[摘要] 小区脏乱差没人清扫，楼下群租房影响业主生活，收了停车费还经常没地方停车……就这样的物业管理，竟然还要收取不菲的物业管理费。业主拒缴，管理就更差，于是业主更不愿意买单，以此往复恶性循环。
小区脏乱差没人清扫，楼下群租房影响业主生活，收了停车费还经常没地方停车……就这样的物业管理，竟然还要收取不菲的物业管理费。业主拒缴，管理就更差，于是业主更不愿意买单，以此往复恶性循环。
随着商品房越来越多，物业管理和小区业主之间的问题就不曾消停过，将这两者戏称为“婆媳关系”也不为过。一个小区的品质不仅仅看建筑有多漂亮，绿化率有多高，配套有多齐全，毕竟业主买房子的时候这些都包含在房价里了。入住之后，每个月都要交的物业费包含哪些，业主要如何维护自身权益？
现象一：持续三年的抢车位
九城湖滨国际的乱停车问题从2013年用采林物业前就已经开始，地面主干道、花坛、草坪随处可见乱停车的现象，业主晚上回家车辆难以前进，可是地下车库却空旷，据业主爆料有70%-80%的车位闲置，多半是因为车位费过高，持续近三年，仍未得到解决。在处理乱停车的问题上，采林物业先后采用了主干道打桩、张贴等办法皆未奏效，反而引起了业主的不满，导致业主维权的又一次爆发。反观九城业主的三年维权之路，虽然乱停车现象仍未得到合理的解决办法，但是小区存在的其他问题得到解决了。业主能够在物业失职、不作为的时候团结起来，用证据敦促物业尽职尽责，这样的方法是很理智、有效的。
现象二：耗时十年的草坪争夺战
上海康城南门的大草坪，占地约2.5万平方米。是康城一块适合业主休闲的公共场地。每天都有老人在草坪上健身、散步、遛狗；年轻人晚上下班在草坪上看星星；新人在草坪举办草坪婚礼；儿童在年轻父母的陪伴下蹒跚学步、嬉戏玩乐，受到5万康城居民的普遍欢迎。然而，正是因为如此的受欢迎，来草坪玩耍的人越来越多。小区部分业主不爱护草坪、不少商家打起了草坪的主意，2005年至今，移动商铺、补习班占用、草坪停车、随意大小便、草坪种菜、乱挖草皮等等情况不断发生。这期间，小区由外高桥物业换成盛孚物业，而在一系列矛盾爆发、业主联名维权的时候，两个物业都没有找到合适的解决办法。论坛帖子显示，在处理小区草坪占用的问题上，外高桥物业仅在草坪草过长需修剪时有出场，而盛孚物业在业主的监督下，对草坪有所维护。虽然问题没有得到根本上地解决，但是不得不说在这2.5万平方米草坪争夺战上，业主发挥了重要的作用，一方面团结一致对抗开发商，留下了这片草坪；一方面监督物业打理、管理好这片草坪；另一方面还自发组织自愿者维护草坪。可见业主的团结、机智，以及对自己家园的热爱，足以维护好小区的和谐安定。
现象三：业主缘何与物业短兵相接
上海康城的业主近年来，频收到法院的传票，而始作俑者是之前的外高桥物业，究竟是有什么恩怨，在更换物业两年后，还水火不容呢？原因要追溯到2003年，当时还是盈多利物业，很多业主就发帖表示刚刚交房，就被要求缴物业费，物业甚至采取扣钥匙、拔保险丝的办法逼迫业主。随后大批业主因物业不做事拒缴物业费，还闹上了法庭。盈多利物业可以说是给业主留下了心理阴影，导致了长期以来业主对物业的不满。2008年，康城更换了外高桥物业，但是矛盾却延续下来了，因为在更换物业之前，赢多利逼迫部分业主预交了物业费不退还，换新物业之后还上门催促没有缴费的业主拿钱，而外高桥一来又要求缴物业费。外高桥物业的到来不仅没有改变之前的状况，反而变本加厉，业主们纷纷细数物业罪状维权拒交物业费。恶性循环的结果是2013年更换物业至今，业主仍拒绝缴纳所欠物业费，而业主已对收传票、上法庭习以为常。甚至有经验者给出了应对的建议。从这一场持久战不难看出，业主们在对抗恶势力上是很有勇气的，但需要注意的是要在不违法的前提下对抗，注意证据的收集、保留，让邪恶的物业没空可钻。
现象四：群租整治进行时
