[摘要] 4月10日，“大话地产——春色新政，楼市能否‘心花怒放’？”论坛在青岛万达艾美酒店举行。本次活动由中指研究院青岛分院主办、龙湖地产承办，青岛房天下提供特别支持。龙江、单伟国、张百忍等岛城各界著名地产专家、金融界人士、媒体相关人士参加了此次论坛，论坛梳理了第一季度房产政策大事。
4月10日，“大话地产——春色新政，楼市能否‘心花怒放’？”论坛在青岛万达艾美酒店举行。本次活动由中指研究院青岛分院主办、龙湖地产承办，青岛房天下提供特别支持。龙江、单伟国、张百忍等岛城各界著名地产专家、金融界人士、媒体相关人士参加了此次论坛，论坛梳理了季度房产政策大事，全面探讨了影响青岛楼市的调控政策，新政下房市、走势及如何变化等各项议题。
2015年的楼市，既有高库存的压力，又有楼市政策的利好不断刺激，3月30日，朋友圈被两条消息刷屏：央行、住建部、银监会对二套房首付比例下调至40%，财政部、国税总局房屋转让营业税减免门槛下调，五年变两年。季度以来，不动产登记条例在青岛试点推行、央行降息降准······一系列利好政策陆续发布，暖风频吹。政府之前一直没有明确的救市政策，为什么现在会推出这两项新政？这将释放出什么信号？在股市牛市之后会否迎来楼市牛市，有什么数据支撑？这意味着房地产市场将会发生哪些变化？
论坛活动现场，专家云集
楼市数据：3月成交小幅回升库存较大但分区域
受政策暖风影响，青岛市季度楼市成交量大增。据青岛房天下数据监控中心统计，3月青岛新建商品住宅共成交8566套，环比2月份的3607套狂涨137%，同比去年3月份的6407套上涨33.7%。而在活动现场，中指研究院发布的相关数据也进一步佐证了这一点。整个数据发布，从政策、销售、成交、房价等几个方面对青岛市季度楼市做了全方位的分析。
在说到政策时，中指研究院青岛青岛分院的分析师刘清清，用一句话概括了基调，就是总理在“两会”的时候提出的：“鼓励居民自住性住房和改善性住房需求”，而这句话也确实可以用来总结近发布的楼市政策：从3月1日不动产登记暂行条例正式实施，央行降息到公积金异地存贷政策再到“3.30新政”，可以说政府的政策都在鼓励这两块需求的释放。
中指研究院青岛青岛分院正在分析季度青岛楼市数据
同时，数据还展示了青岛房企的销售额以及去化情况，以及一季度整个青岛楼市的的成交情况，根据数据显示，城阳成为季度受购房者关注的区域，超过4000套，李沧紧随其后，胶州、黄岛等也有较大的成交量。而根据青岛近一年新建住宅成交折线图，可以看出，受春节因素，二月份成交量降到谷底，三月份明显有所回升，但距离一月份还是有一定差距。
房地产作为商品，受市场供需影响。在活动现场发布的数据中，刘清清还分析了青岛目前的库存和土地出让情况：季度青岛土地成功出让90宗，集中一月份出让了88宗，二三月份都只出让了一宗土地。区域主要集中在城阳、胶州以及黄岛。同时，刘清清提到，目前青岛的库存达到了1946万平，在所有的城市当中排在第五的位置，全部去化需要2个月之久，压力较大。但同时，她提到，目前库存主要集中在胶南、黄岛、即墨、胶州等城郊区域，主城区去化压力则不是很明显。
数据足以支撑“楼市正在回暖”的论点，而新政的发布，二手房政策的放量和二套房首付的降低，从直接效用上看，将释放很大一批改善型需求。面对这一批改善型需求，开发商应该如何应对呢？
开发商：研发改善类产品业态 保持合理价格和速率
在新政之后，业界就出现了两种声音，对于房价下一步的走向，有人认为房价将飞速上涨，甚至有媒体做出“夸张”的预测，认为房价将涨至2009年的水平；也有的从市场供需角度出发，认为在库存居高不下的情况下，房价并不会大涨，甚至如果开发商想抓住机会促销，房价将会下降。针对这个问题，在座嘉宾也进行了热烈的讨论。
龙湖地产青岛公司营销总监 对此深有感触，2010年滟澜海岸次开盘当时热烈的销售情况，现在还让他影响深刻，作为“别墅专家”，龙湖可以说一直都擅长于开发改善型产品，不管是景观还是服务，都努力做到。他举了一个具体的数据加以佐证：“龙湖从2010年到现在五年的时间，总共销售了近1800套别墅，青岛每年的成交量在10万左右，按照3%的别墅成交比，一年大概在3000套左右的量，龙湖就占了15%。”“可以说，”他补充道：“我们对青岛的市场非常有信心。”
龙湖地产青岛公司营销总监
