[摘要] #2017开年大秀# 房天下专访 中洲半岛城邦营销总监 颜嘉
犹记得16年开年伊始便迎来楼市的迅速升温，量价齐升的火热着实有些让人瞠目结舌，转眼已是一年光景，17年新春佳节已过，“金三银四”的楼市“小高峰”即将到来，不知是否可以热度再续？各大房企在新的一年里又准备了怎样的“新花招”“新产品”？广大购房者关心的房价走势及调控政策又将何去何从？
房天下开年大秀特别企划，同邀业内大咖共话岛城楼市，展望2017 。
本期嘉宾：中洲半岛城邦营销总监颜嘉
房天下：16年的房地产发展可谓有些跌宕起伏，上半年诸多一、二线城市楼市迅速升温，价量齐涨，而到10月前后，20多个城市纷纷出台调控政策，让楼市“一夜入秋”；您觉得17年的房地产发展会是什么样的走势？像 16年的热潮之后还会重现吗？
颜总：16年对于房地产市场来说是一个非常理想的丰收年，的房价水平和成交量都有较大的上涨，青岛作为二线城市，房价和成交都有明显上涨，我觉得17年，站在的角度来看，分化应该还是比较明显，北上广深等一线城市和部分二线城市，可开发土地资源稀缺，新增供应量处在下降的通道，但是居住人口的基数和置业需求相对稳定，所以这些城市的房价维稳甚至上涨是趋势；三线城市及大部分县级市场，土地供应量充足，住宅产品整体供大于求，去库存还是主旋律，随着市场竞争形势的变化,价格和成交有所起伏在所难免。
我认为17年青岛房地产市场应该能够实现平稳发展，随着大青岛发展格局的逐步明晰及夯实，房地产良性发展的趋势显现，希望房价和成交不会出现大起大落。平稳的发展对青岛整个房地产市场，对开发商，对购房者都是一个好事情。
房天下：房价无疑是购房者为关心的问题，青岛的房价在16年确实存在不小的涨幅，您觉得这些房价上涨是在情理之中还是跟风所致？已然上涨的房价在17年是否有回落的可能？
颜总：我之前有个观点，青岛这个城市，按照他的占位和量级来比照，在中国的城市里还是比较靠前的。前些年青岛的发展，相对其他同类别的城市是有些滞后的。但是从去年开始，基于前些年的积淀，青岛的城市发展到了一个质变的阶段，反映到房价上，就是去年房价的全面上涨和大青岛区域各个版块成交量的大幅度提升。
所以说，青岛房价的上涨是正常的，是补涨，市场在后续或许会有所反复，但应该再也不会回到2016年年初的房价水平了，可能这与很多青岛人对青岛房价的心理定位和预期不相符，但这就是青岛这座城市应该有的房价水平。
可以说，青岛传统城区房价已经进入了2万元/㎡时代，其中市南、崂山已经是3万元/㎡时代，市北、李沧是扎扎实实奔向2万元/㎡了。这是大青岛发展的必然，房价上涨的正向作用是带来了城市规划和居住品质的提升，青岛不应该只是传统的沿海区域的局部“美轮美奂”，“镶金边的抹布”这个称谓该成为过去式了。
青岛这座城市正在发生着质变，她的未来会有更多的可能性和更多的精彩，而房地产和楼市可能正是反映这种质变的一个直观和受关注的窗口。2016年是青岛楼市一个里程碑式的年份，对青岛的城市发展来说，也有着特别的意义。
至于今年青岛的房价会不会下降，我个人觉得不会下降，尤其是主城区的房价会非常坚挺。一方面是因为现在主城区的土地供应量是非常有限的，供应的楼盘、房源套数也很有限；另一个方面市场需求的基数是客观存在的，从简单的供求关系来说，目前的房价是能够有市场保障的。
房天下：限购、贷款等政策问题也是很多购房者关注的重点，您觉得接下来青岛是否可能会出台限购政策？贷款利率及首付比例上是否有收紧的可能？
颜总：去年从9、10月份开始，很多一线、二线城市因为房地产过热、房价上涨过快，所以出台了相应的限购政策。我觉得青岛的房地产市场相比较来说是比较健康的，所以国家也没有把青岛纳入到限购城市当中。
刚才我也说了，青岛现在的房价是应有的水平，从大青岛的概念来说，其实目前形成的房价体系也在支撑着大青岛的发展。所以我觉得今年限购的可能性正常来分析可能性不大，但也不排除发生某些突发事件，引发了相应的反应。
而且客观来说，青岛传统主城区目前的土地和新房供应量不大，限购与否对于对于所谓的控制房价并没有太大的实际意义。而周边区域，比如黄岛、高新区、城阳、胶州等这些青岛未来发展的热点区域，本来就需要吸引常住人口的进入，如果限购将会影响到这些区域的正常健康发展，大青岛的发展概念也会受到非常大的冲击。客观来说，限购不管是从政府管理角度，还是大青岛的健康发展角度，都不是一个好的策略，应该从更深入更负责的角度考虑城市与房地产发展的关系。
