[摘要] 国务院批复的2011-2020规划中,明确要求,北岸城区做高做新(实际上红岛的城建标准是全国最高的,目前有全国最长的地下管廊),承接主城区人口疏解
红、黄、蓝，怎么选？
（一）、看定位：
国务院《青岛市城市总体规划（2011—2020）》：
【城市主中心】：东岸浮山湾中心区、西岸唐岛湾中心区、北岸红岛湾中心区
浮山湾中心区：是青岛市的行政服务、金融商务、商业旅游服务中心。范围为延安三路、敦化路、燕儿岛路及浮山湾围合的区域，面积约4.86平方公里。
唐岛湾中心区：是西海岸新区的行政服务、商务商贸、金融信息、港航服务、文化旅游中心。范围为太行山路、香江路、衡山路及唐岛湾围合的区域，以及朝阳山周边区域，面积约4.24平方公里。
——西海岸是双中心格局：唐岛湾和朝阳山都是中心，唐岛湾是目前的中心，朝阳山是未来的中心
红岛湾中心区：是青岛市的国际会议、文化交流、科技研发、旅游服务中心，由红岛的国际会议、文化旅游中心，智力岛的科技研发中心，河套的商务会展、体育医疗中心共同组成，面积约6.25平方公里。
——红岛三大支点：红岛、智力岛、河套，由于河套开发较晚，目前价值被低估了
蓝色硅谷核心区：发展目标：建设成为低碳生态、世界一流、国际标准的滨海新城，打造成为国际一流的海洋科技研发中心、成果孵化中心、人才集聚中心和海洋新兴产业培育中心。
——蓝谷定位于科技新城，未来有望发展成为加州圣何塞一样的科技之城；
（一）小结：
从定位上看：西海岸、红岛是作为和青岛并列的三大主城之一，共同组成大青岛品字形空间架构；未来长期看好；
蓝色硅谷，定位于辅城区科技新城，从能级上看，要低于红岛和西海岸，但是作为青岛市转型升级的重要突破方向，地铁、轻轨、撤市划区、引进高校、医院等，规划利好不断，在当下3-5年内，具有很高的投资价值。
从定位上看，投资价值排序
黄岛≥红岛＞蓝谷
（二）、看未来：
西海岸：
目标是做大做强，再造一个新青岛，2020年GDP过5000亿，2024年过8000亿，
类比天津滨海新区，西海岸相当于在青岛之外，新造了一座新主城区，除了从老城区搬迁工厂外，从人口到配套主要都是增量。
作为第三的新区，西海岸新区与前面两名，天津滨海及上海浦东差距明显，进步空间巨大；
红岛：
之前的规划只是截止到2020年，目前青岛市正在编制2049规划。笔者相信，2020年前，市政府搬迁的红岛的可能性较低，因为国务院批复的2011-2020规划里面，明确将浮山湾定义为行政中心；
但是面向2049的国家中心城市规划，青岛要承担辐射山东半岛的职能，行政中心北迁，是历史必然。2020年之后，新机场、地铁8号线等几乎所有的重大配套，都将启用，基本具备了北迁条件；
另外，一个不容忽视的定位。“北岸城区把握“成组分片实施、优化提升完善、协调景区环境、加快村庄改造、提高建设标准”的原则，承接老城区人口疏解，为科技、人文、生态新城区的建设提供人才吸引空间“——青岛城市规划2011-2020 规划
承接老城区人口疏解，这一点对于红岛尤其重要！
92年从青岛湾到浮山湾，是一次老城区的人口疏解，2020年后从浮山湾到红岛湾，将是青岛历史上第二次的老城区人口疏解；
目前青岛主城区（市南市北李沧崂山城阳）有320万人，主城区人口密度在排在前列。 过高的密度没法建设公园、体育馆等公共休闲设施，也带来了交通拥堵等弊病。
红岛未来规划人口为70万人，远期140万，如果主城区有五分之一的人疏解到红岛，那么既可以保证新行政中心的人气，又为老城区腾出了宝贵的空间。
另外一个重要的原因是，红岛距离主城区更近，交通便捷，若行政中心北移，会有大量的主城区人口迁移到红岛。
2018年之后，地铁和新机场高速开通，红岛片区将成为市区320万人口改善及刚需置业的。
可以参考李村的人口迁移路径：2010年之前，李村环境破败、交通不便、李村商圈仍是城乡结合部的形态，当时只有新青岛人会贪图便宜选择李村。
但是之后，地铁开通、李村河整治、世园会举办、乐客城、银座、万达带来李村商圈升级，李村的配套资源跟主城区区看齐，从而一跃成为青岛主城区的置业。
根据楼市热线的监控数据，目前红岛片区的新房成交量，市区客户占据60%以上，使我们有理由对红岛的未来充满信心，不需要担心红岛成为鬼城。
蓝谷：
2020年蓝谷初步建成，即墨将成为亚洲的海洋科技城。这里云集了全山东的大学、的科研院所，的医院。 当年市政府东迁浮山湾之后，崂山也因此崛起成为重要的商务区，未来大青岛的格局下，即墨会成为类似崂山区一样，就业机会多，人居环境好，经济发达的城区；
（二）小结：
即墨：利好2020年基本释放完毕，适合短期投资；
西海岸：在2024年前后基本建成第二个青岛，适合中期投资；
红岛：在2020年之后，主城区人口大量迁移，青岛从此步入红岛时代，因此适合长期持有；
（三）、看现在
目前来看，即墨撤市划区坊间呼声甚高、轻轨开通房价急速攀升，创智新区和蓝谷核心区都有大量的投资机会；
西海岸：中央文化区蓝图刚刚会就，价格仅仅在万元左右，投资机会较大，
红岛：目前供应量较少，且由于政府限价，各家价格都不高，可重点关注鲁商、中欧、世茂等大牌开发商同时性价比较高的楼盘
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