作为活动的主办方，说到举办这次论坛的初衷， 提出，主要是“从我们自身企业的发展度和这次新政匹配度的出发点来考虑”，这次新政主要是在释放和提升改善类客户的需求，“而这正是龙湖所匹配，在市场上所追寻的客户，所以我们希望通过这样的一些政策的解读，去理清下一步从营销端和市场上的反应。”
而说到开发商应该如何应对这次新政， 指出，“龙湖早就开始进行内部的产品的升级，包括物业服务，园林景观体系的重新搭建，包括整个产品，以及社区互联网文化的搭建，从去年已经开始着手等等”，都是在尽力贴近这一批改善型客户。同时，他指出，龙湖对这一次新政持比较谨慎乐观的态度，“我们还是希望能够在市场从之前这么一个抑制期，平稳期过渡的阶段，还是保持一个合理的价格以及出货的策略和频率，根据市场随行就市，通过市场的定价，既满足我们自己的销售任务和指标，让更多的客户选到称心如意的别墅产品。”
同时， 还简单介绍了一下龙湖地产在青岛的代表项目：龙湖滟澜海岸（400-890-0000转670152）、龙湖原山（400-890-0000转672355）、龙湖悠山郡（400-890-0000转616076）和龙湖锦璘原著（400-890-0000转617686）。龙湖滟澜海岸（400-890-0000转670152），在青岛白沙湾片区，有四年多的销售历史，2014年也是一个领跑者，目前滟澜海岸（400-890-0000转670152）临水叠拼组团马上就要上市，是重点打造和推出的产品。龙湖悠山郡（400-890-0000转616076）项目在城阳区内，重点的还是叠拼的产品。青岛龙湖原山（400-890-0000转672355）在黄岛，即将推出三期类独栋产品，在黄岛主城区是山体别墅的代言者。龙湖锦璘原著（400-890-0000转617686）在王沙路和黑龙江路交界处，会做一些面积控制得更好，在产品设计上更有新意的别墅产品。
金融方：房地产从投资偏向居住属性 金融应紧跟市场走
可以看到，今年发布的新政，更倾向于一种工具，特别是降息降准、公积金、首付下降等等，都和金融密切相关，那么对于今年的房地产市场形势，金融界又有什么看法呢？来自深圳世联策略青岛公司总经理王世杰，建设银行青岛市分行住房金融业务部经理吴春红也做了精彩发言。
王世杰从另一个角度解析了青岛的市场：“这两年青岛一直是一些优质大开发商的兵家必争之地，这和青岛整个的经济发展、人口规模、产业环境有很大的关系，毕竟青岛的一些利好政策在不断推出。”王世杰认为，青岛人口导入这一块，尤其是吸引外地人口导入，特别是对于高校人才的吸引，非常大，看到这个机会的不仅是开发商，在王世杰看来，也有越来越多的基金信托发现了青岛的商机：“现在来看，包括我接触的一些基金信托在逐步的设点，包括和一些财富管理公司进行合作，去寻求更多更好的土地项目进行股权投资，或者其他方面的合作。所以大家首先这种金融公司，还有大的发展商看到了青岛的发展方向，才能把这种发展方向转移到青岛，这是一个有目共睹的事情。”
建设银行青岛市分行住房金融业务部经理吴春红
“3.30新政”发布之后，王世杰认为，能看出大家对于房子的关注点发生了变化，“我的这些朋友买房不是在问你这个价格是不是跌了，而是能不能出手，我们现在看到购房者的一个心理变化也是非常明显的”，王世杰认为，房地产正从以前人们心目中的投资属性产品变成真正融入居住属性的产品，“现在来看，房地产逐渐回归理性之后，人们越来越考虑它的未来发展配套。”
建设银行青岛市分行住房金融业务部经理吴春红则认为，金融机构和房企有着密不可分的联系，因此当新政之后，金融机构也应该迅速反应，积极应对。“从青岛建行来讲，住房按揭贷款是推出的，每年的按揭投放量建设银行能占到40%左右”。“3.30”政策出台以后，建行也是积极主动出击，“3月31号总行通过电子邮件的方式，官方渠道转发了这个银监会的文件，青岛市分行4月1号把新政布置到全辖，可以说一有新政，建设银行态度应该在同业金融当中积极的。”
从去年十月份房贷新政出来以后，建行也给予了积极回应：“建行总行推出新政的同时推出了一个预先受理和审批的特色服务，在客户出售套房子的过程当中，没有完成出售的行为，甚至没有结清套房贷的情况下，建行可以按照客户准备出售以后享受首套的政策，来进行预先审批，审批通过了以后，客户可以在已完成的套房子后续的交易行为以后再发放贷款，提前享受首套的政策，手续前置。”后，吴春红总结认为：“我银行还是要跟着市场走的，就是把握市场，把握政策的主脉，是我们需要关注的方向。”
