[摘要] 成交平稳结构微调:进入三季度以来,市场并未随资本跌宕起伏而调整,整体依然平稳。二手房增速有所回落,但是成交份额依然保持高位,大户型成交占比有所下降,具体变化原因仍需观察。土地市场逐渐起色:上半年房企整体拿地偏谨慎,但随着融资环境改善和 库存的下降,房企 意愿已有所企稳。
行业:政策护航,持续性存隐忧
成交平稳结构微调:进入三季度以来,市场并未随资本跌宕起伏而调整,整体依然平稳。二手房增速有所回落,但是成交份额依然保持高位,大户型成交占比有所下降,具体变化原因仍需观察。土地市场逐渐起色:上半年房企整体拿地偏谨慎,但随着融资环境改善和 库存的下降,房企 意愿已有所企稳。 企稳预期下的隐忧:当前房地产开发 增速下行斜率开始趋缓,住宅 自13年底以来首次回升, 增速有望在年内企稳,但叠加汇率贬值带来的紧缩压力,流动性格局仍需观察。
公司:分化变革之年
销售:整体销售稳步回升,企业间成长分化明显,国进民退愈发凸显,央企表现亮眼,民企成长乏力。盈利:我们预计行业利润率在未来两年企稳,但毛利下行趋势依然难以改变,房企增长质量差异清晰体现分化格局。扩张:15年上半年扩张意愿仍偏谨慎,整体布局依然聚焦一线核心城市。库存:15年上半年整体存货上升,但占资产比重下降,虽然去库存格局未变,但 库存减少, 逐步改善,货源补充时机值得关注。资金:市场放开房企融资渠道以来,房企资本成本下降显著,短债压力与年初持平,净负债率继续提升,但当前的高 更有质量。管理:销售回暖带动去化回款提升,上市房企费用率下降。A股部分房企启动与团队共享的激励机制,在促进业绩同时实现企业和团队共赢。
配置:一个主角+一条主线
一个主角-国企改革:央企开发商大股东普遍拥有丰富资源,结合本轮国企改革整合预期,将为这些企业带来基本面质的变化,除央企外,地方国企改革也正如火如荼,适合各地本土国资国企改革方案有望陆续推出,相关企业将迎来资源和激励机制的历史机遇。一条主线-转型创新:在行业变革思路下,转型创新将是地产股未来的 主线,目前地产股转型方向纷繁,我们建议重点关注:1、致力于搭建互联网金融或者金控平台、并且已经在组织架构层面实现突破的企业;2、在转型领域拥有禀赋 以及历史积淀的企业。一个主角国企改革主推招商、保利、华发股份、鲁商置业,一条主线转型创新重点推荐中天城投、蓝光发展,主题板块建议继续关注北京区域及地产+金融的 机会。
：稳增长还需向房地产业寻求空间
上周二（9月1日），国家发改委副主任宁吉喆在国务院新闻办吹风会上表示，中国经济运行保持在合理区间，整体平稳的基本面没有改变。7月份我国出口、 、工业等部分领域增速有所放缓，这总体上属于经济运行的正常波动。其中，前7个月 累计增长11.2%，比上半年回落0.2个百分点。随着房地产交易持续回暖，加上基础设施 资金状况改善，下一步固定资产 有望缓中趋稳。
此外，发改委还间接提到房地产对稳增长的作用。房地产业在国民经济中的重要地位，这点在过去很明确，但近几年有些模糊。
1998年，为了应对亚洲金融危机对于中国经济的冲击，决策层将房地产列为新的经济增长点，终结福利化分房，大力发展商品房。2003年，首次提出房地产业已成为国民经济重要支柱产业。
但随着2004年开始持续不断的房地产调控，房地产业逐渐受到舆论诟病，“支柱产业”不再提及。直到2008年国际金融危机爆发后，“支柱产业”才被国务院重提，但只是昙花一现。到了今年3月，国土部、住建部提出，房地产业是国民经济的重要行业，房地产市场稳定关系民生和经济社会发展。
可见，每当经济下行压力较大时，决策部门都会想到并提及房地产。而在经济繁荣、房价上涨时，市场又不愿提及房地产对经济的支柱性作用。房地产既重要，又易惹非议，需谨慎对待。
当前，经济形势并不乐观。今年上半年GDP增速回落至7%，虽然二季度与一季度持平，有企稳迹象，但7月和8月的多数经济指标仍未见底。比如，先行指标PMI，官方公布的8月PMI为49.7，降至临界点下方，创3年新低。
决定经济增长的“三驾马车”（ 、消费和出口），均表现不佳。由于消费变化较慢，决定经济短期走势的主要是 和出口。中国7月出口同比下降8.9%，7月外贸出口先导指数为34.1，较6月回落0.7，连续5个月下滑。出口形势基本决定了制造业走势，包括工业增加值和工业 。
在很大程度上，可以说 是关键的短期指标。2015年1~7月固定资产 增长11.2%，创十几年来新低。 主要包含工业 、房地产 以及基建 。出口下滑，意味着工业 难有起色。基建 是近几年稳增长的重要工具，但基建 对其他行业的拉动作用不如房地产 那么大。房地产 也呈下滑态势，今年1~7月增速已降至4.3%，创多年新低。
值得关注的现象，是过去数年房地产开发 增速高于固定资产 增速，即房地产拉着 跑，进而对经济增长发挥正面作用。而2014年初至今，房地产 增速持续低于固定资产 增速，而且差距扩大，于是房地产拖了 的后腿，影响经济增长。决策层也注意到这点。
2014年3月开始，地方 开始放松房地产调控，多数城市取消限购、限贷、限价等。今年3月30日政策进一步放松房贷、增加税收优惠；今年8月19日六部委又出台文件放松外资进入房地产市场的门槛；8月27日三部委再次放松公积金贷款：对拥有1套住房并已结清贷款的家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购房的，低首付款比例由30%降低至20%。
这些政策可以认为是房地产政策进一步放松的信号，也是国家继续发挥房地产稳增长作用的措施。
就目前而言，基建 可以充当稳增长的正面部队。房地产也应发挥重要作用。回顾过去，房地产业增加值占GDP的比重，由1997年的3%，提高到2007年后的超过5%；房地产开发 占GDP的比重，由1997年的4%，提升至2011年的13%，房地产业对经济的贡献显著。
从2011年开始，中国房地产业逐渐告别“十年”，房地产的销售、开工、开发、房价等多项指标增速放缓， 投机性购房需求大幅减少，房价水平也正逐步回归合理。
在这种形势下，不宜继续歧视房地产，尤其是合理的住宅需求、住房消费，而应该大力支持，政策宽松程度应逐步回到2005年之前。这样既利民生，又有助于稳增长。
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