[摘要] 雨润地产的上市梦显示了一家火腿肠企业的地产雄心，而其灵魂人物祝义财的仕途之变则撕裂了雨润地产已有的伤口。
雨润地产的上市梦显示了一家火腿肠企业的地产雄心，而其灵魂人物祝义财的仕途之变则撕裂了雨润地产已有的伤口。
雨润地产之殇
在中期业绩即将披露之际，雨润食品（1068.HK）发布业绩警告。公告称其2015年上半年的业绩与去年同期相比其纯利会转盈为亏，预期金额不少于7亿元港币。作为雨润地产的资金来源，雨润食品的亏损将使其“断奶”，而其上市梦也变得遥遥无期。
随着雨润系祝义财被监视居住，雨润集团开始风雨飘摇。这场突如其来的震荡始于南京官场的贪腐案，至今仍在雨润地产内部持续酝酿、发酵，而雨润地产断臂求生的背后实则是其内在经营面临的困局。
断臂求生
5月，雨润地产位于杭州江干区的彭埠项目被远洋地产收购。据了解，该项目的规划建筑面积为57600平方米，土地用途为住宅及商业，应付土地款为4.42亿元，远洋地产应占权益为100%。
资料显示，彭埠项目为雨润在杭州城东的星雨华府
星雨华府11500元/平方米3.72分和源路216号400-176-0760 转 689332项目，该项目为雨润地产在2014年9月10日以4.19亿元竞得的江干区彭埠单元R21-10-1地块，竞得楼面价为10721元/平方米。
土地出让公告显示，江干区彭埠单元R21-10-1地块位于杭州城东新城花园区块，出让总面积21701平方米，地上建筑面积39061.8平方米，容积率1.8，而花园区块为城东新城规划7大住宅片区中大片区。
在这之前，雨润集团在湖州、沈阳等地的项目也传出消化难的消息。当月12日，雨润地产的董事长祝义财全资控股地产公司——江苏地华实业集团有限公司(下称“地华实业”)分别与中信证券股份有限公司(下称“中信证券”)、新余星晨投资管理中心(有限合伙)(下称“新余星辰”)、安徽铁路建设投资基金有限公司(下称“铁路基金”)、上海和熙投资管理有限公司(以下简称“和熙投资”)签订了《股份转让协议》，合计转让了5330万股中央商场（600280.SH）股份，占公司总股本的9.28%，获取资金约8.17亿元。本次转让完成后,地华实业持有中央商场无限售流通股1.21亿股,占公司总股本的21.03%；祝义财持有2.38亿股,占公司总股本的41.51%。地华实业和实际控制人祝义财合计持有本中央商场3.59亿股,占公司总股本的 62.54%。
而上述举措成为了业内对雨润地产资金周转出现问题猜测的两大佐证，外界认为，地华实业不排除在未来12个月内继续减持。
2015年以来，南京市建邺区成为外界眼中的反腐“重灾区”，此前有建邺区原区委书记冯亚军、副区长王德宝等官员遭纪委调查。而雨润集团总部恰好位于南京市建邺区。
今年3月27日，雨润集团旗下两家上市公司雨润食品、中央商场的公告证实了“祝义财被调查”的坊间传闻——检察机关于2015年3月23日起，对祝义财执行指定居所监视居住的强制措施。
6月10日，中央商场发布公告，公司董事长祝义财因工作需要，辞去公司董事长、董事及董事会相关委员会职务。尽管辞职并未摆脱负面舆论，但祝义财被调查一事让雨润地产的未来充满了更多变数。
近年来，雨润地产在规模方面一直高歌猛进，其地产版图更是不断扩大。在2014年，雨润地产预计实现200亿元的销售收入，并在未来三年达到500亿元，于2015年开始谋划上市。
根据公开资料，雨润地产自2002年成立以来，其开发的项目已遍布华东、东北、中西部近40个城市。2013年，雨润地产更是被评为中国房地产综合实力百强房企，位列第49位。据不完全统计，2014年雨润地产实现155.1亿元销售额。
南京的一位业内人士在接受采访时认为，雨润的快速开发，说到底还是因为上市的需要。
“2015年谋划上市是集团的一个战略，终能不能上市不仅取决整个集团的发展，还需营运能力、市场政策等各方面配合。”雨润地产集团运营管理部总经理卞克在此前接受媒体采访时指出。
对于雨润地产上市的方式，卞克表示，究竟是IPO还是借壳上市，公司目前还没有定论。“但如果整个行业短期内没有什么大的变化，采用借壳上市不失为一种好的办法，相对比较容易实现。”
屋漏偏逢连夜雨。由反腐而来的麻烦并不容易摆脱，但可以预见这将严重影响雨润地产的上市计划。
模式之困
“在南京，提起雨润地产，那就是房地产行业的杂牌军，没有房地产积累基础、管理混乱、开发定位模糊、资金链紧绷，这样的地产开发业务怎么可能上市。”一位接触过雨润地产的银行人士对《地产》记者表示。
