北京迎来集中供地潮 “单价地王”再被刷新

■本报记者 王松才

１０月２０日，北京（楼盘）市丰台区花乡樊家村危改项目和丰台花乡四合庄两宗地块出让，打响本轮北京土地市场大规模放量的“枪”。其中，樊家村地块楼面价拍出７．５万元／平方米的价格，刷新北京“单价地王”纪录。

樊家村地块刷新今年“单价地王”记录

１０月２０日下午，丰台区花乡樊家村危改６号、１２号、２号教育用地项目竞拍，该地块用途为Ｒ２二类居住用地、Ａ６１机构养老设施用地、Ａ５医疗卫生用地、Ａ３３４托幼用地、Ａ３３１中学用地，建筑面积２０．３８万平方米，起始价３３亿元。这一地块吸引了大量资金实力雄厚的开发商（联合体）现场竞争，甚至出现龙湖、保利、首开、平安四家联合体以及中粮、天恒、首创三家联合。终多家联合体均不敌实力雄厚的葛洲坝，葛洲坝以总价４９．５亿元，配建４．１万平方米公租房及６．１８万平方米“农民回迁房”的代价取得樊家村地块，折合楼面价超过７万元／平方米，这刷新了由同区域石榴庄地块创造的“单价地王”标准。

中原地产首席分析师张大伟分析表示：“减去公租房等用地的面积后，该地块的楼面价已突破７．５万元／平方米，未来又将是每平方米超过１０万元的顶豪。”

除樊家村地块外，在目前挂牌出让的宅地中，两宗地处北京南苑的地块也将成为开发商关注的热点。这两宗地块均位于近期大热的丰台板块，并且均临近地铁大兴线的新宫站，楼面价预期将在４００００元／平方米到５００００元／平方米。

此外，在多年之后，北京朝阳区常营乡再度推出一宗宅地，虽然地块面积较小，但周围成熟的居住环境使其成为“兵家必争之地”。

上述多宗地块占用了开发商的财务预算。一些远郊例如平谷、密云等地推出的宅地，或将遭遇“冷遇”，甚至有可能出现底价成交。

张大伟认为，今年后两个月，虽然土地价格对房价影响已经趋弱，但依然会释放涨价影响，房价有可能出现明显上涨。从２０１３年开始，北京的土地出让出现明显的商品房住宅建设的现象，出现了很多地王。在这种情况下，未来新上市的商品房定价自然会出现高端化趋势。

供地潮来临 全年供应量仍不足

在持续８个月的供应短缺之后，近期，北京土地市场迎来集中供地潮，自９月份至今，北京土地市场共计推出２９宗经营性用地，其中住宅用地多达１９宗，规划建筑面积高达３５６万平方米，几乎与前８个月北京成交宅地的规划总建面持平。这也是继２０１３年年底之后，时隔近两年才再次出现的集中供地热潮。

虽然近期北京土地市场出现集中供地现象，但是从全年供应来看，整体仍处于低迷状态。亚豪机构的统计数据显示，截止到１０月１９日，北京市仅实现宅地出让２５宗，加上待出让的１９宗，合计仅４４宗，即便年底仍有部分宅地推出并实现出让，今年整体宅地出让宗数也能以匹敌去年的５２宗，与２０１３年的７４宗相比相去甚远。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，一方面，住宅用地供应宗数减少；另一方面，自住房与限价房等其他保障性住房也挤占了纯商住宅的生存空间。

在供应短缺的同时，土地楼面价成本呈现飙升态势。根据亚豪机构统计的数据，在目前已出让的２５宗宅地当中，实际楼面价超过３万元／平方米的达１２宗，而在待出让的１９宗地块中，五环内的３宗预期楼面价均将在５００００元／平方米以上，而五环至六环的７宗土地至少有３宗有可能冲击３万元／平方米的关卡。

任启鑫判断，这１８宗地块项目未来售价均价超过６万元／平方米进入高端乃至豪宅行列，其中有９个项目更是有可能冲击１０万＋，因此如果说２０１５年是北京全城豪宅萌芽的元年，那么２０１６年将是豪宅“遍地开花”的进击年。