[摘要] 进入11月份，岛城楼市热闹的“金九银十”盛宴也宣告散场。以往，“金九银十”之后就是楼市的沉寂期，随着交易转淡各方也会静静等待新一年的到来。
进入11月，岛城楼市热闹的“金九银十”盛宴也宣告散场。以往，“金九银十”之后就是楼市的沉寂期，随着交易转淡各方也会静静等待新一年的到来。今年则不同，虽然“金九银十”岛城新房月成交量仍延续万套走势，不少楼盘的销售业绩可圈可点，但是在年底不少开发商仍然没有放松，而是铆足了劲冲业绩；对于购房者来说，随着宽松的货币政策和楼市政策暖风频吹，不少人打算在年底出手，这都使得岛城楼市的暖冬氛围渐浓。
市场观察
2015年“金九银十”成色十足，在岛城部分楼盘的开盘现场，记者发现当下购房者的买房需求相当旺盛。十一黄金周后一天，位于市南区的中城嘉汇加推，当天去化率便超过六成；位于高新区的中欧国际城，开盘当天610套全部售罄，去化率接近100%；10月17日，绿城理想之城郁金香岸首开认筹300多组；10月18日，崂山中联依山伴城一期随着3#楼座的顺利开盘也已基本售罄；10月31日，金地悦峰首次开盘，凭借绝佳的区位，3内独揽10亿……开盘的火爆也使得“银十”成交量再度达到万套。
之前，每年后两个月，是传统的楼市淡季，开发商的入市热情会开始冷却。不过记者发现，尽管今年已经过了传统楼市旺季，但随着政策暖风不断以及购房者心态的分化，开发商纷纷决定开启年末冲量模式。11月份，开发商的入市热情不减，有统计显示，11月岛城共有19个新楼盘计划入市，其中纯新盘12个，加推楼盘7个。从分布情况看，市北区成为11月开盘量多的片区，共计5个项目计划入市，包括3个纯新盘及2个加推项目。“年底不少观望的购房者会出手，尤其是刚改群体，对于居住的迫切需求会促使他们出手。”有业内人士表示。记者注意到，市北区开盘或加推的楼盘也多是刚改项目，像位于海岸路22号乙的中海蓝庭项目，开盘之前已经备受关注。同样坐落于老四方的金域府邸和秀兰禧悦都将在11月加推，而海尔玫瑰兰庭预计11月下旬开盘。
除了开盘，记者发现为了冲年末业绩，开发商也将于11月份推出大量优惠。据粗略统计，推出优惠的楼盘达百余个之多。业内人士认为，今年后两个月是难得的买房好机会。
价跌量增成新常态
数据分析
2015年，岛城楼市迎来了新常态。对购房者来说，敏感的就是房价。虽然众多开发商叫喊着“涨价”，不过统计显示，青岛近一年的房价走出了一条缓缓的下滑线。数据显示，从去年10月，岛城房价就一路下行，在过去的这段时间里，只在今年6月和7月出现过两次“微涨”，之后在8月又遭遇了新一轮的下跌。“金九银十”虽然成交火热，但是房价仍然延续跌势，据相关统计，新房均价终在“银十”定格在8836元/平方米。该统计还显示，10月份青岛新建住宅均价仍处于下降状态，环比9月跌幅为0.75%。不过数据同样显示，近几个月来，青岛房价的同比跌幅也开始不断收窄。面对房价的下跌，购房者普遍认为今年是较好的买房机会。
房价下跌，但岛城楼市的月成交量却是在不断走高。去年，楼市利好政策不断袭来，成交量开始回暖。进入今年，尤其是在“3·30新政”等利好政策影响下，岛城楼市从“金三银四”开始逐步走高，成交量不断上升。今年5月份，青岛新房月成交10803套，成为2015年个成交量“破万”的月份，“红五月”之后岛城楼市月成交量一直维持在万套之上。截止到10月，岛城新房市场已经连续6个月，月月新房成交量破万套。尤其是“金九”岛城新房成交量为14146套，其中新建住宅成交套数高达12875套，刷新了青岛新房成交近两年的记录。相比“金九”的14146套月成交量，“银十”似乎稍逊色，不过在业内看来，如果不考虑十一黄金周的影响，10月份岛城楼市的成交热度仍然不减。
