[摘要] 楼梯楼物业费0.7元/月/平方米,电梯楼物业费1元/月/平方米。实行3年业主自管以来,一个约1400户的小区不仅没有上调一分钱物业费,还“赚了”五六百万元,并全部投入对小区环境的升级。
楼梯楼物业费0.7元/月/平方米，电梯楼物业费1元/月/平方米。实行3年业主自管以来，一个约1400户的小区不仅没有上调一分钱物业费，还“赚了”五六百万元，并全部投入对小区环境的升级。这个小区并不在郊区，而是广州海珠区祈乐苑，一个紧挨着中山大学的繁华地段的小区。
3年多前，该小区因管理混乱而受社会关注；3年前业主开始自管，试行酬金制聘请物管；2年前正式将所有物管请出，由业委会组建物业团队直接管理，如今居民满意度大幅提升，物业费缴纳率达100%。 自管>>>物业管理费10年没涨
走进祈乐苑小区，映入眼帘的就是漂亮的大门、大气的小区园景以及装饰一新的小区入口长廊。3年前，这里治安混乱、垃圾乱扔、设施损坏严重。这些变化让业主们想都不敢想。
“小区环境的这些改善都是自管后三年内发生的变化，自管的年，小区所有监控视频、消防设施等全部换新，算是收拾完前物业留下的烂摊子；自管第二年，业主开始用结余款项对小区环境进行了改造，包括大门和花园整治、两个网球场换新、之前大片的卫生死角改造等。 ”2013年6月，祈乐苑届业委会成立时，冼敏强就是业委会委员；去年换届时，他变成了业委会主任，一路见证了小区物业的发展变迁史。
如今，小区里居民的休闲设施更多了，设备更加完善了，同时物业管理人员的忠诚度也更高了，物业费缴纳率更是高达100%。值得注意的是，物业管理费仍跟10多年前一样：楼梯楼0.7元/月/平方米，电梯楼1元/月/平方米，分文未涨。如今，祈乐苑小区成为业主自管的广州样本，不少小区业委会前来取经。 探秘>>>究竟如何实现盈余？
物业费分文不涨，那究竟是如何实现盈余的呢？
冼敏强给记者算了一笔账。据他介绍，祈乐苑小区每年收入约为400万元，包括物业管理费、车位费和车辆管理费、其他等三个部分。
每月的物业管理费约13万元，车位费和车辆管理费每月约15万元，其他则包括电梯广告、租赁网球场、小区摊位、房屋中介款、代收水电费等。此外，部分还有对前物业的资金追讨等，有数十万元。
支出部分则包括50多名物业管理人员的工资、园区工程建设、购买工程物料、清洁用品、设备维修费用及相关办公费用等，每月的员工薪酬约为20余万元。
“在3年的业主自管中，业委会共收入约1200万元。除去物业管理人员工资外，还结余约五六百万元，这些款项全部用在了小区建设上。 ”冼敏强称。
“我们的物业中心员工，包括物业主管在内全部是自聘的。 ”冼敏强介绍，如今业委会形成了三层框架，其中业委会共有10位委员，资金统归业委会调配，物业中心直属业委会，下设保安部、工程部、清洁部、行政部等部门，“我们就相当于一个公司，也正常给员工发工资和缴社保。 ”冼敏强说，不同的是，业委会10位委员全部为兼职，不拿取一分钱工资。而与企业的逐利相比，业委会则将所有的“盈余”用于整个小区的翻新建设。
另外，为了留住人才，祈乐苑业委会还为物管人员开出了有竞争力的薪酬，甚至高于周边的大楼盘。 “工资逐年上涨，已经上涨了800元。”冼敏强称。为了加强业主知悉权，业委会还对每月的开支收入进行了公告栏和网上公示，详细到会议中购买水果的费用。
如今，物业中心共有50多名员工，全部包吃包住，还建立了员工饭堂，员工福利一项不少，节假日还按照国家规定有两倍或三倍工资。员工忠诚度大大提高，小区治安和环境都大为好转。 讨论>>>自管模式能否推广？
祈乐苑的业主自管如此成功，究竟能否复制呢？
冼敏强认为，如果是单体楼等规模不大的小区，要实现业主自管比较容易，但如果是大型小区，那就不容易了。
“要业主自管有三难：步成立业委会，难；第二步要换物业，更难；第三步要自管，难上加难！ ”冼敏强说，业主自管一方面是对业委会能力的考验，另一方面则牵涉各方面的利益。
在广州市公共危机预防协会会长邓跃晖看来，这不失为一种物业管理趋势。 “现在很多物业公司是属于开发商的，里面牵扯到的各个方面利益非常复杂，如果实施小区自管的话，可能社会矛盾就会少很多。我们希望能探讨一种模式出来进行推广，当然我们并不是否定物业公司的作用，而是这种模式能推动物业公司改进服务。 ”他透露，目前，祈乐苑小区正在协助两个小区复制业主自管模式。 业主自管小区好路子为何少人走
小区的管理就是为了小区居民的安居乐业。这是小区全体业主的愿望。这个愿望的实现只有靠小区业主自己去实现，别人是不可能替你去实现的。选择自己管理，还是聘请物业公司来管理，应该由小区的全体业主来决定。但这个在《物权法》里已经非常明确的事情，却难以实现，其原因就是：这个决定必须召开业主大会来做出。而业主大会由于难以召开而成为了绊脚石。而开发商前期聘请的物业公司，或者开发商自己组建的前期物业公司独占小区物业管理，甚至合同早已过期，也继续收取物业管理费实行管理，谋取利润的比比皆是。
