[摘要] 延期交房、违规交房、办不出房产证,这些问题已经成为购房者购房后担心的问题。而通常出现这些问题,业主都只能吃哑巴亏,很少选择起诉开发商。
延期交房、违规交房、办不出房产证,这些问题已经成为购房者购房后担心的问题。而通常出现这些问题，业主都只能吃哑巴亏，很少选择起诉开发商。但近日，信网(0532-80889431)了解到，2015年张先生就将济南海信置业公司以办理房地产权属证书要求开发商支付违约金为由将其告上法庭。终，法院判决济南海信置业有限公司支付违约金22686元。
海信海信置业公司交房两年未办房产证
2009年，张先生购买了济南海信置业有限公司开发建设的小区，房屋总价款56万余元，2010年6月30日小区如期交房。按照合同约定，济南海信置业有限公司理应依合同约定于2010年6月30日之后的360日内，办理小区产权初始登记，但一直到2011年6月25日，360日期限已到，开发商仍未办理。
直至2012年8月3日，济南海信置业有限公司才迟迟到登记机关申请办理房屋产权初始登记，并将办理产权初始登记的材料报备上交。张先生认为开发商此举已构成违约，随后将其告上法庭。
济南海信置业有限有限公司辩称，2011年4月27日下发的《关于转发〈山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法〉的通知》(以下简称《通知》)，规定了己办理预售许可且已签订商品房买卖合同的房屋，开发企业需按商品房买卖合同中的约定交付使用，待取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》后，方可办理房屋初始登记。而该《通知》的颁布实施，在客观上大量增加了其公司办理产权登记手续的实质性义务，增加了多项单体验收工作，而这些工作需要取得的相关手续多达数十项，加之项目园区内拆除工作，直接导致在很长一段时间济南海信置业公司无法通过电力设施的验收，致使其未能如期办理初始产权登记，进而取得综合验收备案证明，终完成产权报备义务。
济南海信置业有限有限公司认为，业主房屋已经交付使用，办证对业主使用该房屋并无实质性影响，并且因办证是由于政府临时性政策变更才，因此要求降低张先生所要求的违约金数额。
业主主张按合同约定承担违约责任
对于开发商辩称是因为政府出台的政策，以及高压线迟迟未拆无法验收才导致办证的说法，张先生则持有反对意见。
他认为，政府下发的《通知》，内容是进一步明确综合验收备案流程中负责各单项验收的相关部门及程序。在与开发商签订《济南市商品房买卖合同》之前，早就有房地产开发项目竣工综合验收的相关规定，开发商应提前预见济南市要实行综合验收制度，并不属于不可抗力因素。
而双方签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》等内容，并没有延期办理产权备案的约定，也并没有免除海信置业有限公司按期办理产权备案的义务内容，因此不管办证是否对自己造成实质影响，开发商都应当依照合同的约定承担违约责任。
2015年，济南高新技术产业开发区人民法院对此案作出判决，济南海信置业有限公司应当自2010年6月30日至2011年6月25日期间办理房屋产权初始登记，但海信置业公司完成报备之日为2012年8月3日，根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》第15条约定，业主如不退房，开发商应按张先生已付房价款561540元的日万分之一向张先生支付违约金”。故违约金计算期限应自2011年6月25日起算至2012年8月2日，即404天支付违约金，共计22686元。
对于一审法院的判决，济南海信置业有限公司表示不服并再次上诉。
法院仍维持原判
2016年10月26日，山东省济南市中级人民法院再次审理此案，法院认为海信置业有限公司未按期向产权登记机关备案构成违约，应当承担违约责任。
法院认为，正如一审判决认定事实，国家曾在双方签订合同前对房地产出台了有关综合验收的相关政策，可见综合验收制度的实施并非不可预见。海信置业有限公司以不可抗力进行免责抗辩，欠缺事实根据，法院不予支持。
另外，海信置业表示，项目园区内高压线迟迟未能拆除，故无法通过电力设施的验收，从而影响办理初始产权登记，法院不予认可。根据济南市规划局核发的规划核实证，海信置业涉案项目在2011年12月16日才取得符合规划的认可，且海信置业未提供证据证实因综合验收制度的实施、高压电线路迁移迟延导致验收时间延长,影响其办理初始登记报备的具体情况，也未提交违约金过分高于损失的证据，故海信置业公司应依约承担违约责任，对其要求降低违约金数额的上诉请求不予支持。
2016年10月26日，山东省济南市中级人民法院对海信置业与张先生之间因履行商品房预售合同而产生的争议一案作出驳回上诉，维持原判的判决。
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