[摘要] 收购滞销写字楼改造为中 、幼儿园用房，缓解“ 难”、“入托难”问题； 原则上不再直接 集中建设公共租赁住房；打通保障房和商品房通道，提高棚户区改造货币化安置比重。
收购滞销写字楼改造为中 、幼儿园用房，缓解“难”、“入托难”问题； 原则上不再直接 集中建设公共租赁住房；打通保障房和商品房通道，提高棚户区改造货币化安置比重……记者昨日从省住建厅获悉，省 办公厅日前印发了《山东省房地产业转型升级实施方案》，方案要求，将加快房地产市场“去库存化”，各地需大力促进房地产业转型升级，建立房地产市场健康发展长效机制。
山东去库存新政
要求 打通保障房商品房通道
数据显示，目前，我省商品房库存偏高，截至2014年年底，全省商品房库存1.6亿平方米，去库存化周期达到27.3个月。下一步，我省将实行供需双向调节，努力消化库存商品房。根据市场供求变化，实行供需双向调节，分不同区域、不同城市、不同区位、不同类型，因症施治、精准调控，保持房地产市场平稳健康发展，坚决防止大起大落。
按照方案所提，我省将控制商品房供应规模，有序控制土地投放和开发项目建设进度，精心研究制订未开发房地产用地的用途转换方案。落实国家相关政策，活跃住房二级市场，促进刚性需求和改善性需求有效释放。
打通保障房和商品房通道。提高棚户区改造货币化安置比重，提高国有土地上房屋征收货币补偿比重，引导被安置居民选购合适的商品房。提高公共租赁住房发放租赁补贴比重， 原则上不再直接 集中建设公共租赁住房，确实需要的，收购符合条件的中小套型商品房或在商品房小区中配建。
创新消化库存商品房。各地 可采用贴息、补助等方式，鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑，改造为电商用房、都市型工业（轻加工研发型）地产、“创客空间（会议室+实验室+茶社或咖啡屋+办公间）”、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层次人才公寓等，实现消化商品房库存与促进新兴产业发展的多赢。对长期滞销且符合条件的商业营业用房和写字楼，可由 收购或长期租用，改造为中 、幼儿园用房，缓解“难”、“入托难”问题。允许创意、设计、软件等领域的小微企业和自由职业者，将住宅、公寓登记注册为营业场所。
转型 商品房小区配建“老人房”
今后，我省将加快转变房地产供应和消费模式。优化商品房供应结构，适度降低商品住宅供应比重，由相对单一的居住型产品向多元化产品转变，积极发展跨界地产。方案中对各种不同地产项目的创建做了详细说明。
工业地产项目，主要在开发区、工业园区内获取工业用地， 建设道路、管线、绿化等基础设施和厂房、仓库、研发基地等房屋建筑，以租赁、转让或合资、合作方式获得 。对于创业工场，要适应大众创业、万众创新 是“互联网+”产业的需求，为小微企业、自由职业者、创业者开发建设条件便利、质优价廉的工作生活场所，如创客空间、SO－HO（办公居住一体化）、LOFT（灵活布局开敞空间）、电商用房（办公仓储加工物流一体化）等。其中，对有前景的创业团队可以房价、房租作价折算为股权。
针对日益扩大的养老需求，方案要求开发建设集居住、服务、商业、医疗护理、休憩娱乐等功能于一体的综合性养老社区，在普通商品房小区配建“老少居”、“老人房”、养老公寓，在已建成小区中插建、改建日间照料 等养老服务设施。针对 、文化、体育等需求，依托或营造中 和高等院校、历史文化街区和公共文化设施、体育场馆和训练基地，开发建设居住与基础 、高等 、文化体验、运动健身、旅游商贸等功能复合型地产项目。
保障 推行并联审批缩短办理时限
按照方案要求，各市县要组织编制《住房建设规划（2016-2020年）》，合理确定开发总量、用地供应量和供应结构，防止商品房阶段性供应过剩。根据土地利用总体规划和住房建设规划，提出3-5年的开发项目，纳入开发项目库和年度开发计划，作为土地出让的依据。
为了确保实施方案的顺利实施，我省将全面实行房地产交易信息日报制度，定期研究分析房地产运行情况，对症施策，精准调控。全面落实房地产开发项目建设条件意见书、商品房预售许可（商品房现售备案）及预售资金 、开发项目竣工综合验收备案三项制度，健全贯穿商品房开发、建设、销售全过程的 体系。尽快实现房地产交易合同网签全覆盖。
另外，将提高房地产项目 审批效率，推行并联审批，缩短审批时限，提高工作效率。除 和国有及国有控股企业的房地产开发项目外，开发企业可自主选择符合资质条件的施工企业，签订施工合同后到住房城乡建设部门备案。研究制定合理的物业收费标准和税收扶持政策，规范 采购物业管理项目的招投标。
根据方案要求，各地需及时清理涉及房地产的不合理收费、押金、 资金等，无法律法规明确规定的要坚决取消，收费标准过高的要适当降低。对信用等级高的企业，可视情况缓收、减收、免收有关保证金。
全省商品房大数据
■2014年，全省商品房施工面积5.45亿平方米，完成房地产开发 5818亿元，分别居第二、第四位；销售商品房9180万平方米，实现销售额4880亿元，分别居第三、第四位；实现房地产业增加值2551 亿元，占地区生产总值的4.3%，居第四位。城镇居民人均住房建筑面积37.3平方米。
■2014年，全省房地产业共吸纳从业人员73.3万人，实现营业收入 6350亿元。其中，房地产开发企业8119家，竣工商品房7787万平方米；物业服务企业6814家，管理住宅、写字楼、商场、 、医院等12.5亿平方米；房地产经纪、估价等中介企业9873家，促成居民和企业买卖、租赁、抵押房产等交易额3000多亿元。
■2014年，全省商品房平均销售价格每平方米5316元，比平均水平低1007元。按我省商品住宅基本套型110平方米、城镇居民年人均可支配收入29222元计算，房价收入比为6.67，处于国际公认的6-8的合理区间内。
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