物业管理费是用于共有物业的维护管理的，也就是主要用于共有物业的清洁和保洁、日常的设备维护保养，还包括小区的治安，也就是保安。至于共有物业的重大维修和更新，是申请使用共有物业维修基金的。这些事务需要多少钱，怎么收集这些钱，怎么使用这些钱，都应该是由全体业主召开业主大会来决定。目前大的困难是共有物业权属不清，例如架空层的官司打到现在，还不判属于业主共有，前期聘请的物业公司怎么会不把共有物业占为己有？
俗话说，花自己的钱是斤斤计较，花别人的钱是大花洒。如果业主自己做主，当然可以做到节省费用，而且达到费用效益的大化。但是，就是因为业主是一盘散沙，各人有各人的心思，不能团结起来，从而在面对开发商这么一个企业，面对物业公司，就特别弱势。结果，就难以实现自我管理。
难在哪里呢？例如，成立业主大会，需要登记业主的资料，包括房产证、户口簿，需要公示业主名单，但不少业主就是不主动登记，也不赞成公示。选举业主委员会，既要有业主主动报名，也要公示基本情况，业主往往并不积极，许多人是多一事不如少一事，不去主动报名。尤其是对具体共有物业的使用事宜要进行投票，投票率都非常低，要达到双过半，如果不将不投票（已经投了弃权票的也算投票了）视为同意多数人的意见，可以讲几乎做不到。
再有，某个业委会召开业主大会，希望大家对公开招标聘用物业公司以及他们委托招标部门公开招标的企业进行投票。竟然有业主以自己不知晓投票内容，以业主身份状告业主委员会。法院竟然受理，一拖就是几个月。其实，只要表决事项达到双过半，个别业主的意见是不能阻止决定的执行的。可是有关部门就宁愿拖着不办。
没有业主们自己的互相支持，相互团结，加上业主委员会成员的大公无私，业主自我管理就只能是个梦想。广州海珠区祈乐苑的业主用自己主人翁的态度，实现了业主自我管理，值得学习。
自管之路多波折 2012年 前任物业 暗涨收费
祈乐苑现有约1400户业主，2000年，开发商与祈×物业管理公司签订前期物业合同，此后，物管费10多年未变。 2012年9月，祈×物业贴出通知，宣称将上调物管费。同年10月30日，业主发现银行账户被扣多了钱。经海珠区房管局和区物价局协调，祈×物业同意退款。同年12月28日，祈×物业再度张贴公告，称涨价获得“双过半”支持。同年12月开始，小区物管费涨价。
2013年 物业冒签 业主起诉
2013年1月，该小区4名业主以个人名义将祈×物业告上法庭。由于不满意小区管理混乱，同年6月，该小区成立了业委会与祈×物业平等对话。经过业委会的收集核对发现，祈×物业提供的737份业主签名中，共有192户业主被冒签。同年9月3日，海珠区人民法院判决物管费涨价无效，业主一审胜诉。业主们决定换物管，判决生效后，该小区业委会启动新物管招标工作，同年11月终经全体业主表决选定“新管家”。 2014年 更换物业 交接波折
2月28日，新旧物管正式交接，然而，原物业始终拒交小区全部管理权。几经波折的交接之后，新物管却发现，连接15部电梯的呼救系统、6部电梯的上行保护装置不见踪影，小区内所有的监控摄像头都不见了。此外，小区内约80%的消防设备由于老化故障等问题无法正常使用。
2015年 炒掉物业 全面自管
新物管接手后，祈乐苑开始了业主“半自管”，即所有收支全部由业委会进行，管理采用酬金制的方式聘请新物业公司：按照岗位支付所有物业工作人员工资，并将总的10%作为物业公司的利润。冼敏强称，这种做法初步实现了小区归所有业主，但也出现了一些新的问题。 “物业公司会向我们提供一个人员表，我们拨付工资，但却出现吃空饷的情况。 ”表中共有25位保安，业委会经清点，发现只有18人。 2015年2月，祈乐苑业委会炒掉新物业，并自行组建了物管中心，开始实施全面自管。
上海：条件允许的小区可自行管理物业
规模较小且具备自行管理条件的住宅小区，经业主大会会议讨论通过，可在居民委员会、村民委员会的监督指导下，由业主自行管理。业主自行管理的，应当设定执行机构及其负责人，负责自行管理的组织实施并承担由此产生的相关责任。
业主大会聘请专业保洁、保安、绿化养护、设施设备保养维修单位的，应当与其签订专业服务合同。
业主大会采用民事雇佣方式聘请自然人进行公共区域清洁卫生、秩序维护、绿化养护，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务的，应当为其支付意外伤害等保险费用，由被聘用人员自行购买后报业主委员会备案。
业主大会决定开具自行管理发票的，业主委员会可持区房屋管理部门的证明材料，到物业所在地的区税务部门代为开具。
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