解读青岛新房保修规定:新房漏雨应找开发商

昨日，记者从市城乡建设委建管局获悉，我市自去年开展“工程质量治理两年行动”以来，房屋质量得到显著提升，群众对住宅质量满意率明显提高，达到95%以上。但由于目前建筑施工尚以劳动密集型的手工作业为主，一些质量常见问题如渗漏等未彻底杜绝。对此，市建管局针对住户在购房及使用过程中如何有效应对出现的问题，发布了相关建议和提醒。 青岛晚报/掌上青岛/青网 记者 刘兰星

【举措】

严工程质量治理行动

2014年9月，国家住建部召开工程质量治理两年行动电视电话会议，在范围组织开展为期两年的工程质量治理专项行动。随后，我市印发了《全市建设工程质量治理两年行动实施方案》，自去年9月起至2016年8月,利用两年时间,在全市集中开展建设工程质量治理行动,全面提升青岛工程质量总体水平。

工程质量治理行动实施一年来，我市实行了严厉的责任追究和倒查制度。对存在严重工程质量问题、发生工程质量事故的,各区市建设行政主管部门除给予考核扣分处理外,还要依法处罚参建单位,严格按照相关规定,追究项目负责人质量终身责任。我市要求所有在建工程，建设单位都要建立五方主体项目负责人质量终身责任信息档案并存于施工现场备查,工程竣工后统一移交城建档案管理部门。工程竣工后,建设单位要在建筑物显著位置镶刻性铭牌,载明建设、勘察、设计、施工、监理、保温施工等单位名称和项目负责人姓名,否则不予办理竣工验收备案手续。

【规定】

新房各部位都有保修期

我市自去年开展工程质量治理两年行动以来，房屋质量得到显著提升。市建管局发布的数据显示，我市群众对住宅质量满意率明显达到95%以上，数字有明显提升。但由于目前建筑施工尚以劳动密集型的手工作业为主，一些质量常见问题如渗漏等未彻底杜绝。和家电、汽车等商品一样，商品房也有保修期。市建管局相关人士表示，按照国家相关规定，在正常使用条件下，建设工程的低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

山东元鼎律师事务所律师盛雁说，《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》要求，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。如业主和开发商在购房合同中对保修期另有约定，则按照约定执行，但约定的低保修期限不能低于上述规定。

【保修】

新房子漏雨应找开发商

房子在保修期内出了质量问题应该找谁?盛雁说，业主和开发商签订了房屋买卖合同 (合同均为格式合同)，约定了价格、面积、违约责任、保修内容和保修期限等。由于业主和开发商构成买卖关系，房子在保修期内出现质量问题，开发商对其房屋产品承担质量保修责任是必然的，建议业主向开发商协商解决。

在保修期内开发商不履行保修义务怎么办?建管局相关人士表示，房子在保修期和保修范围内出现质量问题，开发商不履行保修义务的，属合同违约行为，建议业主根据购房合同约定，及时通过司法途径解决，以维护自身合法权益。

而一旦超过保修期的房屋出现质量问题，则针对房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造问题，我市于2012年3月1日起施行《青岛市房屋专项维修资金管理办法(试行)》，通过建立房屋专项维修资金管理和使用制度，解决房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。对于非公共部位，则由业主或产权人自行维修解决。

【律师】

通过司法途径仲裁解决

律师给出的建议是：业主与开发商是买卖合同关系，合同约定了工程质量保修期限和保修责任。如果开发商不履行保修义务即违约，应当承担违约责任，业主可以根据购房合同约定的违约责任追究方式追究开发商的责任，及时通过如司法途径或仲裁方式解决。 《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也进行了明确：第十二条，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

收房时应注意十大问题

1.墙身、地面及梁、柱构件有无裂缝;2.地面、精装修瓷砖、地面砖有无空鼓;3.构件和房间净空尺寸偏差是否在允许范围;4.墙体、地面平整度偏差是否在允许范围;5.卫生间、厨房、顶层屋面、外墙外窗有无渗漏痕迹;6.门窗开启、闭合是否顺畅;7.洗菜盆、卫生器具排水是否通畅;8.卫生间地漏附近是否积水;9.电源插座是否带电;10.抽气道、吸排油烟道在做点火试验检查时是否排气畅通。

提醒：业主收房时，好携带尺子、小锤子、手电、测电笔等工具，仔细检查过程中，

如发现质量问题，可要求开发商维修好后再交房。在不影响装修使用的情况下，也可由双方共同做好记录约定维修时间，先行交房。因此，交房时，业主处于主动地位，应仔细、及时检查是否有质量问题，更有效地保障自身权益。

住宅工程质量12大通病

1.钢筋混凝土现浇楼板裂缝：现浇板易产生贯通性裂缝或上表面裂缝;现浇板外角部位易产生斜裂缝;现浇板沿预埋线管易产生裂缝。

2.填充墙裂缝：不同基体材料交接部位易产生裂缝;填充墙临时施工洞口周边易产生裂缝;填充墙内暗敷线管处易产生裂缝。

3.墙面抹灰裂缝：抹灰墙面易出现空鼓、裂缝。4.外墙保温饰面层裂缝、渗漏：饰面层易出现开裂，外墙易产生渗漏。5.外窗渗漏：外窗框周边易出现渗水;组合窗的拼接处易出现渗水。6.有防水要求的房间地面渗漏：管根、墙根、板底等部位易出现渗漏。7.屋面渗漏：屋面细部处理不规范，易产生漏水、渗水。8.卫生间局部等电位联结做法不规范：等电位联结做法不正确或局部漏做，不能起到等电位保护作用。

9.电气暗配管不通，管内穿线“死线”，金属线管有毛刺：电线导管出现扁折、断开、不通，金属线管断口处有毛刺导致无法穿线或穿线困难，造成导线绝缘层损坏，造成电气不通或跳闸。

10.户内配电箱安装及配线不规范，存在安全隐患：配电箱安装高度不符要求，进线保护管管口位置不规范，箱、盘内配线压接不牢固;多股线随意剪芯线、搪锡处理差;回路标识不清;漏电开关动作不灵敏。

11.地漏安装不规范，水封深度不足：地漏标高控制不准确，地面坡度不符要求，排水不畅;地漏水封深度不足，有害气体外泄。

12.散热器安装不规范，散热器支管渗漏：散热器安装固定不牢，支管少支架，管件接口易发生漏水。

制表宋平艇