[摘要] 2016年上半年，全国楼市的走向让人难以捉摸。一线城市政策收紧、热点城市房价扶摇直上调控风声再起、小城市出大招去库存、开发商疯狂抢地屡现地王、购房者摇摆不定……
编者按：2016年上半年，楼市的走向让人难以捉摸。一线城市政策收紧、热点城市房价扶摇直上调控风声再起、小城市出大招去库存、开发商疯狂抢地屡现地王、购房者摇摆不定……
有人说，此时的楼市正站在分叉路口。不论好坏，无关喜好，只为还原这半年来走过的路，青岛房天下特此推出2016年半年青岛楼市白皮书。路途漫漫，下个半年，楼市会走向何方？
2016年上半年已接近尾声，相较于红红火火的房屋交易市场，青岛土地交易市场却迟迟没有“火”起来，尤其像市南、市北、崂山等主城区鲜有土地入市，即使是往年土地成交高潮期——1月，今年也以“冷清”收场。
2016年上半年青岛商住用地成交走势分析
据房天下数据监控中心截止到2016年6月28日统计，2016年1月—6月青岛商住用地成交宗数共计102宗，同比去年的117宗下跌12.82%，其中住宅用地73宗，商业/办公用地29宗；总计建设用地面积约375.1万平方米，同比上涨15.92%；规划建筑面积约683.13万平方米，上涨3.52%；总成交金额约68.93亿元，同比下跌49.32%。
2016年上半年青岛商住用地成交走势分析
整体来看，2016年上半年青岛商住用地共成交102宗，在5月份达到上半年成交小高峰。数据分析，与往年1月份土地市场的热闹不同，2016年青岛土地市场开局显得尤为“冷淡”，1月份商住用地仅成交25宗。2月份青岛土地市场受春节假期影响，土地成交宗数相比1月份的25宗有了大幅的下滑，共成交商住用地7宗。3月份，受楼市利好政策的影响，青岛土地市场逐渐恢复生机，共成交商住用地22宗。
4月份青岛土地成交又跌入谷底，共成交商住用地8宗。5月份土地市场有所升温，并达到上半年土地成交小高峰，共成交商住用地28宗。6月份青岛土地市场表现平平，共成交12宗。
2016年上半年青岛商住用地成交金额分析
2016年上半年青岛商住用地成交在成交金额、宗数、规划建筑面积三方面，整体表现欠佳。不过局部来看，上半年青岛土地市场涌现出不少热点事件，猴年“拍”青岛财富中心2.66亿竞得金家岭黄金地；黄岛双星轮胎工业园搬迁地块，山东中建14.42亿元拿下；位于黄岛区前湾港路南、柏果树河东科教用地，经过165轮厮杀被青岛西海岸实业发展有限公司竞得。不过相对于去年，今年的土地交易市场因主城区出让土地较少，所以基本没有出现多家房企疯抢拿地景象。
纵观2016年上半年青岛各区的土地成交情况，区域间分化明显，黄岛区、城阳区、胶州市成为土地出让大户，分别成交23宗、20宗、19宗，平度市成交16宗紧随其后。市南区、市北区、四方区、开发区、胶南市均挂零。从各区成交规划建筑面积来看，排名前三甲分别为黄岛区、胶州市、城阳区，规划面积分别为1588723.11㎡、1570726.5㎡、1467680.04㎡。
2016年上半年青岛各区商住用地成交宗数
成交金额方面，黄岛区2016年上半年成交金额约208397.4万元，遥遥领先于其他区市；城阳区位列第二，总金额约为204888.09万元；胶州市以90654.28万元的成交金额，位列第三。
2016年上半年青岛各区商住用地成交金额
值得注意的是，黄岛区土地在2016年上半年尤其受到开发商青睐，土地成交宗数、成交金额、成交面积都排在首位。目前青岛市区土地已被房地产大鳄“割据”，土地市场日渐饱和，而近郊土地市场拿地成本相对较低，发展潜力空间大，因此成为了各大开发商拿地的主要舞台。
综合来说，青岛2016年上半年土地市场清冷成为主基调，随着“大青岛”战略的稳步实施，西海岸新区等重要规划的出台，青岛城市发展逐渐“西进北扩”，在土地市场成交量上也出现了相应的趋势。
青岛财富中心2.66亿竞得金家岭黄金地块
2月17日，青岛土地市场猴年次躁动，崂山区金家岭一宗“黄金地块”于上午10:00拍卖，该地块位于崂山区银川东路以北、区委党校以南，规划用途为商务金融用地，竞买保证金高达24890万元，近2.5亿元。终，青岛全球财富中心开发建设有限公司以底价6116元/平，总价2.66亿元竞得该地块。
拍卖地块大体位置
青岛国信5.06亿元拿下红岛经济区430亩商服地块
3月23日上午10点，位于红岛经济区火炬路以南、青威路延长线以东的一宗商服用地在网上进行拍卖，土地面积286388㎡，约合430亩。该地块终被青岛国信红岛国际会议展览中心有限公司竞得，成交楼面地价1417元/平，总成交额为50586.9万元，约为5.06亿元。
拍卖地块基本信息
黄岛区前湾港路南、柏果树河东地块 经过165轮厮杀被青岛西海岸实业发展有限公司拿下
2016年5月5日上午10点，位于黄岛区前湾港路南、柏果树河东编号为HD2016-3030地块竞拍中出现了1号与6号两家竞拍人。二者互不相让，竞价连连。终该地块经过165轮厮杀被1号竞买入竞得，即青岛西海岸实业发展有限公司 。
黄岛双星轮胎工业园搬迁地块 山东中建14.42亿元拿下
