[摘要] 央企中交建青岛地产项目（阳光屿岸）陷延期交付僵局，一边是不能按期收房而心急如焚、四处状告的业主，一边是各有苦衷、难以 交涉的各个市政建设单位，还有一边是“也很无奈”的地方政府，在这张似乎无从下手的利益纠结大网中，“国企”中交建正进退两难。
中交地产青岛城阳置业有限公司隶属于中交建旗下房地产业务公司联合置业，其进入青岛地产市场的开山之作就是许华工作的中交·阳光屿岸项目。
然而，这家冲杀于海外、受命于六合的中字头企业却在青岛项目中深陷延期交付漩涡。一边是不能按期收房而心急如焚、四处状告的业主，一边是各有苦衷、难以 交涉的各个市政建设单位，还有一边是“也很无奈”的地方政府，在这张似乎无从下手的利益纠结大网中，“国企”中交建正进退两难。
延期交付僵局
4月19日，50多名业主聚集在青岛中交·阳光屿岸小区项目售楼处，要求开发商明确项目的交房期限，并就延期交房赔偿违约金。
此时，距离中交·阳光屿岸小区本期商品房销售合同上的交房时间已经过去了半个多月。实际上，该项目延期交房的问题在四个月前保障房交付的时候就已经爆发过一回。
中交·阳光屿岸项目位于城阳区夏庄街道银河路北侧、三号路东侧，由中交地产青岛城阳置业有限公司承建。项目计划总投资10亿元，总占地面积约217亩，规划建筑面积约24.24万平方米。
项目分为商品房及保障性住房两部分。其中，项目配建经济适用住房324套，建筑面积2.02万平方米；限价商品住房248套，建筑面积约2.02万平方米。
中国房地产报记者现场走访看到，已过预定交房期限的保障房和商品房都已经建设完成，从外观看与其他正常住宅项目无异。
然而，今年1月初，由于中交·阳光屿岸小区保障房项目在未取得验收资质的情况下通知业主收房，引发了业主抗议和主管部门的关注。
“保障房的业主闹了之后，给通了工地上临水临电。而我们这些商品房根本还没通水电，甚至连什么时候能通都不知道，真的很着急。”中交·阳光屿岸一位业主告诉中国房地产报记者。
“按照项目规划，一期的保障房项目的交付时间为2014年12月31日，但由于市政配套迟迟不能完善，导致项目交付时间延期。”中交地产青岛城
阳置业负责人告诉中国房地产报记者。“为了减少因延期交房对业主造成的损失，我们与保障房业主商议，先拿钥匙，用工地接过来的临水临电进行装修，等到市政
配套全部完善， 项目达到可交房条件才算正式交房。”
商品房的麻烦更大。中交地产青岛城阳置业与商品房业主签订的合同显示，商品房项目原计划于2015年4月1日正式交付。不过同样由于市政配套不完善，在距离交付日期不到一周的时候，公司匆匆告知商品房业主房屋无法达到正式交付条件。
“按照合同我们没有赔付违约金的责任，到时候会根据实际情况进行补偿。”中交地产所聘请的卢姓律师表示。实际上，在当初中交地产青岛城阳置业与业主签订的购房合同上，“因市政建设原因导致房屋不能竣工，房地产公司不承担违约责任”的条款已经被列入其中，而这也成为业主诟病合同违法的主要依据。
激愤的业主认为房地产开发商是罪魁祸首，他们通过各种渠道表达自己的不满，包括向政府质检、工商等部门投诉、向总公司领导举报等。为此，城阳区房地产管理中心已经以项目存在违规问题为由停办了中交·阳光屿岸的网签。
“我们现在能做的就是不停向相关政府部门、市政配套单位发函，希望引起重视。”该负责人告诉中国房地产报记者。“保障房项目是民生工程，赚不了钱，而二期以及以后的商品房项目才是利润的来源，不能交房对我们影响也很大。”
从其出示的14份公司发给相关部门的函件中，早的一封为2014年4月16日，要求尽快解决自来水配套供水管线的问题；近一封是2015年3月30日，要求就二期商品房项目的配套工程予以协调，不过政府方面还没有做出任何答复。
配套迟滞死结
