[摘要] 2015年4月10日，青岛：全球领先的房地产服务营运商DTZ戴德梁行今日回顾青岛物业市场在2015年第一季度的表现，并设专题讲座，探讨青岛市新型城镇商业发展的历史新机遇。
• 新型城镇化将成为撬动中国内需的大潜力所在
• 青岛商业亦已步上新型城镇化之路，未来将有更多城市副中心涌现，为商业建设提供更多机遇。
2015年4月10日，青岛：全球领先的房地产服务营运商DTZ戴德梁行今日回顾青岛物业市场在2015年季度的表现，并设专题讲座，探讨青岛市新型城镇商业发展的历史新机遇。
随着国家新型城镇化建设步伐的加快，我国在提高城镇化水平的道路上遇到了新一轮的挑战。根据十八大报告的精神，城镇化未来将成为中国全面建设小康社会的重要载体，更是撬动内需的大潜力所在。新型城镇化战略将撬动各地商业地产新一轮发展，成为未来商业发展新的增长点所在。
新型城镇化商业：布点、功能、配送、客群的创新
随着城市的发展方向，以新城镇建设主要以卫星城镇为主，特点是分布分散，距离城市中心较远。发展相对独立，辐射范围有限。商业的发展方向主要是便民型配套服务商业，覆盖周边乡镇实现10便民圈，打造类似城市中的社区型购物中心的商业副中心。目前青岛发展较早的区域，例如崂山区、城阳区、开发区等，已经发展为较成熟的城市副中心，而根据新型城镇化的规划，胶南、胶州、新安、鳌山卫等，在未来都有机会发展成为新的城市副中心。
除了地点分散，新型城镇化下的商业的另一特徵就是它需要融合更多功能，但又有别于城市核心商圈的高端百货+购物中心+超市+专卖店这样的丰富的组合。目前在传统城镇的商业中心，虽然零售、餐饮、文化、娱乐各业态较为齐全，但却分布于沿街商铺或老旧百货商场中。品牌以个体经营或低端品牌为主，传统城镇商业中心，受自身形象、客流量、交通等因素的制约，无法吸引品牌商户。新型城镇商业则有望发展为功能更丰富的商业体，例如是集餐饮、零售、娱乐、体验业态为一体的城镇级别的一站式服务商业。
此外，新型城镇化商业将更多的借助网络服务平台，建立乡镇物流配送体系，使城镇商业中心的辐射范围更广。周围乡镇家庭可以不受空间限制，利用网络平台更便利的购物。以青岛为例，本土商业巨头利群集团已经发展了自己线上业务──利群网上商城，市民可以选择在网上下单，由利群提供送货上门服务，借助该公司实体店分布，实现网络购物快速收货的服务体验。
新型城镇化不单布点和形式上具有创新的特点，它主力服务的消费客群亦与传统商业有所不同。随着互联网时代的发展，人口消费结构、消费习惯也随之改变。当前时代消费的主力军就是16岁到25岁，即1990年后生，俗称“90后”的人群，其社会角色多为学生和陆续步入社会的年轻一代。这个客群在消费上更多依赖互联网，亦喜在社交媒体分享购物体验，在网上团购线下消费，追求个性化喜好，更对传统商场失去兴趣。传统乡镇居民会定期去乡镇购买日用品、服装、鞋帽等，但现在更多的年轻乡镇居民选择在网络上消费。因此，目前乡镇网络消费也面临着物流配送的瓶颈。
依托互联网技术升级换代为未来商业发展的大趋势
从布点、功能组合、配送方式、消费客群四个方面来看，新型城镇化商业在未来的发展无疑将面对以下的挑战：首先，分散的商业势单力薄，客观条件难以与核心商圈制衡；其次，人口基数小，消费力弱，消费理念落后，且存在消费外溢；第三，品牌商户无入驻村镇的计划。
不过，新型城镇化商业的发展仍有望依托互联网技术升级换代，以提供“互联网+新型城镇商业购物中心”模式的全新购物体验。线下体验，线上消费，传统乡镇居民可在新型城镇商业中心中得到更好的购物体验，年轻的乡镇居民可以线上消费，依托新型城镇商业中心的物流配送，享受快捷的网络购物体验。
DTZ戴德梁行青岛公司商业地产部高级助理董事林秀华女士总结说：“未来商业的发展模式，将会综合更多的服务。以提供体验型商业为主，同时提供更多的跨界平台。”
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