“2015年‘金九银十’之后我们没有休息，而是加紧制定年底的楼市营销方案。”有楼盘营销经理告诉记者。“今年年底的成交会延续‘金九银十’的热度。”楼市观察人士张先生认为，在接下来的11月和12月，开发商为冲刺年终业绩，岛城楼市无疑将迎来一次年末冲量惯性。
购房者迎来低利率时代
利好刺激
2015年10月24日，央行再次降准降息，这是2014年年底以来第六次降息，是年内第三次降息降准。购房者置业者再也按耐不住买房的步伐。
记者查阅了解到，1996年我国启动个人住房贷款，当时的商业贷款利率为15.12%；经过连续7次下调，2002年2月21日的商业贷款利率为5.76%；此后多番调整，在2007年9月15日又涨至7.83%、2008年12月31日又下调至5.94%；再是一路上涨，2011年7月7日为7.05%；此后一路下调，今年8月份是5.15%，目前则是4.9%，是这些年房贷利率低的时候，也是促使一些购房者选择出手的重要因素。
许多专家看来，货币宽松和利率下调都是冲着楼市而来，其正面影响连续加码。“当前楼市处于回暖通道中，这些政策都将加码刺激楼市需求。”一位资深房产媒体人认为，房贷利率持续走低，购房者还贷压力降低不少。
“目前买房利率负担是近十年来低。”一位业内人士表示，以100万元30年期的等额本息还款房贷为例，降息后累计还款金额将减少55000多元，这使得买房者的利率成本再度降低。记者了解到，贷款利率一年降5次，加上多家银行房贷政策重返八五折，让青岛房贷“结结实实”进入十年来低点，而公积金贷款利率也早已是历史低水平。
同样，当下青岛各银行房贷行情也十分给力，粗略统计，农业银行、建设银行、汇丰银行以及青岛银行已将首套房贷款利率调至低8.5折。其他各家银行房贷利率仍维持低9折，不过，有股份制银行透露，正在研究根据市场变化，对房贷政策进行调整。
由此可见，青岛房贷市场有望出现进一步宽松，这在往年岁末是从未有过的。值得注意的是，此次利率调整，个人住房公积金贷款利率保持不变是首次，这预示其贷款利率已经见底，难有继续下跌的空间。
今年楼市或迎来暖冬
前景展望
“金九银十”大幕正式落下，通过数据看岛城楼市成色十足，接连出现了几个成交小高峰。不过除了数据，10月楼市带来明显的感受就是利好政策不断。今年国庆节前一天，央行发布新政策，非限购城市首套房首付比例降至25%。首付款的下降直接降低了购房者的购房压力，在一定程度上刺激了购房者的买房需求。在10月底，随着全面二孩的进一步放开，也将利好传导至房地产市场，有专家认为，改善需求将得到进一步释放。
业内人士看来，“金九银十”表现突出，按照往年惯例，岁末就会出现市场“翘尾”行情。舆论普遍认为，经过央行多次降息后，购房者房贷压力明显减轻，开发商的贷款融资难度进一步降低。且第四季度是房企冲业绩的时候，这个时候继续降息，能够鼓励购房者积极入市，刺激未来的市场出现一个相对而言的暖冬。
“在持续宽松政策环境下，购房需求将继续稳步释放；同时，随着年底临近，多数房企在年度销售目标和资金回款压力下，将采取更积极的销售策略，市场整体库存压力将继续缓解。”有业内人士预测，目前市场形势一片大好，各家开发商都会为了完成年度目标而不断的推新，青岛楼市“岁末”一段仍十分值得期待。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对楼市未来的看法十分乐观：一方面是商品房的销售指标、资金指标、库存量的指标总体较好；另一方面是土地方面、新开工与新完工的面积减少，有利于去库存；三是房地产政策放松的基调不变，未来货币与信贷及公积金的政策越来越宽松。因此，未来房地产市场依然会保持积极向上的复苏态势，量价齐升将会逐步得到体现。
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