[摘要] 随着青岛发展进入“快车道”之后，受土地稀缺性影响，青岛住宅“越建越高”，房子密密麻麻。青岛市除李沧区之外，其他市内三区洋房已不多见，尤其是市南区新建洋房供量少之又少，几乎早已不见其踪影；市北区仅有桓竹苑等楼盘还有少量洋房在售，但是单价已经飙到近2万。
所谓“花园洋房”与曾经的多层住宅有一定的相似之处，因高得房率、公摊小、低密度得到不少改善型购房者的青睐。说起洋房，虽然青岛只有近百年城市历史，但是建筑却成为了青岛代名词之一。青岛洋房的建筑史可以追溯到1910年及之后数年的在青建筑高潮， 德国以及其他各国建筑史云集青岛，开启了青岛的建筑热潮。八大关建筑群不仅丰富多彩，而且可以说是集欧洲建筑艺术之大成。一直到现在，青岛的洋房建筑风格也以欧洲建筑风格为主。
青岛洋房置业手册
随着青岛发展进入“快车道”之后，受土地稀缺性影响，青岛住宅“越建越高”，房子密密麻麻。青岛市除李沧区之外，其他市内三区洋房已不多见，尤其是市南区新建洋房供量少之又少，几乎早已不见其踪影；市北区仅有桓竹苑等楼盘还有少量洋房在售，但是单价已经飙到近2万。如果说高性价比的洋房去哪儿找，估计也只能西进北上了，这也许是拜挤出效应所赐吧。
走访了不少购房者之后，发现：青岛洋房一般还是以刚需和养老客群为主，并且100平米以上的大户型为大家比较青睐的。如果单从价格上来说，其实洋房单价真的没有大家听到的那么可怕。就拿位于黄岛CBD的银盛泰星海城来说，据洋房6号楼1单元5楼的赵先生透漏，88平米的洋房，单价7350元/平，11%公摊，并且赠送了三个阳台共17平米面积。这样算下来，赵先生后得房面积为（88*0.89+17）95.32平米， 单价合6785.56元/平（88*7350/95.32）。而位于该楼盘高层22号楼1单元13楼的马先生介绍，76平米高层，单价5950元/平，21%公摊，终得房面积为（76*0.79）60.04平米，单价合7531.64元/平（76*5950/60.04）。这样细算下来，单从价格方面分析，其实洋房的竞争力也是比较强的。
李沧区洋房成交单价段结构分析
纵观青岛目前洋房现状，新房+老盘齐上阵，而且在成交价格方面，以李沧区为例，2015年李沧区洋房市场各单价段占比相对较为均衡； 但是自2010年以来，10000-12000元单价段成交占比较为稳定。此价格区间恐怕也只有刚需族和洋房置业购房者才能够接受的吧，对于刚需来说，高层依旧是其置业。
欧式洋房建筑风格
目前青岛主城区洋房比较集中的地区，除了黄岛、城阳之外，比较集中的区域就是李沧区了。以李沧区为例，从建筑风格来看，除米罗湾为地中海风格、玫瑰庭院为西班牙风格之外，其他洋房不部分以欧美风格为主，受青岛历史因素影响，欧美风格以后或将继续成为洋房主流建筑风格。
绿城理想之城御园挂石材现场实景图
从外立面材质看，除绿城理想之城洋房外立面运用大量石材之外，其他大部分洋房以涂料和贴砖为主，而石材的运用，增加了楼房的品质感，或许石材的运用也会成为未来增加洋房品质的一方面。从电梯配制度来看，除映月公馆、和达璟城、玫瑰庭院和新城香溢紫郡之外， 其他大部分都是不设电梯的。但是随着老龄化的加重，作为养老房置业选择的洋房，电梯设置其实是很有必要的，这或将也会成为后期发展的一方面。
