[摘要] 限购解除，限贷放开，这无疑给寒风萧瑟的楼市，及时添了一把好柴。但这轮楼市的复苏，远没有人们想象中那么快，很多人发现，经过九个多月的跌宕起伏，岛城市区的楼市出现了明显的分化趋势。从原来从市区到市郊涨声一片，到如今有涨有跌分化明显拉开层次。即便是同一区域，不同地段也表现出了不同的特点。
限购解除，限贷放开，这无疑给寒风萧瑟的楼市，及时添了一把好柴。但这轮楼市的复苏，远没有人们想象中那么快，很多人发现，经过九个多月的跌宕起伏，岛城市区的楼市出现了明显的分化趋势。从原来从市区到市郊涨声一片，到如今有涨有跌分化明显拉开层次。即便是同一区域，不同地段也表现出了不同的特点。
新闻调查
想买的房价没降降的房不想买？
2014年已经过去了四分之三，楼市的震荡调整也已经渐渐走向了尾声。随着范围内限购的解除，以及限贷的放开和7折利率的利好，人们对楼市的信心又慢慢地拾起。业内人士纷纷发声，认为当下是买房的时机，买房者也决定出手。但不少买房者却发现，当前岛城楼市的价格已经随着楼市的调整逐渐拉开差距，真正想买的房子价格依旧坚挺，而那些降价能入手的，却不在自己的考虑范围内。
“我是从8月底开始看房的，但是看了几个楼盘，都没有我要的房子。”市民周女士说，她目前还没结婚，父母想先在青岛给她安个家，预算大概在300万元，想要面积在150平方米左右的大户型。“本以为预算挺充裕的，但是去了我比较喜欢的几个楼盘却很失望，要么我要的户型早就没有了，要么就是我的钱不够，不是说今年房子便宜了吗？我一点也没感觉。”周女士说，她的选房目标在浮山后区域，辽阳西路南侧能看山的，周边几个高端楼盘的价格价格都在2.3万元/平方米左右，比她预计的还要高不少。“但辽阳西路以北的区域就能便宜很多，甚至差距到了近万元/平方米！”
市场特点
地段决定价格，新房低开旧房稳
与周女士有同样感受的消费者不在少数，尽管不少楼盘都打出了超低起价甚至打折促销的广告，但真正能吸引消费者的楼盘，价格都比较坚挺，甚至是在距离比较相近的区域，价格的分化也比较大。分化呈现什么样的特点？哪些房子的价格依旧牛气？记者就此进行了探访。
郊区价格松动，市中心区坚挺
岛城楼市价格的分化，首先就体现在市区和郊区的差距上。从整体上来看，目前市区的价格比较坚挺，但是像新都心、东李和沧口等市区内新崛起的置业片区，因为开发量大、库存较多，近期价格也出现了小幅的波动，基本每平方米都有千元左右的降价空间。而在宁夏路周边、浮山后片区、香港中路、东部等高端置业片区，由于其地段的稀缺性和不可复制的特点，价格仍然坚挺，且销售也比较喜人。而在郊区则又呈现了另一番不同的态势，不管是城阳还是青岛西海岸新区，由于库存量巨大，有的区域配套相对不完备，再加上人气还不足、距离市区较远等劣势，目前价格都有较大的松动。
楼市价格分化的另一个特点，则体现在新房和二手房的差距上。从今年年初开始，楼市降声一片，很多楼盘都打出了低开、打折、秒杀特价房源等广告，这也让很多刚需消费者欢呼雀跃，还有很多开发商推出了超低首付的优惠，可以说，楼市的优惠力度达到了前所未有的高度。但另一方面，二手房的价格却依然坚挺，甚至稳中有升。“这主要是因为二手房大多地理位置比较优越，特别是一些配套完善的地段，更是很多二手房买房者的争抢目标，价格上就必然坚挺。”青岛二手房分析师介绍，进入10月份，借着信贷利好的东风，二手房的房价再次上浮，“十月第二周的均价比周略涨了15元/平方米。”刘烁介绍。
优质资源配套好房，价格很霸气
记者调查发现，不管是新房还是二手房，那些地段好、配套全、生活方便、交通便利的房源，价格都十分坚挺。比如市内生活熟区浮山后、大尧、香港中路、宁夏路周边的房源以及处于李村商圈周边的区域，都是炙手可热的大热区域，这里的房子不仅价格没跌，甚至还略有上涨。
区域分化
同板块楼盘价差越拉越大
前面从宏观层面分析了岛城楼市的不同分化，其实此番的价格分化，还有一个新的特点，就是即便是同一区域，价格的分化也越来越大，记者就此也进行了调查。
