[摘要] 据统计数据显示，2014年办公市场伴随市北CBD和崂山区金家岭金融新区的规划落实，进入供求高峰年。
据统计数据显示，2014年办公市场伴随市北CBD和崂山区金家岭金融新区的规划落实，进入供求高峰年。全年青岛市商业市场新增供应面积127万平方米，比2013年略有增加，虽然供过于求依旧明显，但成交量创出近五年新高，成交量增长20%，突破50万平方米，价格小涨2%，达到近15300元/平方米。从成交区域来看，崂山区办公地产发展已进入“快车道”，占全市总成交面积的23%，而这一趋势在2015年还将延续。
“定单地产”成就崂山霸主地位
从成交区域来看，崂山区一马当先，以12.51万平方米的优势，超越市南传统商务区，占到全市总成交面积的23%。
市南区成交量为9.14万平方米，占全市总成交面积的17%；原市北区成交量为8.04万平方米，占全市总成交面积的15%；城阳区紧随其后，成交量为6.92万平方米，占全市总成交面积的13%。
“崂山区办公地产成交量如此火爆，主要得益于金家岭金融新区的区域规划，让该区域办公地产成为‘定单地产’。”据从事办公地产销售代理工作的李先生介绍，崂山区金家岭金融新区很多办公地产楼盘都是先有客户才建楼，甚至某个楼盘被三家金融机构看好，地基未动客户就先把一半的钱付给开发商，在目前这种楼市背景下，可谓业界奇闻。
从2014年全市办公地产排行榜来看，崂山区的项目占到四成。崂山区的金岭广场、国际花园、名汇国际和鹏丽南华进入成交面积、成交金额双榜前十名。
而这一趋势在2015年还将延续，据了解，位于崂山区的上实中心项目前三栋已于2014年第四季度交付使用，其中两栋分别为两家金融集团整购，另外一栋则由业主投放市场进行租赁。另外，北大方正山东金融产业基地、青岛环球金融中心、中信财富管理中心等项目建设也已经启动，预计到“十二五”末，崂山区金家岭金融新区内新建成及投入使用的商务楼宇将突破600万平方米。
辅城区园区办公表现差强人意
从成交热点项目来看，主城区的标准办公项目仍是主力，SOHO类办公也占据一席之地，辅城区的园区办公整体表现差强人意，从榜行榜来看，园区办公项目仅有城阳区的首创空港国际中心进入办公面积排行榜前十。据业内人士分析，辅城区的众多园区项目，因为位置较远、配套欠缺等问题，商务氛围还有待培养。
从供应区域来看，城阳、市北、崂山位居前三名。城阳区以35.04万平方米的供应量，占据全市供应量的26%；原市北区供应面积19.79万平方米，占全市供应面积的18%，崂山区供应面积16.66万平方米，占全市供应面积的9%。
库存方面，城阳区库存超过60万平方米，大量办公园区上市滞销，形势比较严峻；市北区办公楼大量竣工，以42万平方米的库存量紧随其后，崂山区、原黄岛区、原胶南区的库存量也都在20万平方米左右。
数据显示，青岛写字楼的去化周期长达56个月，从2010年至2014年，每年积累的库存分别为29万平方米、36万平方米、23万平方米、78万平方米、73万平方米，加上之前少量库存，截止到2014年结束时，青岛办公市场库存达到了近260万平方米。虽然相对于460万平方米的商业地产库存，办公市场的库存相对少了许多，但总量也是处于高位，存在一定风险。
甲级写字楼空置率20%以上
戴德梁行青岛分公司分析人士认为，2015年，市南区的银座中心丶崂山区的永新国际广场等多个甲级写字楼项目将相继投放市场，如各项目均如期入市，2015年全市甲级写字楼市场将增加35万平方米的优质租赁办公空间。因此，全市甲级写字楼的平均空置率预料仍将在20%以上。空置率的居于高位，加上企业租赁需求表现平淡，令青岛甲级写字楼市场租金缺乏较快上涨的刺激因素，如忽略业主策略性调价等手段，预计今年写字楼租金将维持在相对稳定的水平。
分析人士表示，市南传统商务区、崂山金家岭金融区和市北CBD，已形成三足鼎立之势。市南传统商务区受到交通拥堵、停车困难、市场饱和等因素限制，一些商业机构酝酿外迁。崂山金家岭金融区的发展在提速，已经成为财富汇集之处，越来越多的银行将分行搬到这里，往往买下半栋甚至整栋写字楼。市北CBD上马的项目太多，库存量太大，短时间内难以消化，将来大量项目投入使用，对交通、停车场冲击也很大，市南传统商务区可能就是其前车之鉴
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