李沧区如今已经成为青岛主城区的一部分，随着世园会、交通商务区的崛起，作为后续“潜力股”李沧区发展蒸蒸日上，因为房价原因，这里一直是不少刚需族购房胜地。但是李沧区东、中、西三个板块定位不同、发展不一，房地产项目及楼盘定位也是不一样的。 相对来说，随着海尔、新城、和达、绿城等大牌房企的不断入驻，凭借着世园板块的优美风景，洋房已经成为东李楼盘的一大亮点。
李沧规划图
要说在东李洋房市场打天下的还属绿城理想之城，御园曾经是多少购房者向往的居所。绿城之后，映月公馆珑台主打150平米左右的套三套四户型，开始登上东李洋房舞台。目前映月公馆珑台剩余20套房源，均价13000元/平。世园会板块的米罗湾1期洋房打下口碑之后，又于2015年10月1日推出3期花园洋房，均价9700元/平。除了这些东李洋房“老将”之外，和达璟城和新城香溢紫郡又以电梯花园洋房开启东李电梯洋房新时代。
除了东李之外，李沧西部片区比较具有代表性也就是十梅庵板块了。因为该片区的地理位置特殊性：李沧西部、距离城阳比较近。所以决定了该片区洋房的大致价格区间：7000-8000元/平。
李沧青岛印象湾和保利香雪山洋房实景图
虽然该片区位于十梅庵风景区，风景秀丽。但是与东李世园板块相比，居住环境方面，并没有为之增色。只是在楼盘价格方面，竞争力相对强一些罢了。十梅庵板块内比较具有代表性洋房项目：保利香雪山和青岛印象湾。品牌房企打造的低密度社区，或许在品牌影响度上，保利和城建对购房者的吸引力还是比较大的。
黄岛CBD核心区的崛起，大部分的原因是因为西海岸新区的成立以及青岛东方影都的规划。早在2014年之前，没有人会注意到老胶南这荒凉的海边。西海岸新区的成立，带火了这个片区，如今的西海岸再也不是之前破落的小渔村，不管是从居住舒适度还是从投资的角度，置业者的视线转向了这里。
青岛西海岸新区规划
以”海景“做文章，是黄岛CBD核心区洋房的营销侧重点。城市阳台以及灵山湾海景都为这里的洋房提供了得天独 厚的发展契机。滨海大道北侧，一个个大体量楼盘拔地而起。但是，从这边的楼盘产品构成来看，一般可以分为两类。一类是：高层+别墅， 代表性楼盘就是科达天意华苑和银盛泰浪琴海。另一类是：高层+别墅+洋房，代表性楼盘为保利海上罗兰和隆海东方华庭。
隆海东方华庭洋房实景图
从新盘市场占有来看，黄岛CBD老盘居多，隆海东方华庭虽然目前仅剩5套房源，全部为150平米以上的大户型。而保利海上罗兰目前虽然主推高层，但是临河洋房依旧在售，只是价格早已飙到了9000元/平以上。黄岛CBD洋房客群一般为原胶南本地的改善型购房者。
青特花溪地、龙湖滟澜海岸澜庭、世茂公园美地......但凡是看过城阳白沙河板块房子的购房者对这几个楼盘一定不陌生。白沙河公园、 白沙河绿化带等成为不少改善型购房者置业这里的影响因素，再加上青岛行政重心和教育重心的北移，青岛白沙河板块更成为了不少购房者的青睐区域。
说起白沙河板块的洋房市场，品牌洋房可以说是该区域的一大亮点。龙湖、青特、世茂等房企的不断抢滩，使得白沙河板块的洋房市场愈来愈红火。虽然该片区内主打刚需，但是因为品牌房企的入驻 ，为其洋房增色不少，也增加了购房者置业信心。
青特花溪地洋房实景图
但是，从整个片区的整体发展看， 配套依旧是该片区的”瘸腿“方面。大型商超以及医疗配套的缺乏，依旧是影响该片区洋房品质的重要原因。
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