[摘要] 过去两年,胶州楼市变化很大,房价乘势而升,普遍过万,天花板至于2万/平以上,由一个区域自给的板块,引来了强烈的外部需求,不仅是青岛投资客来了,因为不限购的缘故,非本市购房也将胶州当作置业青岛比较不错的落脚点。
黄金周前后，两类资讯两锅粥。旅游的挤成一锅粥，楼市就乱成一锅粥。前一种画面司空见惯，今年新鲜点是有人“组织”高速堵车卖炒面，并且据说真有人去干，后一种画面，你可以想象是怎样一种乱战。
有大鳄喊着要活下去，也有买过房子的表演活不下去。有的地方依旧摇号抢房，有的地方据说有人砸着售楼处要退房。茶水费没人收了，楼盘促销电话多起来了，小蚂蚁又上街了，还有楼盘促销用起了裸模。
楼市看起来风雨飘摇，但有了之前20多年的亲历，谁敢轻易看扁楼市？
任志强这面大旗就不用说了，有人统计说，今年以来，水泥涨了10%-15%,电线涨了5%-10%，木材涨了15%-30%，塑料涨了30%，铝材涨了30%，土地价格八年涨了多少倍就不必说了，这些成本撑不住房价？央行降准力度不小，地产业界直接喊出了股市无底，楼市无顶，当然也有人解读这种自信是“喊得越响亮，心里越没底”。
有底没底，其实并不重要！买与卖的博弈，从来不会短缺，当下这种相对均势，谁都有些看不清楚，搞不明白，我们最该做的不是在家里划着手机猜谜，而是到一线去，看产品形态，看销售场面，用旁观者的视角去体会楼市的冷与热。
胶州篇
三种利好和三大战场
过去两年，胶州楼市变化很大，房价乘势而升，普遍过万，天花板至于2万/平以上，由一个区域自给的板块，引来了强烈的外部需求，不仅是青岛投资客来了，因为不限购的缘故，非本市购房也将胶州当作置业青岛比较不错的落脚点。
供应量大+需求量大，让胶州成为青岛楼市的主角板块，今年上半年，胶州多次荣膺青岛楼市销量的周、月和季，很多热点楼盘和主城板块一样，开盘即磬，但入秋以来，胶州楼市也开始感受到宏观调控的压力，成交规模与上半年相比有一定落差，而价格涨幅也明显和之前很多人预期的那样放开手脚。
黄金周期间，房产君来到胶州，走马观花了几个代表项目，对胶州楼市有了大概印象。这里有很多新兴板块的普遍特征，就是利好多，不成熟，但潜力足。
十一前后胶州最引人瞩目的消息就是撤市划区，其实这个消息早就传开，只是现在有一个官方回复，这也说明撤市划区的进程可能接近落地。这当然是利好，即墨划区后，房价上涨幅度接近50%，胶州目前的房价与即墨划区前几乎相当，这也给区划调整后的胶州房价走势留下了想象空间。
机场是个更大的利好。虽然这个利好已经带动相关楼市板块上行了不少，但这样的能量释放其实还没有达到高潮。这个4F高等级机场在只有11座，未来将带来直接就业人口67万人，胶州市区目前人口40万人，用当地置业顾问的话，这是再造一个胶州。
青大胶州分校对胶州南部板块的带动也是强有力的。据说青岛大学的相当一部分本科专业都会搬到胶州，包括青大附小、附中、青医附院胶州分院等青大系综合配套，让胶州开发区的居住含金量倍增。
胶州老城区以内需为主，胶州的热点片区大多偏东。这半城热点又分为北中南三个部分，北部的空港片区，中部的新城区+少海，南部的开发区。
北部空港片由李哥庄、胶东两个部分组成，就近接受空港经济区热度辐射，甚至接纳批空港就业人口，是这个片区的优势。因为空港的原因，这里也是胶州片区开通地铁的板块。
中部的三里河新城区是胶州东片城市完善度的片区，现代化的购物中心，五星级酒店，美轮美奂的城心市政公园，入住率高且建筑品质一流的高端社区，都集中这个片区，从三里河新城区向东10，是另一个青岛购房者熟悉的片区少海新城，原生态的湿地地貌和景色宜人的东湖景观让这里具备相当的居住价值，它与三里河新城通过规划中的CBD连成一片。