5月17日上午10点，位于东岳中路以南、灵山湾路以北、易通路以西、大珠山中路以东合围区域内的7宗商住用地在网上进行拍卖。据了解，拍卖的7宗地块为双星轮胎工业园搬迁地块，7宗地块总面积443526㎡。这7宗地块终被山东中建房地产开发有限公司拿下，成交总金额144199.9123万元，约14.42亿元。
黄岛115446平科教用地 青岛慧据智慧城市9954万拿下
6月24日上午10点，位于黄岛区滨海公路南侧、规划海岸大道东侧的一宗科教用地在网上进行拍卖。该地块终被青岛慧据智慧城市产业发展有限公司收入囊中，成交总金额9953.7541万元。
【动态播报】越秀星汇蓝湾主推二期10#，主推户型面积84平套二、89平小套三，套二均价9100元/平，套三均价9300元/平。越秀星汇蓝湾另外在售二期8#，2梯4户，户型面积为82、88平两居，99、126平三居，均价9600元/平。
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越秀星汇蓝湾实景图
楼盘点评：
优势：1、价格低，在李沧比较便宜；2、3条地铁交汇，距离M3地铁始发站800米；3、西邻胶州湾，一线海景房不足：1、附近的热电厂、火车道有待搬迁，拆除；2、周边环境有待改善。
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动态播报：万达·维多利亚湾6月25日开盘，有44#、45#、和50#楼，均价在7500-7800元/平。
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万达广场效果图
教育配套：万达·维多利亚湾配套江苏路小学目前已动工，学校三分之一师资力量来自老校区，预计2017年9月开始招生；配套育才中学（青岛实验初级中学开发区分校）预计2017年开建，2018年9月开始招生；项目引进北大附属幼儿园作为配套幼儿园。
万达·维多利亚湾配套学校
其他看点：万达·维多利亚湾北区一期和三期之前规划一座7层的文体中心，楼座中建有一所幼儿园、老年大学、游泳、网球等各项体育锻炼场馆；万达·维多利亚湾配有自己的万达广场，目前正在内部装修、对外招商阶段，预计2017年6月底正式开业。据了解，商场内会引进包括商超、美食、影院、购物等一系列商业配套，满足业主生活所需；万达·维多利亚湾售楼处旁规划一座医院，完全满足业主看病就医的需求；万达·维多利亚湾交通配套是弱项，尽管距离隧道口较近，但出行基本依赖私家车，目前没有公交线路同行。
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万达·维多利亚湾区位图
小编点评：万达·维多利亚湾属于纯正刚需盘，大的吸引点是12年一站式教育配套，包括幼儿园、江苏路小学和育才中学。另一吸引点是单价和总价较低。据了解，目前项目购房者多是年轻群体、新青岛人以及市南拆迁户。缺点是项目目前不通公交车，出行基本依靠私家车，距离近的商圈-长江路商圈开车需要20，距离隧道口开车15左右。另外需要购房者了解的一点是，根据目前黄岛区落户政策，项目一、二、三期可以落户，四期暂时不可以。如果购房者考虑教育资源，需要尽快入手，三期剩余100套左右房源。
【新动态】星雨华府在售高层房源不多，户型建筑面积为套二81平、套三89平、92平与107平，均价6500元/平。近期推出39#楼，户型120-140平，价格待定。
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星雨华府实景图
【项目看点】
1、星雨华府北邻正阳路，南靠双高路，胶州湾大桥，西临规划东4号线，北临规划东21号支线，未来开通后出行会比较方便。
2、小区内配有SOHO办公、商业会所、12班幼儿园，未来投入使用后业主生活会比较方便。
3、周边有大沽河水景和三大湿地公园，环境较好。
星雨华府区位图
【户型点评】
优点：全明户型，南北通透，采光和通风比较出色；动静分离较好，卧室休息的人不会受到客厅和餐厅活动的打扰。
缺点：次卧和厨房窗户相隔较近，可能会有油烟的困扰。
新动态：中广宜景湾目前购房有优惠，高层小高层享1万抵99折优惠。项目剩余房源大概有200多套，主要集中在高层，目前项目套二房源主要集中在高层5号楼上，均价17000-20000元/平，小高层套二已售完。
中广宜景湾实景图
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中广宜景湾区位图
项目看点：
1、项目位于市北CBD核心位置，新业广场对面，距正在修建的辽阳西路站约300m的距离。
2、整个小区共规划6栋住宅、1栋办公楼，高层、小高层在售，产品类型清晰，居住舒适度较高。
3、预计2016年6月底交房，目前准现房清盘阶段，购房者可以进入小区实地观察。
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