楼面价直逼房价房企抢滩北京西南板块

本报记者

王松才

随着楼市的回暖，北京（楼盘）西南板块价值洼地效应也日渐凸显。

日前，继北京大兴区多宗宅地遭“疯抢”之后，房山区良乡高教园区两宗地再遭房企热捧，其中，良乡高教园区西部生活区东区地块商品房居住部分折合楼面价高达2.1万元／平方米，而这一价格也直逼当前区域内在售项目的成交价。

据亚豪机构统计数据显示，良乡板块在售项目包括首创紫悦台、五矿·铭品、北京城建胜茂傲山等数十个项目，售价在22000－27000元／平方米左右。

业内人士分析称，从各个项目的售价来看，良乡板块特别是高教园板块仍属价格洼地。该区域规划完善、产业集中、交通发达、配套齐全，价值洼地效应凸显，各大房企看中的正是该区域未来的发展潜力和价值空间。

从产业支撑来看，良乡板块有良乡经济开发区与高教园区两大产业并驾齐驱。其中良乡经济开发区是较早的市级开发区，目前发展成熟，形成了生物工程与医药和新材料两个主导产业，引进驻区企业53家，累计投资21亿元，在房山区工业经济中也起到重要作用。高教园位于良乡新城东区，总投资高达300亿元，入住师生规模约为10万人，已有多所高校入驻。

首创置业早以布局具有价值洼地效应的京西南区域，并不断深耕，实现五盘联动。首创置业相关人士表示，从高教园区板块目前的市场供应来看，已经有首创置业、远洋地产、首开控股、万年基业等房企进驻，所售产品大多以刚需定位为主，而区域高端住宅稀缺。

据亚豪机构统计，今年上半年，北京房山楼市回暖的速度相较通州和大兴明显偏慢。截至7月15日，房山区共成交纯商住宅4609套，而通州和大兴则各成交了6168套和5337套。从整体的均价水平上，房山也低于通州和大兴。而房山区纯商住宅的整体成交均价为20061元／平方米，大兴是27423元／平方米，通州为22177元／平方米。另外，房山还有10224套纯商待售库存，按此前6个月房山纯商住宅成交的均值来计算，库存消化周期为15个月。

在区域楼市面临相对困难的现状下，房企依然大举竞地。对此，亚豪机构副总经理高姗认为，虽然自6月底开始北京土地市场连续有9宗土地实现出让，但这也难以弥补今年土地供应整体不足的现状，尤其是自房山两宗宅地出让后，北京市国土局网站中经营性用地出让公告栏再次空白，后续推地时间与数量尚未可知，因此上述两宗“珍稀”宅地遭到疯抢也就不足为奇。另外，相较之前集中成交的大兴瀛海、庞各庄宅地来说，良乡板块相对更为成熟，尤其是作为房山区域的“旧城中心”，其所拥有的优势也不亚于热点长阳板块，成熟板块中的住宅项目运营相对难度较小，这也是上述两宗宅地遭“疯抢”的原因之一。

而从近期成交的住宅用地情况来看，由于竞自住房面积已成惯例，在房企争夺之下多宗地块出现全部竞建为自住房现象，而剩余极少数纯商住宅部分价格被推升至畸高。高姗认为，在此背景之下，北京住宅市场自住房与豪宅占主导的二元模式将进一步明确，而适合中低端刚需及改善型的纯商项目不断减少，这一预期之下也将加速该类产品去化。