南部开发区是胶州大盘地带，动辄百万平以上的超级大盘，与这里的超级产业和超级配套相匹配。青大综合配套，上合组织示范区都在这个区域，9月份胶州集中引进的千亿级产业项目，大多集中在这个区域，这里也和少海片区一样，成为胶州大鳄级开发商最集中的片区。
三木空港小镇璟云
项目位于距离胶东国际机场最近的一个城镇，胶东镇。项目一期两年前已经开发完毕并售罄，当时的售价在三四千元/平方米。因为空港概念，空港小镇周边几个楼盘近年都经历了速销，涨价，清盘，空港小镇，包括对面的胶东首府等楼盘的二手房，价格在8000—10000元/平方米的水平线。
三木空港小镇璟云位于一期项目的正北面，11层小高层，面积区间45-58平套一，87平套二，98-123平套三。目前在售3个楼座，毛坯均价7500元/平方米。该项目是目前据机场最近的新建项目，置业顾问介绍称，项目距离胶东机场5公里左右。2020年通车的地铁8号线也是该项目的利好之一，8号线胶东站距离项目1.5公里。
户型上看，项目的套二套三户型，基本上做到了南北通透和户型方正，123平的元宝套三，和几种户型的270度飘窗设计，让人印象深刻，镇上的房子着实也不错。一个让青岛购房者咯噔一下的信息是，这个比周边二手房便宜20%的楼盘，是40年的公寓产权，好消息是，开发商承诺民水民电，同等物业费。不好的消息是，不能落户。置业顾问说，公寓产权有弊有利，不限售，随时买卖有利于投资客户。
项目8月底开盘，置业顾问称所剩房源不多，现场目击到访客户有一组。
联谊景尚蓝湾
项目位于李哥庄镇联谊大街。小高层、洋房和叠拼为主的低密度社区。李哥庄是空港片区偏重于住的板块。空港人员居住安置区也在李哥庄镇偏东的位置。景尚蓝湾所在的联谊大街，未来也将打通，成为机场直通干道。置业顾问介绍说，项目与机场将在10以内。
景尚蓝湾也是李哥庄镇驻地为数不多的待售楼盘，距离李哥庄镇政府数百米距离。10月份首开，小高层、洋房、叠拼均有房源入市。三者的毛坯均价分别预计为1万元/平方米、1.1万元/平方米、1.2万元/平方米。
因为李哥庄板块在售项目不多，包括龙湖璟宸原著等项目大多售罄或处于尾盘状态，因此景尚蓝湾定价的可参考对象不多。可查资料显示，龙湖项目8月售罄时的洋房均价在8500元/平左右，叠拼价格在1.3万元/平左右，按照置业顾问的说法，龙湖等项目位于李哥庄镇外围，联谊项目更有配套优势。
景尚蓝湾项目售楼处空间较小，比较“临时”，看盘时，有2组客人到访，均为李哥庄本地人。而据介绍，近期，李哥庄镇周边村庄拆迁改造频繁，很多项目受益于拆迁人口置业，景尚蓝湾作为本地名企的镇中心项目，也是近期该版块颇受关注的楼盘。
旭辉银盛泰锦悦都
旭辉银盛泰锦悦都位于胶州市兰州东路，属于胶东空港板块，位于胶东镇驻地南侧，距离少海及规划CBD板块约10。距离胶州新城区核心地段约8公里。
毕竟是青岛名企加国内新贵作品，该项目是空港片区展示区给人印象最深刻的项目，造型别致的白墙，围合了茵茵绿草和潺潺水系，门口笔挺的安保人员和偶遇保洁阿姨的笑容和问候，都给看盘体验大大加分。
项目在售高层和洋房产品，两种产品均价分别在1.2万元/平方米和1.3万元平方米，含2千元/平精装修。
锦悦都给人印象最深刻的就是打面宽，客厅开间做到6米多，卧室开间动辄3.8米以上，客厅卧室连体阳台，大面积赠送，都让渴大症患者有爽到感觉。
一个不算利好的消息是，锦悦都项目可能在未来的进出空港航线之下，这个秘密是附近另一楼盘的置业顾问有意无意透露的，一个不知算不算旁证的事情是，银盛泰锦悦都特别向购房者展示了自己三玻两腔玻璃的抗噪功能。家里隔音效果没问题，社区内的空噪如何解决，值得关注。毕竟4F空港的飞机班次非比寻常……
