[摘要] 16日，青岛 下发了关于进一步推进户籍制度改革的意见和青岛市积分 办法，为新型城镇化再添利好。
半岛网房产频道1月19日消息 近日，国家发改委、 编办、财政部等11部委下发《关于印发国家新型城镇化综合试点方案的通知》，青岛入围国家新型城镇化综合试点地区。16日，青岛 下发了关于进一步推进户籍制度改革的意见和青岛市积分 办法，为新型城镇化再添利好。半岛网房产频道采访发现，新型城镇化试点也被房地产市场寄予厚望，不少实力房企已经抓紧抢占资源。分析人士认为，受益于新型城镇化大的将首先是西海岸新区和城阳，其次是胶州和即墨。
利好：
青岛放宽 政策 入围新型城镇化试点
2014年11月21日，青岛市城乡建设委发布《青岛市新型城镇化规划2014～2020年》（以下简称“规划”）向社会各界公示征求意见。《规划》提出，青岛将构建“一核三带多组团、山海田园生态型”大都市区。到2020年，全市常住人口将达到1000万左右， 城区人口500万左右，城镇化率达到75%左右。全面放开中小城镇 限制 ，基本实现“零门槛”进入，6年拟改造164个城中村，城乡养老保险可转移。
2015年1月16日，青岛 下发了关于进一步推进户籍制度改革的意见和青岛市积分 办法。从2015年起要推进市区 自由迁移，控制城区 ，放宽新区 ，并创新了居住证持有者 办法，放开县域城镇 等政策。
新型城镇化及户籍改革政策的接连出台，对于正值调整期的青岛楼市及开发商们来说，无疑具有积极的提振意义。青岛市工商联房地产行业联盟秘书长龙江表示，青岛作为新型城镇化的试点，对城市建设和周边农村的改造是一个很好的机遇。
市场：
实力房企“西进北上”抢资源
根据规划，按照“全域统筹、三城联动、轴带展开、生态间隔、组团发展”的城市空间发展战略，结合山东省新型城镇化规划，青岛将构筑布局合理、层次清晰、特色鲜明、联动发展的新型城乡空间格局，打造“一核三带多组团、山海田园生态型”大都市区。
青岛锐理数据总经理马光明表示，新型城镇化规划使得城市向外发展，毫无疑问将带热近郊楼市，“受益于新型城镇化大的是西海岸新区和城阳，其次是胶州和即墨”。
而回顾青岛近三年来的城市建设可以发现，三城联动、西海岸经济新区、蓝色硅谷、铁路北站、胶州新机场等一系列规划布阵青岛西、北部，实力房企也争相抢驻。资料显示，除了早已扎根城阳的万科，银盛泰、青特、龙湖等房企也强势进驻；在西海岸新区，万达更是大手笔拿地，其所规划的青岛东方影都项目占地总面积高达376万㎡；2014年中海地产在青所拿的13幅地亦全部位于即墨田横镇。
马光明认为，西海岸新区、城阳、胶州、即墨是目前青岛库存较高的区市，但随着青岛入围新型城镇化试点后，四个区市的楼市会渐热，“三年之内看城阳，五年之内看西海岸新区，它们的规划利好将会逐步显现”。
需求：
规划常住人口1000万带来巨大
青岛锐理数据总经理马光明表示，一般来说，楼市需求与本区域的人口数量、 客群等因素息息相关，在青岛，本区域人口数量与房地产的关系更密切一些，“规划提出的常住人口增至1000万，无疑能带来强劲的购房需求，促进房地产发展。”
业内人士表示，作为计划单列市、沿海港口城市、环渤海经济圈和长三角经济圈连接处，青岛有较强的人口吸附能力。根据锐理数据调查显示，青岛每年有6到7万的外来人口涌入，且青岛家庭“分巢”现象明显，从这方面看，青岛有强劲的市场需求，每年住房需求量大概维持在900万平方米左右。
房地产市场的发展还与第三产业密切相关，根据相关数据，目前青岛第三产业占GDP总量的50%左右。马光明解释：“一般来讲，从事第三产业的人购房需求更强烈，同时也有较强的购买力。”
因为有扎实的人口基数、稳定的购房需求、较强的购买力，马光明预测，未来几年青岛房地产依旧会处于一个较为健康的状态。
在1月15日由山东大众报业集团半岛传媒和青岛新报传媒主办的2015青岛城市建设发展高峰论坛上，独立经济学家马光远先生提出，中国房地产的转折点已经到来：未来只有20%的开发商会活下来；只有20%的从城市住房具有 价值；只有20%的楼盘才值得买。而青岛 在20%值得进行住房 的城市之列。
展望：
城镇化改造还需配套“护航”
山东同圆设计集团有限公司城市人居研究所所长解捷表示，新型城镇化不仅仅是针对农村，也针对城市。根据规划，到2020年，青岛基本完成六区四市建成区范围内的164个城中村改造，实现32.3万城中村居民市民化；至2020年逐步完成全市8.7万户棚户区的改造任务，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提升。
马光明指出：“并不是每个规划城中村改造的楼市都具备 ，这需要 的规划、资金投入是否跟上，相关产业是否能顺利落地，以及区位等自然因素共同决定。”他举例称，同为城中村改造，市北区新都心区域从2007年万科 项目开盘，目前区域内板块建设已臻于成熟。而同样位于市北区的欢乐滨海城， 先期规划也不错，但目前却和新都心有很大差距，“规划以及区位、交通等先天 都起了至关重要的作用。”
龙江也认为，“小马拉不动大车”，青岛若想做好东岸、西岸、北岸三城联动，除了规划，还需有资金、政策的跟进支持。
文 葛飞
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