[摘要] 青岛，2015年10月21日——领先全球的房地产服务商戴德梁行今天回顾青岛物业市场在2015年第三季度的表现，并发表专题评论，检视在西海岸新区发展前景下，青岛楼宇经济发展的新方向。
宏观层面，西海岸新区作为第九个新区，将受惠于众多资源及政策的优势，成为“再造一个新青岛”的重要载体，发展潜力巨大；新区产业发展规划明晰，将刺激相关楼宇经济快速蓬勃发展；新区目前仍处于发展起步阶段，短期内商用物业供过于求的现象仍将持续。
青岛，2015年10月21日——领先全球的房地产服务商戴德梁行今天回顾青岛物业市场在2015年第三季度的表现，并发表专题评论，检视在西海岸新区发展前景下，青岛楼宇经济发展的新方向。
西海岸新区的背景
2014年6月3日，青岛（西海岸）黄岛新区正式获得国务院批复，成为继上海浦东新区、天津滨海新区等之后第九个新区。新区位于胶州湾西岸，包括了青岛市黄岛区全部行政区域，其中陆域面积2,096平方公里，海域面积约5,000平方公里，海岸线长达282公里，人口171万。2013年新区GDP为2,266亿元人民币，占青岛经济总量的28.3%，西海岸经济总量位居9个新区的第3名。
西海岸新区的设立背景可追述到上世纪80年代黄岛经济技术开发区的成立，发展至今已有30余年的历程。在90年代，青岛经济技术开发区扩展到原黄岛全区，实行两区体制合一；2000年后青岛港外贸集装箱航线开始由东部老港区向西海岸前湾新港区全线迁移，而青岛西海岸出口加工区、青岛前湾保税港区亦在同期建立。至2011年，国务院正式批复《山东半岛蓝色经济区发展规划》，明确提出规划建设海洋特色的青岛西海岸经济新区，至此新区发展正式成为国家战略，西海岸的重要地位得到进一步凸显。
青岛是山东半岛蓝色经济区的核心龙头城市，而西海岸新区则是国家“蓝色海洋经济”的重要试验田，由此新区产业结构正在经历重要的转型升级过程。原开发区产业正在由传统“制造”向高端“智造”及服务业转变。董家口港区目前正处于不断的建设与产业的导入时期，西海岸一核两港的产业格局初具雏形。随着多个大型项目的落地，如万达东方影都、灵山湾影视文化基地、惠普大数据示范基地、中铁青岛世界博览城等，西海岸必将成为集文化、旅游、度假休闲、会展、金融等高端服务业聚集的复合型新区，也为商务楼宇未来发展奠定重要基础。
西海岸新区办公物业市场情况
西海岸办公市场目前由两个独立的区域组成（原黄岛区及原胶南），呈现“5+1”格局，即原黄岛5大商务聚集区及1个大胶南政务版块的组合。戴德梁行新数据显示，西海岸新区近5年的总体写字楼市场供大于求，总体供应量将近50万平米，成交量为26万平米左右。其中，原胶南办公市场五年成交均价集中在每平方米6,500-8,600元之间，年均供应量47,800平方米，年均去化量24,000平方米。原黄岛办公物业市场总体供应量与胶南持平，而成交面积略高于胶南市场，年均去化量为30,000平方米，成交均价介乎每平方米8,700-11,000元之间，同样高于胶南市场，这也反映出原黄岛区更为坚实的产业基础和传统的开发区核心地位。
然而，目前这一现象正在发生着显著的变化。戴德梁行青岛公司总经理张春雨先生表示：“随着西海岸新区的正式成立，以及政府对于新区具体规划布局的落位，区域内的政务办公正经历政务西迁的过程。按未来三年潜在办公物业供给量来看，胶南政务板块将成西海岸大商务板块，办公市场总体向西、向南发展。同时，随着各个产业功能区块招商引资项目陆续落地，产业人口的导入将进一步促进西海岸整体办公楼宇的持续发展。”
西海岸未来办公物业市场发展预测
目前，西海岸商务格局正处于调整期，办公物业市场供过于求的状况短期内仍将延续，仅长江路版块和胶南政务版块就有近100余万平方米的存量及潜在供应面积，去化存在一定的压力。
张春雨先生续称道：“作为新区，西海岸直接受到国家优势政策所扶持，而随着规划明晰和产业不断快速导入，以及交通（轨道交通1号、6号和R3线的连通）等基础设施的不断完善，区域承载青岛城市未来发展的众多要素，其发展潜力毋庸置疑。我们相信“新青岛”发展目标所相应带来的商务楼宇经济，一定会展现出蓬勃的发展前景。”
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