在这起延期交房事件中，感到委屈的不仅是业主和开发商。“政府方面也是心有余而力不足，”中交·阳光屿岸项目所在的夏庄街道办事处负责规划和项目协调工作的段姓科长告诉中国房地产报记者。
目前，该项目市政配套中缺失的关键两个环节是集中供热系统和正式电网的接入。
中交·阳光屿岸项目工程部袁经理告诉记者，市政供热管线长期不能完成铺设，直接导致包括水、电、网等后续的
管网铺设进度滞后，“该配套工程自2014年6月份，向安泰热力（现“鑫江热力”）申请热力管网园区内配套进场施工，我公司已全部足额缴纳相关配套费用近
1900万元，不过工程部多次交涉、催促，安泰热力只提供了部分管材，并未实施安装。”
“目前中交·阳光屿岸及周边小区所用的21兆瓦热源，它的供热范围已经远远超过负荷能力，如果二期继续使用这个热源供暖，可能会影响整个区域的供热效果。”负责该地区热力供应的鑫江热力负责人宋经理表示。
记者从城阳区城市建设规划局查找的资料显示，城阳区确实存在现有集中供热站不够、供热能力不足的问题。但这并不是鑫江热力不愿实施安装的原
因，“鑫江热力是当地政府指定的供热公司，但由于他们认为当地政府划拨的相关经费不足，所以故意拖延工期。”相关知情人士告诉记者。
据中交地产城阳置业相关负责人介绍，为了保证保障房热力配套按时完工，中交地产青岛城阳置业还曾先期垫资36万元为鑫江热力采购管材，但现在热力管道的铺设进度仍是时断时续。
热力配套工程还只是进度缓慢的问题，正式电网无法接入的现状更加严峻。
“电网配套费我们已经缴纳给青岛电网北部分公司，但是工程迟迟没有开工。”袁经理告诉中国房地产报记者。
“由于前期规划滞后，夏庄地区电网配套不完善，项目的正式用电必须新铺设输电线路，这又涉及所经过的地区农田、工厂、道路的补偿问题，不是一时半会能解决的。”段科长则解释道。
“虽然和中交建一样都是国有企业，但是我们公司也对业绩有要求，涉及征地补偿，按照惯例是由开发企业来进行赔偿。”青岛国家电网北部公司相关负责人王主任告诉记者。
中伦律师事务所合伙人王霁红律师告诉中国房地产报记者，具体谁负责电网设施建造征地补偿需要根据具体情况而定。“虽然土地招拍挂要求净地出让，政府在前期就应该完成征地工作，但现在很多开发项目实行一二级联动，开发商统一负责征地补偿，一切以合同为准。”
为了平息纠纷，中交建方面已经同意与其他相关开发商分摊国家电网线路铺设所需支付的征地补偿款，但其他各方还未就此表态。“还有一个问题，与线路经过的村庄的村民达成统一的赔偿方案也很困难。”王主任告诉记者。
面对各项工程的滞后与不确定性，中交·阳光屿岸负责人在面对业主的质询时曾口头表示商品房项目竣工验收时间为6、7月，交付时间为8、9月。“实际上，我们也不知道什么时候才能真正竣工。”
群体性交付危机
“事实上，不仅中交建一家项目如此，周边的龙湖、海信、佳兆业的项目或多或少都会遭遇类似延迟交付的问题。”中交地产青岛城阳置业的相关负责人告诉中国房地产报记者。
除了中交建这家中字头的企业之外，夏庄地区包括本地房地产龙头海信旗下的海信·依云谷，以及佳兆业·水岸新都、龙湖·锦璘等项目都遇到了市政配套滞后，新房按期交付难的问题。
“夏庄严重的一个项目今年5月要交付48套别墅，而目前只有11套符合交付条件。市政配套进度落后是客观问题，初的配套是能够满足该地区使用的，不过近几年项目集中落地，原有容量一时难以满足井喷的配套需求。”段科长解释称。
“中交建在2011年拿下这块地的时候并不清楚当时该地区没有‘三通一平’，根据以往的经验，这些都是地方政府土地招拍挂的基本条件，”中交地产城阳置业负责人告诉中国房地产报记者，“后来才知道这是青岛较远的区县普遍存在的问题。”
在网站上搜索青岛楼盘延期交付，可以发现数页内容都是关于因各种问题导致的房屋延期交付，其中不乏中海、万科等知名的房地产开发商所开发的项目。