银行方面，目前不管是中国经济还是世界经济还处于不是很景气的阶段，从宏观调控的角度来说，主要还是刺激经济发展，采取货币宽松政策为主。实行货币紧缩政策，与整个国家的经济发展政策是背离的。所以我觉得目前的低利率水平还会持续很长一段时间，短期之内房贷不会涨得很高。但是不排除政府或者个别城市针对房地产相应领域或者某一特定购房群体，在银行利率上有差异化的调整。但是整体来说，面向大众正常的购房需求的信贷需求，我个人觉得短期内政策不会有太大变化。
综上，我觉得目前青岛不会有特别严厉的限购限贷政策出台，希望政府慎重的考虑城市发展和民生等问题，搞清楚到底什么政策真正符合大青岛的发展趋势和未来。
房天下：综合16年青岛各区域的成交情况及17年的预判，在您看来，接下来青岛哪个区域有更大的发展潜力？
颜总：我从大学毕业来到青岛，已经有16年的时间，见证了青岛的城市发展。以前大家对青岛的印象是一个“镶了金边的抹布”，但现在随着三城联动概念的落地，整个大青岛的发展是实实在在可以看见并被市民认可的。
比如西海岸区域，黄岛和胶南合并为一个区之后变化很大，后续随着地铁的开通，区域的发展前景是很不错的。
我觉得在16年出乎意料的片区应该算是高新区了，量价齐升，一房难求，这归因于诸多市级大型配套的落地，从教育、医疗、体育、会展都体现出区域未来良好的发展前景。
胶州新机场规划效果图
胶州区域的发展也是及其亮眼，胶东国际机场的建设，高铁、地铁、高速全方位立体交通枢纽的规划建设，使得北岸必将成为大青岛多极发展中为核心、具活力、也为耀眼的一极。
地铁八号线线路规划图
房天下：2016年咱们项目取得了不错的销售成绩，您觉得项目的热销得益于什么？在区域产品等方面有什么优势所在？
颜总：中洲•半岛城邦是中洲控股（青岛）公司的个楼盘，878亩的占地面积，75万方的建筑面积，倾入了公司团队的很多心血，半岛城邦在2016年得到了市场的高度追捧和认可，4个月的时间取得了去化730套房屋、9万㎡面积、近7亿销售额的业绩，打破了胶州房地产市场的很多销售数据，这是在年初时没能想到的，我觉得项目的热销主要源于三个方面。
一是大青岛发展机遇的落地，2016年是大青岛的发展概念得到落实及认可的元年，像胶东国际机场的落地建设，济青高铁、青兰高铁、地铁8号线、跨海大桥胶州出口的建设，使得区域价值突显而出，加上中洲与胶州有十年的情结，对于区域有深深的感情和认知，在合适的时机发掘出了区域及项目的魅力。
中洲半岛城邦效果图
二是项目拥有无以伦比的资源优势，尽揽 6.28平方公里的少海湖，三里河、云溪河南北围绕，18万平方米的私属滨湖公园，自然宜居的居所定位，使得中洲•半岛城邦成为引领大青岛品位生活的标杆。
三是我们对于产品的匠心规划，现在的城市土地越来越稀缺，容积率也是越来越高，舒适性上可能会大打折扣，中洲•半岛城邦占地878亩，容积率为1.2，规划的主力产品为两层的双拼别墅，四层的叠拼别墅，6层的电梯洋房，在户型设计上坚持舒适有品质的产品才更有吸引力。一期产品的热销和客户的追捧也坚定了我们对于项目的定位和未来更为完善的产品设计和开发建设思路。
中洲半岛城邦效果图
房天下：综合分析市场环境，咱们项目在17年有什么样的战略部署，有没有什么推新的计划？
颜总：中洲•半岛城邦2016年首批产品在不到4个月的时间就基本告罄了，我们的产品在今年也将进行升级，确保项目的超高性价比，目前正在紧锣密鼓的进行二期和三期的产品规划和工程建设工作，因为16年取得不错的销售成绩，公司提出了更高的目标和要求，我们在17年的目标是突破12亿的销售，再创胶州房地产市场新的标杆。
同时中洲控股（青岛）公司也会积极的在大青岛范围内拓展其他项目，深耕大青岛，为这个城市的建设和发展积极的助力。
房天下：后一个问题，第七个问题后还请您给我们房天下的网友一些购房建议，怎么样把握17年的购房好时机？
颜总：现在大家获取房地产相关信息的渠道也是越来越广了，想了解哪个项目，了解区位发展等资讯，手机、电脑查一查就能出来很多介绍，所以也能帮助大家在置业时少走很多弯路。
我觉得在购置不动产时，不管是投资还是自住，了解区域、城市的发展脉络，跟准城市发展的脚步是为关键的，我们可以看到16年青岛市内四区可以说已经步入了两万时代，这样的价位对于刚需置业，尤其是年轻人来说，是较难承担的。所以我建议，大家可以将目光放的长远一点，在大青岛发展的关键节点，多多关注胶州、城阳、高新区，有发展潜力且价格较为适宜的区域，把握未来大青岛的发展趋势，对个人的发展和生活都有价值的。
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