英郡雷丁，相信很多人早有耳闻，2014年一篇名为《2000人小区发9000张门禁卡》的新闻报道震撼了大家。英郡作为高品质的别墅小区，环境优雅，可随着小区对面的漕河泾开发区陆续建成，数家工厂大量工人涌入。作为开发区附近的住宅区，小区渐渐成了群租的重灾区。整幢别墅加上私自挖出的地下室，竟用石膏板隔出近20个房间。屋内擅自安装了7个电表，电线乱拉，阳台上“万”飘扬，环境脏乱不堪。一套别墅多登记了约20张卡。每到上下班高峰，工人们骑的电瓶车在大门口排成长龙，进小区就横冲直撞，搞得业主提心吊胆。由于私拉电线，小区还曾数次发生火灾，还有群租客曾在洗澡时触电身亡。而纵容这一切发生的就是之前的景鸿物业，胆小怕事、置之不理的态度早就引起公愤。2014年新闻报道出后，小区的群租问题受到了社会的普遍关注，小区改用乔爱物业，从此整个小区氛围有了明显的改善，受到业主的表扬，在治理群租问题上可圈可点，虽然治理手段有些极端，但是小区越来越好，业主的满意度也在随之提高，相比较过去雷丁夸张的群租现象，好转了太多。不得不说小区的安宁、和谐与否，物业起到了至关重要的作用，如果不是因为新闻曝光，也许情况不会好转，所以求助新闻媒体也不失为一个好办法。
现象五：物业以暴制暴 镇压维权
长城物业于2013年6月入驻丽水华庭—彩虹美墅，跟所有的故事一样，开始总是美好的，然而同年的9月，小区的一系列问题再次浮现出来，引起业主们的极度不满，而长城物业的不作为（老生常谈）更是引起了业主们的反感，同期物业费暴涨，为此，业主们自发成立了阳光志愿者小组，代表业主进行维权，志愿者却在巡视的过程中遭到物业的殴打，终造成两位男性业主身上趾骨、腰椎和肋骨骨折，以及多处软组织挫伤。物业发表声明颠倒黑白，猖狂到。业主找到电台曝光事件，事态不断升级，几乎到了不可收拾的地步，至今未得到解决。论坛里有业主的帖子，总结了小区存在的问题。作为一个旁观者，我想说大家罗列了小区存在的种种问题，但是却没有系统性收集证据，法治社会，证据说话，何不拿起法律的手段维护自身的权益呢？
现象六：上海物业费“不封顶”≠“随便涨”
物业费上涨的情况在上海市十分普遍，但是上涨幅度跟汇锦城一样离谱的却不多见。商品住宅的物业费原先是采取“政府指导价”的原则，即新建住宅小区的物业费根据2005年出台的分层评级的收费标准，分为五档，其中高一档是2.35元/平方米·月，然而新工物业2010年在物业收费制度没有调整的情况下，物业费竟高达2.8元，公寓的物业费甚至达到3.3元。然而南汇高的物业费并没有给业主们带来相应的服务，小区脏乱差不治疗、房屋渗水、窗户变形、敲墙党、肢体冲突等情况层出不穷，业主不仅收集了物业不作为的证据，还曝光了物业申报3.3元物业费时的承诺书，可谓有勇有谋。2015年国家发改委近日发文放开24项商品和服务价格，下放1项定价权限。其中“指导地方放开9项商品和服务价格”一类中，非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务这两项和民生相关，但是价格“不封顶”≠“随便涨”。类似的情况很多小区都有，但是汇锦城业主的应对方法是值得借鉴的。
物业费收取有标准
一般情况下，物业收费问题主要涉及到收费标准确定及费用构成两个方面。而上海物业费收取标准主要根据建设部《物业服务收费管理办法》的规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。需要注意的是，无论任何收费，物业管理企业均应在其服务区域内的显著位置或收费地点，采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。
2014年底，上海对售后公房服务收费标准进行第三次调整。售后公房与商品住宅物业服务收费计费方式并轨，今后，售后公房管理费、保洁费和保安费均按房屋建筑面积计费，管理费为每月每平方米建筑面积0.18元，保洁费为每月每平方米建筑面积0.26元，保安费为每月每平方米建筑面积0.36元。以一套54平方米的房屋为例，今年收费标准为每月43.2元，比去年标准增加10.2元。
2015年9月1日起，售后公房维修资金不再列支物业服务相关费用。绿化养护和共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修等物业服务费用收费标准由业主大会与物业服务企业协商确定。
这些事 物业才不会告诉你
1、预交物业费没有依据
买了新房的业主们往往都会碰到这样的情况：新房验收的同时，物业公司要求业主预交一段时间的物业费(一般是3个月，有的楼盘甚至要求交半年或一年)。实际上，物业公司预收物业费的做法没有依据。
