[摘要] 受整体房地产市场低迷的影响,2014年青岛市土地市场表现也显疲软。据锐理数据统计,2014年青岛市土地招拍挂市场共供应商住用地522宗,面积28711.56亩,同比减少22.3%;全年共成交商住用地408宗,成交面积22772.93亩,同比减少约5.1%;土地成交总金额392.5亿元,同比增长25.1%;平均每亩土地成交价格为172.34万元,比2013年的130.......
受整体房地产市场低迷的影响，2014年青岛市土地市场表现也显疲软。据锐理数据统计，2014年青岛市土地招拍挂市场共供应商住用地522宗，面积28711.56亩，同比减少22.3%;全年共成交商住用地408宗，成交面积22772.93亩，同比减少约5.1%;土地成交总金额392.5亿元，同比增长25.1%;平均每亩土地成交价格为172.34万元，比2013年的130.76万元/亩增长了33.1%。2014年青岛市的商住用地成交量创下了近5年来的新低。
郊区土地市场供销相对活跃
从区域上看，2014年青岛土地市场呈现出“农村包围城市”的态势，不管是供应还是成交，郊区5市(即墨市、胶州市、原胶南市、平度市、莱西市)都占据了大部分的份额。在供应量上，市区全年土地供应169宗，面积9534.65亩，占全市宗供应量的33.2%;郊区5市全年土地供应353宗，面积19176.91亩，占全市供应量的66.8%，是市区的两倍。在成交量上，郊区5市共成交292宗，面积16269.13亩，占全市总量的71%;市区共成交116宗，面积6503.8亩，占全市总量的29%。
青岛的城市扩展受地理条件的制约，只能从主城区往北和往西发展，因此胶州、即墨、原胶南市等市郊区域成为近几年来土地供应和成交的主力，今年亦是如此。即墨市、胶州市和原胶南市是今年土地成交量大的3个区市，成交量分别占到全市的27%、18%和13%。这3个区市都位于青岛主城区的北面和西面，即墨市的青岛蓝色硅谷核心区、即墨古城 ，胶州市的少海新城 ，原胶南市的灵山湾区域都是今年土地成交的热点板块。
市北李沧成主城区卖地大户
青岛主城区由于城市规模的饱和，土地资源日益稀缺，供应量少，成交量也少。位于主城区的市南、市社发北、李沧和崂山各区全年只成交了41宗商住用地，面积2194.57亩，仅占总成交量的9.6%。主城区土地虽然成交量较少，但由于地段好，成交价格却屡攀新高。2014年成交楼面地价高的10宗地中，有9宗位于主城区，溢价 的10宗地块中主城区占了5宗。
根据统计，2014年市南区仅有两幅地块公开出让，分别是山东路15号地块和宁夏路87号地块，前者为纯商业用地，后者土地性质包括商业和住宅。两幅地块土地面积共11894平方米，通过出让两地块，市南区获得4.8亿元的收入。
在主城区中，市北区和李沧区以 成为“卖地大户”，市北区出让16幅地，出让土地面积约是49.58万平方米，成交金额约52.14亿元;李沧区成功卖出18幅地，出让面积约82.97万平方米，成交金额约为63.89亿元。
崂山区成交5幅地，出让土地面积为18.55万平方米，收入约26.84亿。
四项“”分属不同地块
2014年青岛土地市场的成交面积、单价、总价和溢价率四项“”分属四个不同地块。
2014年青岛市共成交41宗面积在百亩以上的商住用地，其中黄岛区滨海公路以南、柏果树河以西、灵山卫区域的HD-2014-3056地块以517.12亩的面积成为2014年成交面积“”，万达集团在8月8日的土地拍卖会上竞得，是万达青岛东方影都项目用地。
2014年青岛市共有3宗总价过10亿元的商住用地成交，其中崂山区苗岭路以南、秦岭路以西地块以15.66亿元的价格被南山集团旗下的青岛金恒力置业有限公司竞得，成为2014年总价“”。
海信地产经过32轮竞价拿下的市南区山东路15号北地块楼面地价达到8950元/平方米，是2014年出让商住用地的单价“”。与之前几年青岛土地市场上动辄单价上万的“”相比，2014年单价“”8950元/平方米的身价略显寒酸，尤其是在市南区土地供应基本绝迹的情况下，以此“低价”成交，说明开发商在市区拿地上也在逐渐回归理性。
2014年，青岛市只有10宗土地的成交溢价率超过10%，其中5宗位于主城区。即墨市青岛蓝色硅谷核心区大田路以南、温泉一路以北、芭东路以东、麒麟东路以西的两宗土地是2014年溢价 的两宗土地，成交单价分别为2325元/平方米和2188元/平方米，溢价率分别达到62.01%和48.04%。主城区溢价 的市北区开平路22号地块，成交单价为4615元/平方米，溢价率35.14%，青岛莱建置业有限公司经过121轮的竞价摘得，这块地也是2014年青岛土地拍卖市场上竞价轮数多的宗地。
外来大鳄与本土房企齐拿地
虽然2014年青岛市土地供应量和成交量双双走低，但还是有不少房企祭出了大手笔拿地，既有外来的大鳄，也有青岛本土的“地头蛇”。据统计，2014年在青岛土地市场拿地的开发商数量超过100家，万科、中海、保利、万达、绿地、招商、碧桂园等外来大鳄，以及天泰、伟东、和达、中联等本土开发商纷纷出手拿地。
2014年青岛市拿地花费金额多的开发商是万达集团，在8月份和12月份两次出手，为青岛东方影都项目拿地扩容，总金额达到43.68亿元。青岛本土开发商和达置业和卓越集团在12月份以32亿的总价瓜分了李沧区上臧炉房社区旧村改造的8宗商住用地，双双登上2014年青岛开发商拿地金额排行榜。其中卓越花费金额17.35亿元，在榜单中 第三;和达此次拿地花费了14.7亿元，加上之前曾花费近4亿元在市北区拿地，终全年拿地总金额达到18.68亿元， 第二。
2014年青岛市拿地面积多的开发商同样是万达集团，面积达到2343亩，全部是为青岛东方影都项目拿地，土地全部位于原胶南市灵山湾区域。中海在2014年2月份首次进军青岛郊区市场，拿下即墨市田横镇王村的13宗地块，面积达到1308亩，成为2014年拿地第二多的房企。排在第三位的是本土房企天泰集团，全年3次出手拿地，先是5月和6月两次拿下即墨古城改造项目的850多亩土地，后又在9月份出手拿下城阳区湘潭路南侧、遵义路两侧的近180亩商住用地，为天泰城项目扩容。青岛财经日报\青岛财经网 记者 陈璐
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