行情回暖开发商热衷住宅开发

中海拿地即墨项目后一直没有动工消息，世园会地块拍卖中万科舍弃商业比例过大的4号相连地块，原青岛（楼盘）琴牌乳业旧址商业地块遭遇多次流拍……日前，记者采访了解到，在新政的利好刺激下，新房市场的强势回暖，开发商大举进军以“短平快”特色的住宅开发市场，对于商业地产项目，则表现得相当冷淡。

中海新住宅项目“先声夺人”

日前，海岸路22号乙规划公示，将建超过24万平方米的大型居住社区。据悉，这是中海地产在今年5月8日刚刚通过土地拍卖斩获的地块，仅仅两个月时间，该项目就开始了规划公示阶段，工程进展速度可谓突飞猛进。据了解，海岸路22号乙将建25栋建筑，高楼层34层，将建超过24万平方米的大型居住社区。项目共规划2130户，停车位1977个。

与快速进展的海岸路22号乙相比，中海即墨项目则相对迟缓。早在2014年2月，中海地产成功竞得即墨郊区田横镇13宗地块，位于即墨田横镇王村中心社区附近，地块总面积87.2万平方米，总成交价约9.2亿元，以住房用地为主。由于该地块田横岛省级旅游度假区，从拿地规模和地块位置来看，当时业内推测中海地产在该地块上做旅游地产项目的可能性比较大。从拿地到现在一年多的时间，该项目还没有工程进展消息。

万科舍弃世园会商业地块

去年10月份，万科在世园板块完成拿地动作，却惟独舍弃商业比例过大的相连地块。据了解，去年10月14日，万科起拍价拿下李沧宾川路以东、金水路以南、毛杨路以西、习水路以北的3幅地块，规划总建筑面积约33.32万平方米，出让金共计约11.19亿元。此次大手笔拿地，万科却惟独舍弃商业比例过大的4号相连地块，业内认为，商服比例过高是该地块无人问津的主要原因。

实际上，这块地在去年年初已经流拍过一次。2014年3月21日，该地块就因无人递交竞拍申请而取消拍卖。时隔半年多，这块地仍然不受待见。“商服比例过高是这块地流拍的主要原因。”对此，业内人士分析表示，首先，这个区域目前来看人气不足，商业氛围不够，商铺可能卖不动，也不好租出去；其次，万科布局东李主要精力还是在住宅上，没那么大的精力操作商业。据了解，该地块54245.3平方米的总面积中，商服部分土地面积达到了40224.76平方米。

琴牌乳业旧址四度流拍

与上述世园会4号地块同样遭遇流拍命运的，还有原青岛琴牌乳业旧址地块。据了解，该地块即便“自降身价”，还是难逃4次流拍的命运。

据了解，黑龙江路617号是有50多年历史的市奶业总公司（后名琴牌乳业）旧址，地块占地15364.6平方米，规划建筑总面积30729.2平方米，土地用途为商务金融，容积率2.0，出让年限40年。地块附近多为成熟的生活区，周边如南庄社区、河南新村社区、枣山社区等老居民区较多，福临万家、中海国际社区等新小区也不少。地块曾在2012、2013年、2014年多次走上拍卖台，拍卖起价从4034元降到3615元/平方米，但却难逃流拍命运。对此，业内人士分析表示，由于该地块土地用途为商业，但金液泉路并不是主干道，而且地块地势较高，与黑龙江路之间有数米的高差，面临着李村商圈巨大的竞争压力，若开发商业项目难度颇大，这或是地块多次流拍的主要原因。

暖市下开发商热衷住宅开发

据了解，在新政的利好刺激下，新房市场的强势回暖，开发商大举进军以“短平快”特色的住宅开发市场；对于商业地产项目的土地拍卖，多是无人问津的状态。这与前几年处于限购时期开发商纷纷转舵商业地产的境况大不相同。

采访中，业内人士分析表示，相对商业地产而言，住宅项目开发周期相对较短，尤其在暖市下，楼盘销售速度及资金回流较快；而对于商业地产，受资金回报慢影响，对开发商的资金实力要求很高，因此在楼市热销行情下，住宅开发则更受开发商青睐。 青岛财经日报/青岛财经网(博客,微博)记者 李雯

