离谱，所以还能足以支撑未来的发展。
温泉板块，或者鳌山湾板块：该区域的激活有赖于当年杜世成规划的滨海大道。在杜的力主之下，不修胶州湾隧道，不管青岛北出瓶颈，硬是把有限的建设资金用来打通崂山北宅隧道，使即墨东部沿海与市区紧密相连，之后，即墨东部以温泉镇为中心的鳌山湾畔别墅区域被迅速激活。天泰家来此先做了高端的蓝泉和中端的圣罗尼克，而后依泉美庐（400-890-0000 转 659949）、芭东小镇（400-890-0000 转 659928）、海信温泉王朝（400-890-0000 转 659944）、青建橄榄树、香根等陆续跟进，而天逸海湾（400-890-0000 转 668842）、岭海等则把整体区域范围扩大到鳌山卫、田横等镇。
此后，海泉湾和山大的落户为本地增加了不少配套。但整天上来说，区域是依靠温泉和海景来做比较纯粹的度假别墅。这个区域的问题是，在单纯依靠自然资源，缺乏产业和城市支撑的情况下，未来短时间内大量土地源源不断出让（尤其是岭海自己的万亩土地就将变身无数项目），将有十几个盘展开市场拼杀，而价格却已经普遍拉高，独栋基本都在一万五以上，的芭东甚至超过两万二，在土地不稀缺且价格便宜，未来市场产品同化且供应巨大，周边缺乏产业且旅游功能不足的三大压力之下，这样的价格非常之高，也消灭了一大批中高端客户，使区域的销售速度大大降低，更为未来放量时的市场埋下了隐患。
未来区域有项目如果再遭遇滞销和资金压力，必将打翻目前的价格体系，比如同样的别墅产品在价格上却大幅度打折甚至半价出售，使整个温泉区域的价格体系来一次去泡沫化。而这样的调整必将对整个区域造成一个次大的杀伤，使区域形成一次疗伤过程。至于这个过程何时到来，则取决于地产大势和区域供应。
而最后的一个大的别墅区域板块也已经浮出水面，就是从白沙河到胶州少海的胶州湾北岸区域。起步区的白沙河入海区域，卓越蔚蓝群岛因为是1.6的容积率，所以只有少量联排。而龙湖项目则只有1.2的容积率，可以有更大比例的别墅，而其又是国内擅长做别墅的企业，所以这会是这个新区域别墅一个良好的开端或者高起点。
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