对于房地产开发而言，雨润地产属于半路出家。2002年，在食品行业挣得桶金的祝义财开始进军房地产行业。食品行业的成功和行业本身的高周转特性使得祝义财握有大量的财富，而财富的增值又必然需要投资一个高利润率、同时风险较低的行业予以承接。房地产行业成为祝义财好的选择。
彼时，食品行业和地产行业在特点上自然形成“快、慢”互补，可以优化雨润集团的资产配置，提高资本的运用效率和。同时，食品行业农产品物流中心的建设，也与房地产形成协同发展，成为了雨润地产独特的优势。
于是，雨润旗下的家房企—“雨润地华”诞生。据报道，地产板块的所有启动资金几乎都来源于祝义财自掏腰包。之后，公司更名为“雨润地产”。祝义财对雨润地产的发展寄予厚望，对公司的要求也就极其严格，其多番强调“用做食品的态度来做地产”。
随着住宅开发逐渐成熟，雨润地产于2009年正式控股“南京中商”，后更名为中央商场，开始进军商业地产领域。根据雨润集团十二五战略规划，以国际化的长远眼光，将商业地产作为一项支柱产业来经营，大力发展商业综合体战略，重点布局三四线城市。目前在南京、淮安、徐州、宿迁、铜陵、泗阳、扬中、大冶等地建成和在建的综合体将近30个，其中除了南京之外，基本上都是在三四线城市。
目前，雨润地产已经成为雨润控股集团下设的七大业务板块中的重要一环。雨润旗下其他板块，如物流、旅游、金融保险、建设也与房地产行业发展息息相关。其中，依托于农产品物流园区发展地产的模式，更是雨润地产的一大特色。
依托于食品工业的老本行，2013年，雨润就完成了物流地产在的战略布局。
据雨润集团内部人士介绍，物流地产是一个集批发市场、酒店、仓库于一体的大型项目。“假设一个橘农在橘子成熟期，大量橘子积压卖不出去，就可以暂时存在我们的仓库里，等到反季节的时候再对外销售（不坏吗？）。而这些橘农以及各地经销商在我们这里交易的时候，又可以在酒店歇脚，这样我们的物流地产就运作起来了。”
目前，雨润地产的产品线主要分为四部分，包括住宅地产、商业地产、旅游地产和产业地产，其中产业地产主要是雨润的物流地产。
“随着地产开发规模的增长，雨润地产的资金链日趋紧张，靠雨润食品、中央商场根本无法弥补巨大的资金缺口。雨润地产的融资渠道主要是银行贷款和信托融资，高昂的融资成本导致其拆东墙补西墙。”上述银行人士进一步透露，就在今年春节前夕，仍有自称来自辽宁雨润集团建设生产厂房的工人前往南京雨润集团总部，讨要2010年拖欠至今的工资。
“雨润地产在南京的名声很差，开发的项目经常欠施工单位、供应商的钱，以致于愿意合作的单位越来越少。”一位施工单位的人士告诉本刊记者，雨润地产旗下的很多房地产项目根本不赚钱，按照这种开发模式卖项目是迟早的事情。
此前，雨润食品多次为雨润地产输血，而今雨润食品本身也面临营运危机。根据雨润食品的财报显示，其盈利模式主要是依赖政府补贴，这也使其饱受诟病。在2005年雨润食品上市至今的10份年报中，其累计获得的政府补贴超过40亿港元，占到10年总利润的46.38%。在媒体统计中，雨润的主要竞争者双汇，其每年获得的政府补助甚至不到雨润食品的1/20。
事实上，雨润食品的运营危机从2012年就有所体现，其业绩从该年起已开始萎靡不振。数据显示，从2012年-2014年，雨润食品营业额逐年下降，分别为267.82亿港元、214.40亿港元、191.58亿港元；净利润分别为－6.05亿港元、4359万港元、5677万港元。而在2012年之前的3年里，雨润食品的净利润都在17亿港元以上。
纵观雨润食品2014年的财报，雨润食品流动负债净额为18.21亿港元，总借款及融资租赁负债为82.57亿港元，其中54.64亿港元将于2015年年底到期，而同期的现金净额为4.65亿港元，远不足以还债。
“事实上，早在2013年，如果没有地方政府的补贴，雨润食品会亏损超1亿元，”一位接近雨润地产的人士称，“集团内部中高层都清楚，雨润食品贡献的账面红利已经达到枯竭。它和物流一样，更多是雨润地产业务的造血机器而已”。
据介绍，雨润地产早期的资金来源，来自于农产品物流集团，农产品物流集团之所以能够提供大量的资金来源，是因为它在以农副产品采购中心或者农副产品物流配送中心的名义去圈地，拿地之后向银行抵押，用银行抵押资金再去给地产输血。
为此，2010年，雨润集团开始在布局“三三三”发展战略。所谓的“三三三”战略，就是在30个省会城市建设雨润农副产品全球采购中心；在300个地级市建设雨润农副产品物流配送中心；在3000个县域建设雨润农副产品种养生产基地。
“利用农副产品全球采购中心，雨润地产找到了与地方政府博弈的牌，并增强了与地方政府议价能力。”上述接近雨润地产的人士坦言，“政府可以因此拿出大量几个优惠甚至是零地价的土地，用于雨润的采购中心建设，同时雨润也给自己的地产运作留下空间。”
