[摘要] 随着“金九”结束、“银十”开启，2015年青岛楼市第三季度平稳收官。从市场方面来看，房价持续走低，成交不温不火，库存压力巨大，房企竞争日趋白热化。从宏观方面看，各地政府“救市心切”，利好政策频出……“2015年青岛楼市第三季度白皮书——成交篇”库存压力巨揭晓，用数字说话，触动青岛楼市真实脉搏。
随着“金九”结束、“银十”开启，2015年青岛楼市第三季度平稳收官。从市场方面来看，青岛房价持续走低，成交不温不火，库存压力巨大，房企竞争日趋白热化。从宏观方面看，各地政府“救市心切”，利好政策频出……“2015年青岛楼市第三季度白皮书——成交篇”库存压力揭晓，用数字说话，触动青岛楼市真实脉搏。
三季度住宅成交持续走高每月成交轻松破万
9月接近尾声，虽然青岛楼市“金九”成色稍显不足，但整体上第三季度回暖态势明显。据房天下数据监控中心统计，2015年7月1日—9月29日，第三季度青岛新建商品住宅共成交33539套，环比第二季度的32586套涨了2.94%。不过，与去年同期成交28889套相比，同比大涨16.10%。
数据来源：青岛网上房地产
从折线图来看，青岛楼市三季度成交整体呈上升趋势，平稳前进。7月份开发商积极让利抢跑，成交平稳上升；8月受央行第四次降息、住房公积金贷款新政、大量楼盘集中入市等因素影响，购房者买房需求旺盛，新房成交乐观喜人；而9月作为楼市的黄金期，成交量并未出现爆发式增长，业内表示楼市回暖不可能一蹴而就，但接连释放的政策利好会刺激楼市和消费者的购房信心。
截止到9月29日，在过去的1-9月中青岛新建住宅成交总套数为86667套，与去年同期成交62870套相比，同比大涨37.85%，可见今年青岛房产市场成交还是挺活跃的。据此推测，如果2015年后一个季度青岛楼市能够保持住当下的平稳态势，那么全年新房成交量突破10万套大关毫无悬念。
胶州市成交一路高歌 李沧城阳保持旺销态势
从第三季度青岛楼市各区域成交量来看，排行榜前三位被青岛楼市刚需片区包揽，分别是李沧区、黄岛市、城阳区，其中李沧区以4900套的成交额遥遥领先，城阳区与李沧区新房成交旗鼓相当，仅存在34多套的差距。而素有改善区之称的市南区则位于垫底位置。
数据来源：青岛网上房地产
具体来看，第三季度新房成交李沧区以4900套摘得该季度的成交，占全市成交总量的15%，这与李沧城市大规划、铁路北客站开通运营以及世园会的建设不无关系。随着青岛”西进北上“不断推进，再加上地铁的开通以及铁路北客站开通运营，李沧板块各方面逐渐得到完善，这给李沧楼市发展带来了机遇，楼市大鳄纷纷抢占，楼盘品种日益繁多。
在李沧区，适园雅居、万科生态城二期、保利·中央公园、 卓越皇后道等大楼盘既有品牌优势，又有位置、价格优势，花更少的钱住品牌房，刚需客们当然不会错过。
除此之外，黄岛市、城阳区一直作为青岛购房者眼中的刚需“天堂”，在今年第三季度新房成交中两者旗鼓相当，不相上下。其中开发区凭借优越的自然环境以及房价、交通优势，再加上今年啤酒节选址西海岸，三季度共成交4851套，区域楼盘万达·维多利亚湾、逸景湾在第三季度销量非常可观，为区域成交添色不少。而城阳区随着城市版图东扩西进，商业配套逐渐发展起来，对于此地段潜力大众越来越认可，三季度城阳区共成交4817套，区域新盘万科桃花源、卓越·蔚蓝群岛等在第三季度销量非常可观，为岛城楼市带来了不小的活力。
以价换量仍是青岛楼市第三季度成交的主旋律
在2015年青岛房地产市场中，低价仍然是开发商运营的的主旋律。进入7月以来，楼市利好政策助力去库存。8月31日，央行通知，拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，再购房低首付款由30％降至20％。8月26日，央行年内第四次降准降息。8月19日，中央取消外资购房限制。
2015青岛第三季度各区热点低价楼盘
于是，开发商借着政策的东风让利跑量去库存，低起价、特价房、少量多次加推成为多数开发商第三季度的销售策略。例如市南区的金茂湾在第三季的成交均价为16367元左右，在市南地占据竞争优势。李沧区适园雅居为世园板块低密度洋房，第三季度通过推出特价房方式去除库存，赚足了人气。
2015青岛第三季度新房住宅成交前十
据上图可知，在青岛第三季度众多开盘的项目中，刚需住宅占据的购买主力地位。根据鹏翔数据中心统计，2015青岛第三季度成交前十被刚需腹地李沧区、城阳区、胶州市、胶南市等包揽。其中李沧区万科·生态城二期三季度销售497套新房，摘得本季度成交，其热销户型为85平两室两厅D户型。
万科·生态城85平两室两厅D户型
从户型图可以清晰的看到该户型大的亮点在于动静分离明显，且整个户型南北通透，方方正正；客厅和主卧南向，采光性非常好；玄关的设计也较好的保护住户的隐私。但是，此户型也存在一些缺点，卫生间为暗卫，透气性差，以及厨房和次卧紧邻，次卧可能会受到油烟的影响。
九月二手房房价上涨 金九未实现十月买房时机到来
自今年二季度起，房地产市场呈现明显回暖势头，尤其是7月份，青岛二手房网签4417套，创造了28月以来的新高。但到了“金九”，似乎出现了后劲不足的情况。9月份，青岛二手房共网签3905，环比8月有小幅增长，但没有出现预期中的高成交量。
据房天下青岛二手房数据中心数据显示，9月青岛二手房挂牌均价14928元/平米，环比上升0.12%，每平米上升18元，其中青岛七区二手房挂牌均价五区上涨二区下跌。据青岛网上房地产数据统计，截至9月30日下午18时，9月份，青岛二手房市场共网签3905套，环比上升2.12%，比8月增加了813套，同比去年9月份上升73.32%。
尽管青岛二手房成交未走高，但挂牌均价出现整体走高趋势。根据房天下青岛二手房数据中心的统计显示，9月，青岛二手房周挂牌均价每周都有上涨，9月份整体的房价较8月份有0.12%的上升，房东涨价，部分购房者开始出现观望情绪，这或许对二手房网签量有一定程度的影响。
值得注意的是，根据房天下统计数据显示，9月份，网友热搜面积区间，70-90平米仍是网友搜索多的，110-144平米被搜索占比超过90-110平米位列第二，大户型改善二手房成为不少购房者关注热点，与之相呼应的是大户型房源量也有增加。对首次置业与改善性需求买家而言，由于目前房贷利率已经下降到近几年低点，购房成本较以往明显下降，购房者也可以在十一假期期间看房选房，总的来说，十月份将是不错的买房时机。
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