说到新政对市场的具体影响，岛城知名地产专家张百忍则认为，“3.30新政”放开限购之后，会在市场上形成一个风口，“但是这个风口太小了，不足以支撑整个的市场，只会支撑一部分的需求，这个需求主要集中在刚需和改善。”那么房价会如何变化呢，张百忍认为，有涨有跌，而这个涨或者跌很大部分，与区域的具体情况相关。
他举了两个例子加以详细说明。“一个是虎山周围，7000多的起价，8000多的均价，这是因为下半年整个金水路会迎来一个比较大的放量，大概有10个盘左右，其中一半大的开发商在这个地方都会推出新的楼盘，所以他们要应对下半年的局面，提前下手，先把市场抢到。”“还有一个是欢乐滨海城，它的需求、配套都是不足的，前期拿地的一些开发商，回到它需要调整的价格。”
而就市区来说，张百忍认为，“大多数而言，日子还是很好过的，因为楼盘比较少，如果价格不是很离谱的话，应该非常好卖，包括老市北的区域等等。有一些开发商已经看到这个形势，开始涨价，比如说三月份它的折扣是91折，到了四月份马上调为97折。”所以说，张百忍分析道：“房价有涨有跌。”
岛城知名地产专家张百忍
面对新政，张百忍认为，开发商关键是“要专注要快”，“现在的情况下，我觉得开发商首先要做到专注和快，如果这两点做不到，可能不会比2014年有改善。”
他认为，目前岛城有些开发商比较辛苦，主要存在两方面问题：一是定位不准，二是做不到随行就市。他举例称：“改善型房子客厅做成北向，还有的把客厅做得比卧室还小，改善型客户根本不会买，连基本的东西都做不到，这个很要命。”而随行就市，他举例称，“不是政策风吹到售楼处来才能成交，指望借政策风就可以把楼盘解救过来，这个可能性不大。”
他同时认为，龙湖地产有几点需要开发商学习。在张百忍看来，布局青岛五年的龙湖地产的优势在于，定位、定价跟销售方式。“它的销售方式不同，主动出击或者这种行销的能力非常强，主动寻找客户；价格随行就市的情况比较大一些，能够自我调整；有的产品也能够有一定的创新，尤其跟本地开发商相比，正是这几条做到了，龙湖才能够年年进前十。”
楼市第三方： 互联网金融助力 第三方服务需升级
房天下控股青岛分公司总经理单伟国提出，作为国家政策来讲，无论从金融还是其他方面，“3.30”的政策仅仅是工具中的一环或者两环，以后可能会有一揽子的措施投向市场。根据房天下的观察，很多预期加推楼盘的开发企业，尤其在进行适当的价格安排之后，获得了非常不错的市场回报，此时举办论坛，能够让所有购房者“已经冰封了差不多一年的心，能够重新在这个春季更快速的、更高温的燃烧起来。”
同时，单伟国指出，在互联网的移动化之后，互联网金融正在成为新的趋势。“包括房天下在内，包括各大网络公司包括世联这样一些代理机构，都有相应的金融产品。这个金融趋势对传统金融产品形成了一定的冲击。”
房天下控股青岛分公司总经理单伟国
“目前市场上主要有几类互联网金融产品”，单伟国介绍道：“一些企业利用自己的优势和银行的一些传统产品嫁接出来的这样一类产品推向市场，包括支持装修、服务购买甚至二手房的再次交易；还有就是通过P2P平台的方式，一些融资的产品来支持消费者的装修和房屋购买。”单伟国对这些新产品的出现表示了肯定，“从去年我们的上游企业在资金链方面受到了不同的压力，大家除了向银行寻求一些知识之外，也在对互联网各种各样的产品进行尝试，只要在风险控制得当的前提下，会产生多赢的局面，提供互联网创新的服务型企业，包括上游企业房地产开发企业，乃至购房者都会有一个比较好的，用低成本达到自己资金缺口的目的。包括龙湖在内的房地产开发企业，也都是在这方面敞开了胸怀去和各种互联网创新手段合作，相信通过业内和房企的交流，会不断的在青岛这个市场上有新的火花。”
同时，单伟国指出，面对2015年房地产的转型，面对“从黄金十年到白银十年”的这种转变，“下一步整个这个房地产，包括我们媒体，还有各种各样的服务机构，他在新的市场形势下，他服务的态度、服务的模式都要急需升级换代，从原来的速度上向质量转变，作出企业的一分贡献。”
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