[摘要] 截止2014年年底,青岛住宅存量159139套、约1825.2万平,已升至近三年高水平,去化周期长达26个月。其中,新黄岛成为大的库存积压地,存量47445套、528.9万平。
编者按:接近年关,不少楼盘停止了优惠活动,开始酝酿明年的营销计划,商品房销售良好者寥寥。据房天下数据监控中心统计,1月青岛新建商品住宅共成交9909套,环比2014年12月份的10664套下跌7.07%;同比下降2.26%。销售量双降不免让人担忧青岛楼市库存。
库存量——升至历史高位,两级分化严重
截止2014年年底,青岛住宅存量159139套、约1825.2万平,已升至近三年高水平,去化周期长达26个月。其中,新黄岛成为大的库存积压地,存量47445套、528.9万平,一是因为新黄岛新增供应量大,居全市首位;二是不少高端项目产品面积过大、单价较高,去化困难;三是胶南别墅项目开发节奏缓慢、去化周期长。
存量位居二三的是胶州市和即墨市。仅新黄岛、胶州和即墨这三个郊县区域的存量就占到全市存量的55.6%,去化周期均近两年半。相较而言,市区存量较少,去化速度较快。岛城郊区和市区存量呈现出严重的两级分化现象。
数据来源:青岛鹏翔数据中心
库存产品——80-100㎡刚需产品占主导,别墅以200-250㎡的经济型联排为主
2014年青岛住宅存量中,普宅占到95%,其中80-100㎡的刚需产品处于主导地位,分布于各区市,但去化速度快,压力较小,预计2015年刚需客户依然是促进成交的主要动力;其次是100-110㎡和120-130㎡的改善类产品,主要分布在新黄岛、即墨等房价较为低洼的近郊区域,受区位认可度和总价影响,去化速度相对较缓;超过140㎡以上的奢适型产品较少,面积越大去化越困难。
别墅产品中,独栋去化周期长,主要集中在即墨温泉板块;叠拼去化速度快;双拼市场供应少;联排供应多,截止当前,联排存量3526套、91.7万平,平均去化周期35个月,其中150-200㎡的产品较易去化,而200-250㎡之间的产品供应多,项目多分布于城阳、即墨和新黄岛及李沧区,产品以城市经济型别墅为主,去化周期33个月。
数据来源:青岛鹏翔数据中心
库存高企压不住涨价步伐 羊年买房集结号奏响
随着新年的脚步越来越近,市场也越来越冷清,但这并不代表购房者不买房了,按照往年经验,不少持币者会选择年后入市。不少开发商已在暗中酝酿涨价以期年后去化、回笼资金扬眉吐气。例如,中海国际社区17274元/平方米[李沧]中海国际社区43套在售2月5日报价:青年客均价9900元/平,御城均价11000元/平,整体均价10500元/平,相比2月4日,青年客提价400元/平,御城提价1000元/平,涨幅约10.53%!
即使库存高企也压不住开发商提价的步伐,买房“宜早不宜迟”,青岛房天下3月8日新年看房团凑响集结号。
虽然目前购房者观望情绪浓厚,但分析人士指出,2014年受降价影响,很大一部分刚性需求被抑制,“买涨不买跌”导致楼市库存走向新高。随着降准、降息等利好政策执行,资金会流向房地产上下流产业,看好后市行情,建议购房者择机入市。
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