新市北新盘“低开”“优惠促销”去化不错

本报讯 （青岛财经日报/青岛财经网记者 葛均艳） 新市北区划以来，随着大量项目相继交付，市北区尤其是新都心片区正“蝶变”出新商圈。老四方近期多个楼盘的近期入市让新市北成为近期楼市关注焦点。有分析人士表示，新区规划以来，市北区各重点片区也渐次成型。业内分析，目前岛城楼市“去库存化”回暖，作为刚需及改善性住房区域，未来，新市北区依旧是购房者重点关注区域，区域竞争将更加激烈。

新都心十余项目入住率极高

如今的新都心已经初具规模，住宅方面，包括万科城、中海清江华府等10多个项目建成交付使用，总建筑面积约140万平方米。记者走访了解到，这些新建小区入住率较高，每到夜晚来临时，各处建筑亮灯率极高。

“自从万科入驻，新都心概念提出之后，该区域就成为岛城市民"入城"区域，对于这部分购房者来说，很大一批是自住者，尤其是刚需或者是刚需改善需求者，房子一旦交付，收拾停当自然就入住了。”一位见证新都心之变的地产业内人士告诉记者，“随着周边配套的不断完善，新都心已经"名副其实"了。”

记者了解到，除了已交付项目，目前和达中心城、万科中心等多个重点项目正在加快施工，而相关的配套也在不断完善。据了解，新都心区域内将规划有6所中小学、13所幼儿园、2所养老公寓、5处变电站、1处自来水加压站、1处高位水池以及规划道路等基础配套设施，确保满足周边配套需求。

老四方多新盘入市激战正酣

相对于新都心区域，周边区域的竞争也越发激烈，尤其是近期新盘的入驻，让新市北小水清沟商圈、海云庵商圈更为激烈。据统计，上周末青岛4盘入市，特别是市北“火药味十足”。7月17日秀兰禧悦都加推2.1期，加推范围是4号楼和7号楼，共448套房源，起价为7980元/平方米，均价9200元/平方米，开盘当天去化达75%。

而就在第二天金域府邸首开2、3号楼，共155套房源，主力户型为78~100平方米套二套三，另有少量复式户型，起价8280元/平方米，均价9600元/平方米。之前交1万认筹金的客户，开盘现场享91~92折优惠，开盘当天去化达90%。

记者走访了解到，金域府邸与秀兰禧悦都同处于金华（楼盘）路上，在商业配套以及教育配套等方面有很多共享之处，两者皆于水清沟商圈和海云庵商圈咫尺之距，作为发展已久的老商圈，可能会略显老旧，伴随着新市北的整治利好，老商圈也渐显新貌，满足业主日常所需方便快捷。同时两个项目内部都规划有幼儿园及商业。

“去库存化”回暖

“原本今年房地产市场将持续低迷已是业内共识，但在政策环境宽松化的支撑下，上半年楼市数据的表现却有些出乎意料。”有分析人士表示，“无论从涨幅还是比例来看，楼市已经显露出明显回暖的迹象，各地"去库存"的动作可谓至关重要。关于对下半年楼市的研判，稳中有升将成为下半年楼市的主旋律。”

记者了解到，目前新市北在售楼盘依旧在打“优惠促销”牌，去化情况也不错。但是值得注意的是，单从单次开盘去化程度还无法断定楼市全面回暖。有分析人士表示，“开发商为了营造气氛，单次开盘量都不会很大，一般是一两栋楼一开，去化率高也是情理之中。”

记者调查获悉，接下来市北区依旧是新推楼盘集中区域，面对新盘的低价优势，一些老盘加推项目面对压力更大。尤其是新都心区域，一方面地铁3号线该段将在年底通车，另一方面，引进了凯德、麦凯乐、永旺等国内外商业巨头，与周边的双峰广场等商业项目形成聚集。下半年新市北区依旧是购房者重点关注区域。