城阳板块：
同一板块，三字头PK八字头
最近岛城楼市最博眼球的，可能就是城阳惜福板块动辄3字头起价的楼盘，让很多购房者hold不住自己的钱包，为其掏钱买单。从前，城阳惜福板块一直是岛城高端别墅聚集的区域，随着开发商发现这里的洋房和高层也存在商机，越来越多的高层和洋房项目在这里出现，库存也越来越大。从鲁商泰晤士小镇到万海·惜福时光等项目，都纷纷打出了3字头的起价，而在城阳中心区域和流亭机场周边，大部分楼盘的价格都已经是8字头起价。“3字头起价的房子其实很少，大部分房源的价格在6000元/平方米以上。”青岛方策地产顾问有限公司总经理孙浩告诉记者，不过，即便如此，这个价格仍与城阳中心区域动辄过万的项目相去甚远。
浮山后板块：
东部PK西部，差价近万
浮山后一直是岛城置业热区之一，从原来无人问津的棚户区，到如今高端项目的聚集地，主要原因还是得益于这个区域交通便利且生活舒适。但是记者也发现，同样属于浮山后区域，东边和西边的价格差别也比较大。记者了解到。在浮山后核心区域的青岛印象·山项目，起价在1.9万元/平方米左右，均价在2.2万元～2.3万元/平方米，价格直逼崂山的高端项目。而位于浮山后西部靠近新都心片区的一些新项目，价格则一直没有太大变动，甚至略有下降，起价在1.2万元/平方米左右，东西部价格相差近万元/平方米。
市中心区：
刚需新盘PK改善老盘，新盘低开老盘坚挺
除了上述两个价格分化比较大的区域，此番楼市价格分化还有一个特点，就是同一个区域，新盘低开，但改善型老盘价格则一路坚挺。仍以市北区为例，目前新都心片区的楼盘，从前几年一房难求，价格疯涨，到今年纷纷上街卖房，打折促销，泰成·玲珑郡等项目更是打出了低于万元的超低起价。但另一方面，市北区一些改善型老盘，比如鲁信长春、海尔东城国际、湖光山色等楼盘，其中带装修的多层户型，一直处于供不应求价格攀升的态势中。
这样的情况同样在西部也有明显的对比，西部聚集了岛城比较的教育资源，因此也就有了西部的超高房价，且一房难求。而另一方面，岛城市区西部的新房和非，则从价格的巅峰走下，比如金茂湾等项目，就出现了难得一见的打折促销的信息。
分化原因
同质化产品厮杀惨烈高端改善盘冲出重围
同一地段相距不远的产品，为何差价如此之大？为啥有的项目大搞促销，有的项目却按兵不动？记者也就此采访了几位业内人士。
“近期楼市出现一些市场分化，主要原因有几个，一是政策的调整和限制取消，在一定程度上刺激了部分项目抓住窗口期，快速出货，这些楼盘主要来自于即墨、城阳以及西海岸区域。其二与企业内部的资金调整有关，上半年市场供求压力巨大，导致部分项目资金压力预警，需要下半年进行快速回笼资金，所以出现市场冷热不均。”青岛同策研究与战略发展中心总监陈浩介绍说。除此之外，出现分化与开发商的反应能力有关，一些大型企业以及上市企业面对年关股东的考核压力，采用放价快速跑量，以尽快保证年度业绩达成，比如浮山后和新都心相比，新都心的企业反应速度要快，并且坚决。其四一些尾盘项目面临甩货，也会加速价格调整以达到跑量目的。
但不少改善盘价格依然坚挺。“‘青岛印象’系列是我们集团推出的产品品牌，虽然今年房地产市场起伏不断，但我们认为‘高品质’是产品立足市场的基础。而且这个项目是低密产品，容积率很低，成为区别周边项目的显著标志。我们对自己的产品充满信心，我们将坚持‘品质之道’，不会与周边项目打价格战。”城建集团营销总监孙义在接受记者采访时表示，目前一些打折促销比较多的区域，主要是同质化的产品太集中，竞争太激烈；而且开发商为了完成年底的任务，只能采取让利促销的做法，来以价冲量，这是非常可以理解的。记者在调查中也发现，打折促销的区域，多为刚需盘集中的片区，而高端改善盘降价的空间则比较小。本专题撰文/记者付明实
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