[摘要] “总价60万元/套起”“均价9500元/平方米”……如今，无论是在网络浏览房产项目信息，还是在街上接到新盘的宣传单页，市民不难发现，其中突出的“关键词”往往是“起价”、“均价”等词语。这些诱人的“起价”、“均价”也会令他们心动不已，吸引着他们赶往售楼处。
“总价60万元/套起”“均价9500元/平方米”……如今，无论是在网络浏览房产项目信息，还是在街上接到新盘的宣传单页，市民不难发现，其中突出的“关键词”往往是“起价”、“均价”等词语。这些诱人的“起价”、“均价”也会令他们心动不已，吸引着他们赶往售楼处。不过，现在越来越多的市民开始有这样的疑惑：“起价”、“均价”看上去很美，但是这样价格的房子他们终都没看到踪影，终买到的房子价格总要高出“起价”或“均价”不少。
“我们现在看房，先看价格，因为毕竟手头的钱有限。”今年打算在东李板块购房的小于说，虽然板块内的新盘不少，但是他关注的还是价格。“反正区位优势都差不多，感觉价格足够合适就会出手。”小于说。记者注意到，不少刚需购房者和小于一样，他们买房时看重价格，即使配套、区位、交通优势稍差，但是价格更便宜，他们还是会选择。“有同事看好了新都心的房子，但是因为单价超过了承受能力，终只能无奈在李沧买房。”小于说。
正是抓住了刚需群体对价格的敏感，面对销售压力的开发商为了广泛吸引购房者的关注，纷纷打起了“价格战”。和其他商品不同，开发商的价格战焦点往往集中在“起价”和“均价”上。因此从去年起，“你价格低，我起价更低”的价格战此起彼伏。去年5月份，新都心一家楼盘率先爆出了10700元/平方米的低起价，打出了新都心万元盘的噱头；随后的7月上旬，万科城在岛城多条主干道上“举牌”，起价12345元/平方米的大牌子使其受到不少购房者的青睐；而随后新都心附近一新盘更是开盘起价10777元/平方米，以低价销售的策略聚集了不少人气。
“以前起价和均价还是比较靠谱的，至少不会相差太大。”市民李先生告诉记者，十年前买房能买到“起价房”，买的房子也有比“均价”低的，不过他现在感觉起价和均价更像是一个噱头。“现在都说开发商在降价，其实起价和均价是降了，但是这些指标和房价根本没关系。”李先生说。
事实上，不论是真降价还是为了吸引人气搞噱头，低 “起价”“均价”无疑会受到购房者的关注。“低起价很容易‘一击中的’，吸引住购房者的目光，能够给项目带来较好的上客量。”一家楼盘的销售人员表示，“正是前期我们主打的7字头策略，在开盘当天吸引了近千名购房者。”
低起价房基本买不到
“低起价房根本买不到。”前不久，参加李沧一楼盘三期开盘的徐先生大呼上当。“起价7777元/平方米，为什么我在开盘现场根本没看到这样的房源？”徐先生说，“我感觉并没有所谓的起价房，和我一起买房的人大多都有这种感觉，因为网上和开发商对外都这样说，但是从来不说七字头房源的具体信息。”在城阳曾出现过“惊爆3字头起，房价回到2008年”的楼盘。记者曾在现场注意到，多数购房者表示不满。有购房者表示：“并没有所谓的低价，项目均价与周边楼盘相比甚至略高一筹，听说3900的是特价房，但我们不清楚有多少套特价房，购买特价房的渠道等等细节。”
记者注意到，目前岛城楼市以一两套特价房作为炒作的噱头，声称项目超低起价的楼盘不在少数。不过让人疑惑的是，当记者以购房者身份咨询，谈到要看“起价房”时，置业顾问一般会说“需要先认筹，但具体哪套户型，价格多少，只有开盘才知道”。如果记者坚持只买“起价房”时，置业顾问的答复往往出奇的相似：“这个价格的房子买不到了。”