关于运作模式，雨润集团副总裁陆剑早前就表示，雨润和大多数开发商一样，希望通过商业、物流、住宅等多方面开发为集团获得更稳定的回报及收入。“物流地产依托于雨润的农产品、农副产品，通过深入了解供货商及客户，长期持续地使市场产生效应，终能给其他商业方面带来利润。”
理想美好，可不等于现实。如今，雨润地产的造血机器面临血液枯竭，更难以为地产贡献现金流，这直接影响了雨润地产旗下很多项目的开发进度。
此前，就有媒体报道，雨润地产东北区域的项目2012年动工，2013年全部停工，原因是没钱，内部的资金调动相当艰难。据知情人士透露，雨润地产东北区域项目共有6个，总建筑面积超4000万平方米，分布于沈阳、鞍山、赤峰、开原、盘锦和长春。其中，除商业地产项目——雨润广场综合体位于开原之外，其余几个城市均为星雨华府星雨华府11500元/平方米3.72分和源路216号400-176-0760 转 689332住宅项目。
“实话实说，东北区域的6个项目，是雨润地产所有项目当中做得差的区域，而鞍山项目又是东北地区差的，建筑成本比周边项目的售价还高，这房子还怎么卖?”上述知情人士表示，“上边一味要求把产品做高、做大，在建筑方面投入大量成本，结果导致产品过于高端，脱离了市场。在此情况下，销售无从谈起。”
“雨润地产的销售一直不理想，不少布局于三四线城市的项目因为市场乏力难以解套，加上项目的利润率偏低，为雨润地产提供现金流非常有限。”上述银行人士进一步透露。
倒逼改革
面对雨润地产的经营模式之困，内部曾经掀起过一场改革。
早在2014年，一场旨在“全面复制碧桂园”的改革在雨润地产内部铺开。这场改革是全方位的，从管理方式到团队建设，再到采购、设计、销售等体制的重新调整。
据了解，之所以把对标的对象确定为碧桂园，是因为碧桂园2013年的业绩增长在中国地产界首屈一指，雨润地产欲通过内部改革，实现通往碧桂园一样的地产腾飞之路。
为此，在2014年年初，祝义财曾从碧桂园挖了100多人进入雨润集团，从管理方式、团队建设、采购、设计、销售等方面重塑雨润地产。在祝义财的愿景里，雨润地产未来将在一、二线城市占一席之地。
为了完成这场改革，雨润地产当年成立了华东和华南区域两级公司，并制定了三年规划的目标： 2014年销售收入实现200亿元，未来三年销售达到500亿元，2015年开始谋划上市。到2015年底，要在建成50个城市综合体。
而在发展定位方面，则提出了较为详细的方向，例如要到一二线城市拿地；要运作商业地产；要做改善型住宅。
对于雨润地产的城市布局，卞克在接受媒体采访时介绍说：“目前，雨润地产在一至四线城市都有项目，但权重各有不同，主要集中在江苏和浙江地区，绝大部分都在百强县中布局。而雨润地产的土地储备大部分集中在传统城市的核心区域。”
卞克说：“雨润地产目前也在调整布局，将来会加大在一二线城市的比重。2015年，上海、南京将是投资重点。同时，雨润地产成立了华南公司，其业务区域将会在广州、深圳一带。下一步在适度布局三四线城市的前提下，会向重点城市做一些突破。”
自诩为“追求高端和品质”的雨润地产，在利润率上并没有太亮眼的表现。卞克表示，“雨润地产的住宅在当地都是数一数二的高质量楼盘，而价格也按照市价，为当地业主提供一个高性价比的产品。所以在成本控制上，雨润的压力比较大。从目前的产品看，平均利润率达到行业平均水平，在10%左右。”
至于发展商业地产，雨润地产的自信来源于两个优势。其中之一就是商业地产真正的价值是商业运营。据了解，雨润中商集团在南京新街口拥有在具有极高商誉的中央商场，雨润地产要在所有的综合体内都要放一个中央商场。而另一个优势则在于，2013年1月14日，雨润集团与美国梦工厂在南京签署战略合作协议。根据协议，雨润将与美国梦工厂在文化产业、游乐产业等层面达成战略合作。换句话说，由于美国梦工厂在中国大陆市场的拓展和室内主题游乐园将与雨润进行全方位的合作，这就意味着以后所有的雨润商场里都会有美国梦工厂。正是上述两个优势，为雨润地产在与地方政府的拿地谈判时，增加了“实力”砝码。
除了复制碧桂园，雨润地产还向万科、恒大、龙湖等品牌房企学习。可惜其学习成果并不乐观，不仅是至今没有拿出叫得响的品牌项目，更为严重的是雨润地产至今没能找到一条适合自己的“雨润模式”，仍处于亦步亦趋有样学样的状态。
眼下，庞大的地产规模所需资金是雨润地产短期内无法填补的窟窿，也是其破解的大障碍。从雨润地产风雨飘摇的处境来看，登陆资本市场犹如水中月，看得见，却摸不着。
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