在青岛当地房地产业内人士看来，目前青岛市开发商延期交房的主要原因包括：建筑商和开发商有资金纠纷，导致施工进度缓慢；而在青岛一些老旧城区或者城乡地区，部分楼盘因市政配套无法到位，导致自身配套无法如期完成；业主在收房前发现房屋存在的各种问题而拒绝收房。
“延期交房，虽然只是整个房地产行业链条上的冰山一角，但是小环节出大问题。要想从根本上解决这一问题，就需要理顺房地产产业链，不过这有点难。”青岛房地产研究者张百忍表示。
司机许华也不曾想到，来到国企也会面临与政府斡旋的问题。“以为只有民企开发商才会遇到这种事，但现在国企在地方上也面临同样的问题，公司在业主和地方政府面前里外不是人。”
不过让许华头疼的问题是无暇顾及自己在青岛市北区购买的新房，房屋所在的楼盘同样遇到了延期交付的问题。“问题不大，对方开发商是大公司，跑得了和尚跑不了庙。”
【记者观察】
中交建交房难题症结何在？
中交地产阳光屿岸延期交付的争议，表面上是一系列意外状况共同作用下，各方都很无奈的结果，实际上却是每个环节都未能尽职尽责，后造成购房者利益受损。
2011年9月，中交地产青岛城阳置业通过招拍挂取得夏庄项目用地，并于2012年2月取得房地产权证。根据中交建人士的说法，当时通过土地招拍挂程序拿地时，并不清楚该地块市政管网配套不齐全的问题。
实际上，城阳区夏庄街道办负责规划和项目协调工作的段科长告诉中国房地产报记者，夏庄处于城阳区较为偏僻地区，没有详细的城市发展规划，市政配套也一直处于落后阶段。
直到2013年5月15日，城阳区发布新的2012~2030年发展规划中，市政配套建设的滞后问题才被提及。记者了解到，截至2010年底，城阳集中供热普及率为57.2%，现有的金田热电厂、金海热电厂、夏庄供热站3个集中供热热源，加之周边的河套供热站和上马供热站，供热能力严重不
足。
为此，在新规中城阳区提出，到2030年居住建筑集中供热普及率达到85%。
记者从城阳区城市建设规划局了解到，2014年全年城阳区新增供热小区15个，新建供热管网35.6公里，新增供热配套面积130万平方米，不过新增供热并未覆盖中交项目所在的夏庄地区。
一方面是城市配套规划严重滞后，另一方面大规模的卖地却不耽误，这直接导致夏庄地区海信·依云谷、佳兆业·水岸新都、龙湖·锦璘等多个项目集体面临交付难题。
但就在市政配套严重滞后的情况下，整个夏庄片区却只有一家民营企业鑫江热力有资格提供供热设施建设以及热力输送。
鑫江热力有限公司是青岛鑫江集团下属子公司之一，面对记者的询问，其负责人宋经理表示，鑫江热力旗下的供暖管线的施工队伍只有4支，“如果增加施工队伍，我们成本肯定负担不了，政府给我们的钱太少了，只能在现有条件下慢慢干”。
另一方面，负责电网接入的青岛电网北部分公司更是垄断性的国企背景，没有地方政府出面协调，开发商与国家电网的交涉更是异常困难。尽管中交建方面为了平息纠纷而提出了与其他几家相关开发商分摊国家电网进行搭建所需拆迁补偿的方案，但这一方案能否为各方所接受，还是未知数。同时，与当地居民的拆迁
补偿谈判也相当困难。
实际上，在中国快速的城镇化进程中，这样的案例在并不少见，在河北燕郊、廊坊永清等地，都曾爆发过因市政配套滞后而导致的延期交房事件。而不论是中交建这样背景深厚的大国企，还是海信这样当地起家的地方龙头，遇到这样的问题都是同样的倍感棘手。
正如青岛房地产研究者张百忍所说，这样的问题虽然只是房地产产业链上的冰山一角，但小环节出大问题。要解决这样的问题只能从根本上理顺房地产产
业链，虽然这不容易，但是当房地产市场发展到今天，当由粗放扩张向精细化管理已经成为行业共识，向上和向下的产业链梳理更应引起各方重视。
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