[摘要] 3240亿，究竟有多少？这相当于你每期都买双色球且中头奖500万（还不纳税），每周中三期，一年中奖7.8亿。即使这样你仍然需要从明朝末年（公元1599年）一直买彩票到今天才能中奖3240亿。而近期，青西区仅大项目投资就高达3240亿元，这就是你不得不关注青西区的原因。
编者按：3240亿，究竟有多少？这相当于你每期都买双色球且中头奖500万（还不纳税），每周中三期，一年中奖7.8亿。即使这样你仍然需要从明朝末年（公元1599年）一直买彩票到今天才能中奖3240亿。而近期，青西区仅大项目投资就高达3240亿元，这就是你不得不关注青西区的原因。
5月20日，由青岛房天下发起，联合鹏翔、掌上青岛等机构和媒体，走进西海岸新区，实地踩盘、业内沙龙共话该版块的现状与未来发展。
西海岸业内品鉴团
现状：青西区楼市告别"代"
回顾西海岸楼市的发展历程，不难发现西海岸楼市近两年来已经彻底告别了过去由小开发商“各自为政”、“零星开发”的“代”。众多地产大鳄早就“嗅到”了西海岸的发展潜力，已经完成了轮跑马圈地，划分势力范围。目前西海岸云集了万科、万达、保利、世茂、龙湖等外来房企，本地房企海信、康大、海尔、银盛泰等多家企业也在深耕这片土地。
西海岸房地产市场自2005年开始大规模开发，房地产投资额及占固定资产总投资的比重逐年上涨，大大小小的投资使黄岛楼市形成了定位和功能分区十分明显的区域划分。而目前，薛家岛片区、中心城区以及东部新城区尤其受到开发商和购房者的关注：
薛家岛——安子片区
薛家岛片区集中打造刚需产品的典型板块，区域内项目以高层为主，新项目不多，在售项目多是小组团，主力户型也是80-100㎡的紧凑型产品，区域房价在7000-8500元/㎡不等。区域内以万达维多利亚湾、海信凤凰金岸为典型代表。
中心城区
中心城区开发较早，成熟度较高。房地产开发较为分散，分布于区域周边，价格及品质相差较大。板块中心至江山南路价格约8500-10000元/m2，代表盘鲁商蓝岸国际、唐岛one,北部保税区附近及西部边缘靠近海尔大道区域价格相对较低，价格约7000-8200元/m2。代表楼盘秀兰禧悦山等。
东部新城区
东部新城包括滨海大道向西的胶南市政府及周边区域、滨海大道向南和向西的滨河部分，以及沿海一带狭长的滨海度假区一带，吸引了万达、保利、世茂、今典、卓越等品牌开发商投资开发建设。商业氛围和生活配套在不断聚集和完善中。现阶段本区域在建项目较多，定位高端，另有一定的别墅体量，主要项目有东方影都、世茂诺沙湾等。
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规划：政府牵头引来3240亿元大手笔
在2012年左右，随着西海岸楼市耗尽了桥隧的利好，楼市发展也遇到了瓶颈。传统的住宅地产已经逐渐退居二线，政府更倾向于大的，区域性的、主题性的房地产及配套产业综合开发。区域主题综合开发不像住宅开发那样卖地、卖房两大节点创造GDP和税收，大体量的商务商业配套能持续产生经济增长和税收，并且在整体规划上更加统一协调。
于是就有了前面说的3240亿元的大手笔投资。
华润、招商局约1000亿元青岛游轮母港：华润、招商局约1000亿元青岛游轮母港项目青岛港与华润集团、招商局集团共同签署青岛邮轮母港城开发项目合作框架协议，建设以邮轮经济为中心，集航运办公、金融商贸、餐饮购物、文化娱乐和居住休闲为一体的青岛国际邮轮母港城，项目总投资约1000亿元。
中铁将斥资500亿元，开发建设以会议、展览为核心，涵盖文化、旅游、休闲、娱乐、商务居住等多功能的国际滨海博览新城。
中铁500亿建“八大中心”
万达斥资500亿建东方影都、300亿建海公馆。青岛东方影都位于青岛市区西部，是一个以影视产业为核心 ，涵盖旅游、商业等多种功能的大型综合性文化产业项目。
100亿国际数字娱乐港
此外，惠普220亿西海岸全球大数据中心；100亿国际数字娱乐港；中信100亿西海岸国际健康生态城；今典60亿西海岸青岛红树林度假世界；海尔60亿西海岸青岛国际信息谷……
上述投资仅仅是近期将开工建设的大手笔投资，总额高达3420亿元。
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尴尬：这些问题钱也不能解决
2000万人口哪里来？
业内资深人士林艳青指出，青西区的发展重要的问题在于人口。青岛东方影都号称建成之后一年将吸引2000万人参观。“一年2000万，这意味着每天平均将有超过5万人参观项目。”每天5万人，目前看来这是一个接近于天方夜谭的数字。
文化是一触而就的产品？
企业重金砸向西海岸往往披上“文化地产”、“旅游地产”类似的外衣。在过去几年，这种产业生态链上的地产项目十分吃香，在房地产的黄金十年，即使没有了产业、没有旅游项目，地产本身也有不愁嫁的高姿态。而在房地产连青铜时代的算不上的今天，地产本身更要依附着产业、文化的发展来生存。而熟知青岛的人都有“青岛没有文化积淀”感悟。
在青西区这样一片土地上，“青黄不接”长达上百年的土地上，文化地产企图用重金让文化变成可以一触而就的商品，可行吗？
工业区向高科技新区的转型路漫漫！
青西区的产业转型有着明确的大纲和指导方向，由人口密集的工业向高新技术工业转型。十分尴尬的是，包括青岛的高新区、即墨的蓝色硅谷区都有着类似的规划和定位。“目前青岛高新区正在慢慢变成劳动密集型工业区，高、尖、精技术产业很难看到。”一位在高新区有着丰富经验的工程师如是说。如果高新区的发展都有着虎口求生的压力，青西区的转型之路漫漫可想而知。
库存，还是库存！
青西区目前存量达到5万多套，面积也是在500多万平，这个数据占青岛市的30%左右，未来的去化周期要达到将近三年的时间。整个市场就是库存高压、去化周期比较长，又是单盘引领的市场。就区域目前的房价来看，与一海之隔的市南想去甚远，但是，我们常说“带着泡沫的西海岸楼市”，实际上，泡沫更多是指西海岸的库存。
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