[摘要] 二套房首付比例下调、个人住房转让营业税减免年限缩短（以下简称为“330新政”）实施满一个月。昨天，五一“假日楼市”人满为患、参观者突破4万人次。然而，楼市火热的背后也隐含着部分烦恼，值得有关部门加强监管。
二套房首付比例下调、个人住房转让营业税减免年限缩短（以下简称为“330新政”）实施满一个月。昨天，五一“假日楼市”人满为患、参观者突破4万人次。然而，楼市火热的背后也隐含着部分烦恼，值得有关部门加强监管。
现象：部分新楼盘优惠收窄
“330新政”推出一个月来，楼市成交量及开盘数大幅增加，更多开发商推出优惠试水市场。5月份，上海（楼盘）打折优惠商品住宅共计146个（含别墅）。就优惠楼盘来看，新盘优惠幅度逐渐减少甚至没有优惠，而续销盘、尾盘优惠幅度较大，以宝山某楼盘为例，4月高优惠13万元，5月仅推出2.5万元的优惠，新政后，楼市涨声一片，优惠幅度收窄成为一种趋势。
上周，上海市商品住宅市场成交面积37.44万平方米，较前周（4.13-4.19）上涨超三成，并连续两周成交量上扬均在三成左右，较去年同期相比有90.64%涨幅，创下五年同期成交量的高值。
楼市成交量持续攀升，不仅受房企的推盘量影响，也反映出申城二手房交易日益活跃起来。自2014年以来，上海二手住宅的挂牌量一直处于滑坡的态势。“330新政”的营业税减免年限的缩短，强势激活了房东的挂牌意愿，对于意图置换的业主而言，政策的调整令其置换计划提前，申城多个区域的二手房挂牌量增幅在30%至50%左右。4月份，上海二手房成交量预计在3万套以上，市场需求得到了大幅度释放。
为支持居民自住和改善性住房需求，这是“330新政”的主要目的之一。对于上海等一线城市而言，“330新政”更多的是提振购房者对于市场预期，影响其入市的积极性。在“限购”政策未放松的背景下，“330新政”对于购房者的心理预期要大于其实际作用。信义房屋分析师陈丽娜表示，新政出台已满月，申城的刚需型、改善型置业均出现明显提升，从这方面来看，“330新政”的部分预期已经达成。
问题：二套房首付四成遭冷
在首套房未结清的情况下，二手房贷款可享受四成首付是“330新政”的另一项重要内容，被认为对于改善型需求有着较大的助推作用，不过该项政策至今依然遇冷。据德佑链家贷款管理部介绍，在新政颁布初期，只有兴业、民生等少数银行低调执行了该项政策，工商银行(601398)在4月下旬跟进，成为了执行该政策的一线大型银行。即便如此，仍然无法有效刺激该项政策的热度，二套房首付四成、房贷执行1.1倍上浮利率依然有着明显劣势；另一方面，大部分银行将享受二套四成首付的房源限定为普通住宅，进一步降低了政策的适用范围。虽然近期央行的降准大量释放流动性，可能使得二套房四成首付的政策在各大银行全面铺开，但是，购房者不热衷这种购房方式主要是出于实际利益而作出的选择，如果继续保持上浮利率，意味着购房者的还贷压力被大大加重，即便全面铺开或难改政策遇冷的局面。
二套房首付四成为何“落地”难？对此，中原地产研究咨询部卢文曦分析道，短期内想要所有银行加大对二套房政策支持力度有些不切实际，因为“330新政”并没有强制要求银行执行四成首付和七折利率。从信贷政策执行来看，银行加大对首套房的支持力度，对于购买二套房的置业者来讲，看到了市场松动的迹象。
除了二套房四成首付的遇冷，公积金房贷额度的上调，也遭到部分购房者的“吐槽”：“白高兴一场”。据德佑链家贷款管理部介绍，4月中下旬，该公司接待的客户家庭中，夫妻双方能够真正达到120万元满额公积金贷款的只是很少数，约占10%左右。
忧虑：部分房企“任性”喊涨
申城楼市的成交量日益提升，房价也被一片“涨”声包围。监控数据显示，上周，申城楼市成交均价28834元/平方米，环比前周上扬6.06%，同比去年上扬了9.46%。
楼市新政实施后，部分二手房的房东开始跳价试探市场接受度，记者采访发现，目前，申城部分区域的二手房房价有回升迹象，房价涨幅在5%左右；在利好政策的刺激下，部分房企带着几分“任性”向购房者喊话：今天不涨价，明天要涨价，涨多少不知道……据德佑链家监控的数据来看，一手商品住宅价格在新政后暂时保持了稳定。
本周，一则滨江豪宅高单价380000元/平方米的信息刷爆了朋友圈。记者看到，该楼盘2009年8月8日开盘报价50000元/平方米，去年8月开盘报价91000-121000元/平方米。这栋在建住宅楼是五月即将推出的房源，顶层报价每平方米38万元，高区数十套景观房源价格，也超过30万元，面积在450-500平方米，每套的总价都将超过1个亿，但并未取得相关预售许可。
加强监管炒作虚报
“虚报房价，不仅是房企的营销手段之一，也可能会助涨楼盘周边的房价。”德佑链家研究总监陆骑麟忧虑地说道，近两年，在上海高报价豪宅公寓前十名项目中，其中有5个项目高报价相比高成交价高出50%以上，其中3个项目甚至高出100%以上。随着楼市交易量的提升，房价出现微涨是不可避免的行为，但是，对于炒作、虚报、“吹”高房价等行为，有关政府部门需要加大审核和监管力度。
楼市情绪虽然被楼市新政再度激活，但市场风险似乎并未随之而降低，同样值得有关部门关注。随着购房需求的充分释放，购房者的入市热情或将逐步回落，后续成交或趋于平淡。记者采访发现，以上海为例，4月楼市供销两旺，但是库存也出现上涨。截至4月26日，商品房库存达到1412万平方米，比3月底增加26万平方米，库存似乎又进入“滚雪球”状态。
楼市新政支持居民自住和改善性住房需求的同时，还要促进房地产市场平稳健康发展，这不仅是政府部门关注的焦点，还需要房企、购房者等社会各界的共同努力。
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