[摘要] 在楼市，有三级市场的细分：一级市场是土地市场，二级市场是新房市场，三级市场则是二手房市场。今年，岛城楼市的三级市场一起火热，甚至产生了联动，从数据不难看出，一二手房的成交量不断攀高，土地市场也迎来了火热的局面。
在楼市，有三级市场的细分：一级市场是土地市场，二级市场是新房市场，三级市场则是二手房市场。今年，岛城楼市的三级市场一起火热，甚至产生了联动，从数据不难看出，一二手房的成交量不断攀高，土地市场也迎来了火热的局面。
土地市场拍卖火热开发迅速
作为楼市的一级市场，土地市场的冷热在一定程度上预示和决定着未来楼市的走向，因为土地市场也往往被看做楼市的“风向标”。今年岛城土地市场成交火热，据青岛锐理统计，截至12月22日，青岛商住用地共成交211宗，成交面积9484.51亩，其中西海岸新区成为不折不扣的主力，共成交57宗，面积达2986.72亩，市南区成交则为零。从楼面地价来看，高的是崂山区，均价6091元/平方米，溢价率也是高。
今年岛城土地市场出现了几次“疯狂拍卖”，且叫价次数一次次被刷新。今年1月20日，新都心蚌埠路11号地块上市，海尔、万科、保利、中海、华润5家大型开发商展开了抢夺，后经过150轮鏖战才定出胜负，地价由初的4395元/平方米叫价到6500元/平方米，后的成交价比起始价高出了3亿多。随后，1月份“150轮”的叫价次数轻松地被城阳一地块的295轮拍卖所取代。位于城阳大北曲商圈的一钻石地块，网上拍卖竞争异常激烈，经4家开发商疯狂叫价295轮，终被保利集团成功竞得，总价21462.8万元，溢价率超60%，这也是保利首次进驻城阳。而今年疯狂的土地拍卖则是在崂山区上演，辽阳东路的一幅地块三次拍卖总共进行了495轮叫价，是青岛今年拍卖史上疯狂的一次。
不光是叫价次数多，开发商拿地后的开发也是十分迅速。今年1月20日，海尔地产竞得蚌埠路11号及周边地块，楼面地价6500元/平方米，溢价率47.9%。拿地之后，海尔地产将其规划为超级大盘，随后公布案名，就是如今的海尔世纪公馆项目。目前，海尔世纪公馆已经开售，11月中旬加推的4#景观楼座均价13500元/平方米。不光是蚌埠路11号地块，位于同安路以北、劲松七路以西的一地块也是开发迅速。该地块起拍价高达5540元/平方米，终被青岛崂山区东盛置业有限公司以超过10.3亿元的价格收入囊中。该地块虽然是本年度刚刚拍出的，但很快就以新楼盘金地悦峰的身份正式亮相了，据悉此项目是金地在青岛的个项目。11月金地悦峰首次开盘，推出的首批房源很快就被抢购一空，在2015年青岛楼市留下了浓墨重彩的一笔。
新房市场月成交万套成常态
2015年尚未结束，但是岛城新房市场成交量则已经是创出纪录。青岛锐理提供的数据显示，截至12月22日，2015年青岛市新建商品房共成交133555套。从月成交量来看，在今年1月份达到13369套后成交量开始回落。不过从今年5月份开始，成交量都是维持在万套以上，其中5至11月份，成交量分别是11210套、12470套、12293套、13401套、13710套、12619套、14178套。
伴随成交量的火热，则是“日光盘”现象层出不穷。5月10日，海信东山郡首次开盘，200套房源全部售罄，销售额达1.9亿；6月28日，海尔学府首开，虽然定价在市北区偏高，但依然首开即售罄，1销售额达到1.8亿；9月20日，万科生态城二期正式开盘，3个700套房源近售罄，销售达7个亿；10月31日，市南区新盘鲁润静园首次开盘，推出140套房源成功售出120套，销售量占比总房源量近九成；11月8日，保利中央公园1.2期升级产品盛大开盘，2劲销4亿，继8月夺青岛住宅单盘销售之后，再次上演千人抢房的热销盛况；11月15日卓越皇后道盛大首开，推出368套房源全部售罄，劲销3亿元。