按照规定，物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费；经批准可以预收的，预收期不得超过6个月。对此，若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件，可以拒交。遇到物业公司借此拒交业主钥匙的情况，业主完全可以向物业管理部门和物价部门投诉。
2、房子硬件“免费保修期”很短暂
业主家中的墙面、顶棚、地面、门窗、五金件、管道、卫生洁具、灯具和电器开关，都有2个月到1年的保修期。但是起始日期却是从工程竣工验收合格之日开始计算的。部分所谓的免费维修，甚至在业主还没买到房子的时候它就已经过期了。只有供热、防水、各类管道等设施的保修期相对长一些，在2至5年左右。
而事实上，甚至连单元楼下的安全电子门、单元内的电梯坏了，业主也可能需要付钱。虽然物业公司通常会说，维修和购置新设施的费用可以启用公用设置基金，费用不足的部分才由业主平摊，但这笔基金的启用要得到2/3以上的业主签字同意。且不说会不会得到业主的同意，就是这笔公共设置基金到底有多少，有哪个业主是清楚的？够不够用业主根本就不知道，要不要业主添钱完全由物业公司说了算。
3、“虚拟”的设施维护费
对于一个新建小区而言，设备都是新的，头一年维护责任都归设备厂商，其后至少三到五年内也不容易出大的故障，因此这期间的物业费多一半都被物业赚走了。比如小区绿化费，在业主入住时物业公司就开始收取，但如果新小区的绿地在入住时尚未建成，那么这笔费用就流入了物业公司的腰包。等次年绿地建成了，绿化费照收不误。仅仅绿化费这一项上，物业公司就能白赚一年的钱。
由此可见，房地产商为何愿意给楼盘配上自己的物业公司就不难理解了。对于一个新小区而言，物业公司是相当赚钱的。随着小区的年限变长，日积月累的问题日益暴露时，一个老小区想找到愿意接手的物业公司是很难的。
4、催缴物业费无权停电停水
如果水电是被供电局和自来水公司停掉的，作为自来水公司和供电局的“传声筒”，物业公司定期会收到欠水电费的业主名单，然后根据自来水公司、供电局的要求来停水停电。但对于抄表到户的楼盘，停水停电都是由自来水公司和供电局派人。
记者在调查中发现，有不少业主都遇到过因为物业费没有及时缴纳，就被物业公司擅自停水停电。但实际上，物业可以通过打电话、发传单、上门等方式来催促业主或租客交付物业费，却没有权利采取“停水停电”的手段，这是违反法律规定的，业主有权起诉物业公司。
5、物业只能收“违约金”而非“滞纳金”
在法律层面上“滞纳金”只针对向行政机关交付费用的概念。比如水电费，延迟交付费用就需要支付滞纳金。而物业公司和业主之间是平等的民事主体，两者之间形成的是服务合同关系，双方应经过平等协商签订合同，并按合同约定履行各自的权利与义务。可见，如果业主没能按时交付物业费，物业公司也只能按照《物业服务合同》规定收取违约金，而非滞纳金。
6、家里被盗窃可以追究物业
在很多小区，物业都向业主承诺，小区实行封闭管理，为业主提供24在岗值班、巡逻保卫服务，做好小区内的安全防范工作。事实上，尽管有值岗人员，有巡逻人员，甚至还增加了技术防范设置，但盗窃事件却仍然无法杜绝。
《物业管理条例》第三十六条规定，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。因此，业主家中被盗，物业公司是否承担赔偿责任，要根据业主和物业公司签订的《物业管理服务合同》中的具体约定进行分析。当业主家中财产失窃，物业公司又拒绝承担赔偿责任时，如果有证据能够证明物业公司有明显失职情形，并且这种失职与业主家中被盗存在一定的因果关系，比如可让物业公司举证：保安人员未脱岗，监控系统全面良好运作，可疑人员被盘查询问等，如果不能证明，则物业公司要承担一定的赔偿责任。
7、物业管理费可以协商
通常情况下，物业公司收取多少物业费由物业公司单方面定价，规定多少，业主就需要缴纳多少。但事实上，物业费并不应该由物业公司一方自行定价。在一些基本项目上，物业管理条例明确规定了收费标准，余下服务项目，如绿化费、高低楼层费等，业主可以与物业公司商议定价。一位业内人士建议说，如果物业公司以物价上浮或者人力成本增加为由要上涨物业费时，可以通过物业费收支分析来确定物业公司的要求是否合理，上涨多少，可以由双方协商决定。
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