单大伟畅谈国内房地产的转型与酒店业的投资机遇

4月9日上午，在中国酒店及旅游业论坛品牌—第十一届CHAT北京（楼盘）论坛上，北京凤凰天博网络技术有限公司首席执行官单大伟，就中国房地产的转型与酒店业的投资机遇进行了主题演讲，探讨了大时代的社会三大变革、房地产转型的三大方向、酒店业发展的三大趋势，直言未来酒店业将出现跨界整合、资产证券化和产品迭代的趋势。

今年的CHAT北京以“重组”为主题，就中国酒店及旅游业时下热门的多项议题展开热烈讨论。在中国房地产的转型与酒店业的投资机遇的主题演讲中，单大伟认为当下正处于一个波澜壮阔的时代，正面临实体经济转移、消费心态转变、社会趋势变迁三大变革。首先，近三十年来整体市场变化极大，以农业经济、工业经济为核心的实体经济在GDP中的占比越来越少，以美国为例，三十年前实体经济占GDP的81%，现在已经下降到20%，而中国则从87%下降到54%。在这种实体经济下降的背后，一方面是服务经济逐步扩大市场份额，体验经济正在以惊人的速度高速成长。其次，消费者心态也发生了转变，以房产为例，以前人们买房以关注地段、价格为主。现在买房，不仅关注地段、价格，对于品质、环境、园林、户型、品牌、物业服务等诸多方面也提出越来越多的要求。而社会趋势变迁体现在经济趋势的变化、消费趋势变迁以及信息趋势变迁三个方面。房地产则面临着销售增速下滑和投资增速下滑的现状，销售疲软困扰着整个房地产企业，一个不争的事实就是中国的房地产业逐步结束了资源型暴利时代，进入一个常规的市场生态系统，将与中国经济一起进入新常态。

因此，中国房地产转型将主要体现在从房地产开发转向房地产服务上，表现形式有三个方面：1、房地产开发商向城市运营商转型;2、传统的房地产开发业务向跨界整合的产业类开发转型;3、基于投资需求的变化，从国内业务向国际业务转型。其实，从房地产企业的动作上也可以得到印证，2014年销售破百亿的房企一共有80家，这80家房企全部都在参与城市运营、商业综合体开发、新城开发等;50%以上(41家)的房企涉足旅游、养老、园区地产等相关领域;而14%(11家)的房企涉足海外地产，主要集中在房企销售额在500亿元以上的梯队。

现在越来越多的房企涉足酒店业。为何涉足酒店投资的房企如此之多?主要就是发现了酒店业的机遇。从人口总量来看，我国的酒店产能人均供给远低于发达国家水平，行业前景广阔，未来有着非常大的行业增长空间。从交通方面来看，高铁网的建立将使得周末游可达半径扩大3-4倍，可能大幅提升周末游、小假游的过夜游占比，提升酒店行业的需求。而从人口角度出发，不难发现，由于我国劳动力群体中的85后人口占比逐步增长，这部分人群的休假意识更加强烈并且进入消费能力快速增长阶段，从人口的角度来说，对于酒店需求也是长期有利的。同时，有城镇职工保障的离退休人群快速上升，也是消费重要增量群体。

虽然酒店业的前景预期良好，但是酒店业的现状却令人堪忧。目前，酒店消费者的需求却并未得到满足，主要是由于酒店产品未能完全满足消费者的多样化需求，细分市场存在巨大缺口，亟待新型产品形态填充。在此基础上，单大伟认为未来中国酒店业的发展将呈现三大趋势：趋势一是走跨界整合道路，做特色酒店。目前我国已有四百多家主题酒店，且发展态势良好。趋势二是资产证券化—酒店的金融属性日益凸显。在酒店结构性过剩背景下，酒店的交易渐趋活跃，有的酒店开始寻找买主，有的资本在寻找待出售的酒店。例如万达集团在国内市场出售的一些酒店资产，同时还在境外寻找收购标的。考虑到养老等寿险基金、信托基金、战略投资者的介入，近期可能会有酒店并购的小高峰。趋势三：产品迭代—度假租赁业态大行其道。以途家网为代表的度假租赁业态的发展，给行业以新的启示，特别是对酒店的统计和运营提出了新的挑战，但对于消费者而言却是福音，又多了一个不错的选择。家庭游、自驾游、周边游等的快速增长，也让出行者在住宿方式上更倾向选择性价比高、具有家居氛围和个性配置的度假租赁住宿方式。“O2O”模式的度假租赁，将会从很大程度上改变游客的消费方式和酒店经营业态。