“楼盘起价是指房产商所销售房屋价格中的低价格。”有业内人士表示，一般情况下，一个楼盘会推出多种户型，不同的户型价格会有所不同，不同楼盘的价格也有差异，起价是这些价格中低的那个。业内人士指出，通常情况下，如果是多层住宅而且不带花园，一楼或顶楼的价格低，也就是起价；如果一楼带花园，顶楼的价格就是起价。如果是小高层及高层住宅，一楼的价格低，也就是起价。所以，同一栋楼内，相同户型和朝向的房源，楼层越往上价格一般越高，中间楼层房源价格代表均价。“开发商打出的低起价房源，在整个小区中只有几套这样价格的房子，这是所有单元中无论是楼层位置还是朝向、通风、采光均是差的。”业内人士坦言，这种低起价房要么购房人不愿买，要么根本买不着；更有甚者，有的楼盘根本就没有此价格的户型，一些开发商只是用起价打广告，以吸引购房者，“用极低的起价总会打动购房者，这样广告宣传也达到效果了。”
置业提醒
均价不是简单算术平均
“我购买的是一套90多平米的户型，属于中间楼层14层，本以为这个楼层的价格应该和均价差不多，但是仍然高了不少。”在新都心购房的尹先生发现开发商给出的均价根本不靠谱。“楼盘均价是11000元/平方米，但是终我的房价算下来是13216元/平方米。”尹先生入住后和小区邻居交流，就没发现买的房价比均价低的。记者注意到，不少市民发现，虽然开发商在网络上会标出均价信息，但是这往往和购房者实际感受相差甚远。
“这是因为购房者的均价概念和开发商有偏差。”楼市观察人士张先生表示，“均价”应该是这个楼盘销售的平均价格，它代表的是一个项目价位的平均水平，许多购房者习惯将楼盘“均价”定义为某楼盘中高价楼盘和低价楼盘的算术平均值。其实“均价”是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数。不过在实际销售中，开发商也不会使用这个概念。张先生表示，在实际销售中，销售均价往往是楼盘的营销性价格，也就是说，它不一定是两者的比值。
记者了解到，开发商所谓的均价并非目前推出楼盘的整体均价，而是其中个别性价比较低楼盘的价格。可以说与此类似的住宅，小区中至少有一栋。但是“均价”并不意味着就是销售价格，这是开发商根据市场某个特殊阶段制定的一个销售策略。一般来说，在这个“均价”价位上，项目里或许有很少量的房子，但在位置、朝向、通风、采光等购房元素中总有不尽如人意的地方，这时，这个低价往往是让购房人出手的理由。因此对购房者来说，均价往往要限定在同一期、同一楼栋、特定户型等要素下才有参考意义，笼统的均价经常会比实际成交价格低数百元甚至数千元。现在不少楼盘分多期开发，各期价格因开盘时间、楼盘位置等差异较大，不少楼盘宣称的底价和均价噱头成分较大，对购房者参考价值不大。
伴随着“金九银十”步入尾声，岛城楼市销量虽然有所回暖，但是对于开发商来说，想要完成各自既定销售目标压力还是很大。对于部分开发商而言，资金回笼越发显得重要。为了加速回笼资金，促销成了开发商不可或缺的手段，因此岛城楼市出现了越来越多诱人的 “起价”和“均价”。不仅如此，起价、均价等关键词，往往被置业顾问充分利用成容易让购房者心动的噱头，以促进新房尽快成交。不过，三番五次用低“起价”和低“均价”博眼球，以求带来轰动效应，吸引购房者来达到上客量已经疲态尽显。虽然低“起价”和低“均价”能达到暂时的轰动效应，但是越来越多的购房者已经对此“免疫”并不买账。
“在楼市成交量低迷的大环境中，开发企业更应该将自己的产品做好，将售后服务做到位，让购房人真正感受到房子价值所在。概念要玩，但不要太玄乎，因为概念终究是要落地的。看了广告就去买房的时代已经过去了。”有业内人士表示，同时随着新《广告法》的实施，开发商在打出低“起价”和低“均价”概念时应更加谨慎，因为一不留神就会“触线”。
此外，对于购房者来说，在购房时一定要明确自己的买房目的，是投资还是自住，是买楼盘的未来潜力还是为了满足自己的居住需求。其实对于购房者来说，不管是楼盘的“起价”还是整个楼盘的“均价”，都只能反映一个楼盘微不足道的一面，对刚需购房者来说，没有实质意义，因此买房时不要被 “均价”、“起价”迷住自己的双眼。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
