[摘要] 目前，中国的房地产目前正在由住宅市场向商业地产过渡阶段，针对商业地产未来的发展问题，青岛房天下专访了DTZ戴德梁行青岛公司商业地产部高级助理董事林秀华女士。
DTZ戴德梁行是全球领先的商用房地产服务营运商，为世界各地的企业租户及投资者提供全面的物业方案。我们的核心服务包括租赁代理、租户代表、环球企业顾问服务、物业及设施管理、资本市场、投资及资产管理、策略发展顾问、估价、项目管理及建筑顾问，以及研究服务。我们代表环球机构投资者、企业、政府及私人客户促成的物业成交达到630亿美元，涉及物业项目面积达3.06亿平方米。DTZ戴德梁行于全球逾50个国家设有超过260家分公司，包括大中华区的20家分公司，雇用人员28,000人，本着追求卓越、以客为尊、着重诚信与合作的精神，协助客户实现目标。
目前，中国的房地产目前正在由住宅市场向商业地产过渡阶段，针对商业地产未来的发展问题，青岛房天下专访了DTZ戴德梁行青岛公司商业地产部高级助理董事林秀华女士。
青岛房天下：办公楼和商业营业性用房的投资额同比增长率开始超过住宅增长率，商业地产跟住宅在运作上有哪些差异？
林秀华：如果单纯用地产开发的角度来看商业地产和住宅地产，不过是土地性质、使用年限和产品类型的差别，但其根本差异是“终端用户”的需求，住宅产品的功用以购买者的自住或资产的保值为终结，而商业地产的投资价值实现须以经营者取得经营利润为根本，即使商业地产的开发商不会直接和经营者发生关系，但仍需规划设计阶段充分考虑其经营需求，避免将商业地产的“商业”和“地产”割裂，导致脱离其运营的本质。
青岛房天下：中国的房地产目前正在由住宅市场向商业地产过渡阶段，商业地产能否成为开发商的救命稻草？发展前景如何？
林秀华：中国的房地产发展正在进入后住宅时代，地价和融资成本的持续升高、销售周期的被动延长等综合因素导致开发商在住宅地产开发方面的利润越来越薄，所以开始希望在商业地产方面寻求突破。但商业地产在资金、专业团队、经营理念方面的要求更高，在运作周期上更长；对于从传统住宅开发转向商业地产的开发商，是否能及时调整观念才是问题的核心。商业地产包括购物中心、专业市场、旅游地产、养老地产、文化地产等，都有其独特的运作理念，有其合理的成长周期，和住宅地产相比，是高风险高回报的产业；随着社会结构及消费理念的变化，从长期来看，持有型的优质商业物业发展前景值得期待。如果简单定义商业地产作为住宅地产的替代品，或期待成为低迷市场环境下的救命稻草，则依然存在认识上的误区，盲目进入风险极大。
青岛房天下：商业地产风险相对较大，开发商投资商业地产之前，应该注意什么问题？什么样的开发团队适合做商业？
林秀华：如前面所述，商业地产的价值需要在产生经营活动的过程中体现，而一个项目适合何种类型的商业模式，则需要在项目规划早期做专业论证，也就是传统所说的“项目定位”，即基于宏观经济、市场竞争环境、自身特色等因素而确定的项目发展方向判断，并结合开发企业自身的要求，将项目的“投、融、管、退”各环节的关键因素理清，并做好备选方案。
在商业项目的操盘团队方面，在具备地产的开发经验基础上，更应该具有商业后期的管理及运营理念，以商业良性运作的出发点来判断前期的决策，则可以尽量规避不必要的风险，少走弯路。
青岛房天下：目前青岛的商业地产发展较快，和其他城市相比，青岛的商业地产存在哪些优势和问题？
林秀华：青岛作为环渤海经济圈及东北亚经济圈的重要沿海城市，同时具备海洋港口优势及丰富的旅游资源，在基础设施及环境建设方面成果突出，吸引了众多投资商进入青岛，包括知名商业地产投资者，如万达、华润、银座等外来商业企业。商业地产近年来逐渐均衡发展，各个商圈内档次及供应量之间的差距在缩小，区域配套日趋完善成熟，商业氛围浓郁。今年新开业的华润万象城为青岛商业地产注入了新的活力，也将引发新一轮的竞争。同时，地铁的开通也将引发商业格局的变化，让我们拭目以待。
青岛房天下：目前青岛的商业同质化问题严重，比如李沧区、市南区商业都出现相同问题，就青岛具体区域商业发展谈谈商业如何寻求突破？
林秀华：我认为商业的同质化是商业发展初期的一个必经阶段，来源于对消费需求的粗放理解以及对商业运营的简单模仿，在从传统百货模式向体验式、复合型商业过渡中， 商业经营者在不断的模仿、学习、探索和创新，同质化就不可避免。但我们可以预期，随着竞争的加剧，大家总将锁定自己的核心客群，找到差异化，走向良性的特色发展之路。
在已建成及开业的商业项目中，利用现在便捷的互联网技术，做好大数据分析，找到为项目贡献80%的20%核心客群，不断迎合他们的消费需求，牢牢锁住他们的消费惯性，才是走出同质化竞争的出路；简而言之，就是做好“运营管理”，除此之外，别无捷径。
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