从区域成交来看，截至12月22日，西海岸新区、城阳（包括高新区）、李沧已经牢牢坐稳前三把交椅。其中，西海岸新区成交量达到31469套，城阳（包括高新区）成交量为21016套，李沧区成交量则是17044套。
纵观岛城新房市场近几个月的成交，西海岸新区每次都是充当了成交主力的角色。的确，今年以来，西海岸新区楼市利好不断，除了各种购房政策变得愈发宽松，交通条件不断改善，也吸引了众多购房者选择在此安家。今年8月1日零时起，胶州湾隧道通行费调整，其中一类客车的通行费由15元/车次调整为10元/车次。不仅如此，按照青岛市轨道交通线网总体规划，有5条轨道交通线路穿越西海岸新区。从海底隧道和跨海大桥通车，再到轨道交通规划出炉，隧道通行费用降低，未来的西海岸新区，将实现和市区之间通行无阻且成本极低。这无疑吸引了大量购房者的注意力。
和西海岸新区类似，由于交通的改善，城阳楼市正在迅速崛起，“住在北城”已经成为岛城的一股潮流。从地铁规划线路来看，要盘点地铁明显的近郊片区，城阳无疑是大赢家。因为将有7条地铁线经过城阳区，它们分别是地铁7号、8号、9号、10号、12号、15号和16号线，是市郊当中规划地铁线路多的区域。今年，城阳已成为岛城楼市被看好和为期待的板块，正是如此，每个月城阳楼市往往能交出一份漂亮的成绩单。
虽然东李板块的新盘入市时间有些晚，使得李沧楼市沉寂了一段时间，但是东李板块的市场热情是“一点就着”，因为扎堆的开发商使出了浑身解数进行竞争。记者发现，东李六大盘说是“扎堆”一点不为过，和达、海尔和卓越、新城等项目，基本分布在万科生态城一期的周边，只有北京城建的项目稍远，也不过1公里的距离。为了吸引购房者，东李东李板块众多新盘并没有延续高房价走势，新盘开盘成交均价呈现下降趋势，这无疑更能吸引刚需购房者的关注。
二手房市场改善需求成推手
二手房市场在2014年遭遇了一场寒冬，全年成交量不到三万套。不过今年，二手房与新房步伐保持一致，截至目前，二手房成交量也已突破历史高。房天下青岛二手房数据中心发布的统计数据显示，截至12月22日，2015年青岛二手房实现网签42230套，同比去年增长64.64%。其实，从市场热度来看，二手房市场启动的比较早，2015年以来，2月份因为春节的影响成交比较低，但是从3月份到7月份网签量持续增长，尤其是在“3·30新政”的催化下，二手房市场迅速回暖，也引发了市场次热潮。从数据来看，很多月份的成交相对以往都是100%的涨幅，其中6月份同比增长达到高的128.36%，7月份则是达到年内成交量顶峰4417套。
今年二手房成交火热，在业内人士看来，改善需求大举入市功不可没。尤其是随着“二孩放开”，“卖小换大”成为岛城二手房市场的趋势。并且，有业内人士表示，“3·30新政”对于营业税“5改2”的减免，也使得一部分改善需求可以更方便的“卖小换大”。该人士表示：“对于这部分购房者来说，他们既需要卖掉小房子，又需要购买大房子，因此能够带来二手房成交量的显著上升。”从岛城部分中介的反馈来看，面积100平方米左右，房价150万元的改善户型十分受欢迎。
记者注意到，随着二手房成交的火热，成交价格也发生了变化。有业内人士表示，虽然成交均价上涨不明显，但是不少二手房业主出现了“惜售”情绪。尤其是进入下半年，随着二手房优质房源成交带来的减少，使得越来越多的房东产生了“惜售”情绪。虽然涨价的房东并不多，但是很多房东的议价空间减小，也使得二手房成交价在一定程度上“水涨船高”。记者王晓磊本文图片均为资料图片
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