[摘要] 继2022年5月23日青岛发布优化公积金政策后，6月3日，青岛再发房地产纾困政策，从调整限购区域、购房条件到支持改善型住房需求并优化非本市户籍居民家庭购房条件。
“城阳和黄岛限购政策解除后，成交量增加了很多，很多售楼处人特别多。”端午假期，青岛中介周周十分忙碌，带着客户辗转于城阳的各个售楼处。
继2022年5月23日青岛发布优化公积金政策后，6月3日，青岛再发房地产纾困政策，从调整限购区域、购房条件到支持改善型住房需求并优化非本市户籍居民家庭购房条件。
其中，最引人注意的莫过于调整限购区域，从6月起，青岛限购区域由市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区（含高新区）调整为市南区、市北区、李沧区、崂山区除王哥庄街道以外区域（以下简称“中心城区”），将黄岛区、城阳区（含高新区）、崂山区王哥庄街道调出限购区域。
一直以来，中心城区的住宅平均去化周期18个月，销售情况相较郊区较为理想。而黄岛区、城阳区和高新区属于郊区，去化周期较慢，均超过20个月，最慢的黄岛区甚至达到了27个月。
在业内人士看来，库存去化周期偏长是此次调整限购区域政策的主要原因。
某数据研究中心分析师向时代周报记者表示，青岛此次放松限购政策充分体现了“因城施策”原则，根据自身楼市状况进行恰当调整，也体现了政策端的谨慎性、监管性犹存，“放”与“收”双管齐下且合理有度。
时代周报记者经调查发现，上述政策一经实施后，迅速在市场形成连锁反应。在带看量上涨的同时，青岛部分楼盘价格也应声上涨。
促进房价稳定
“每天几乎只吃一顿饭，不停地带客户去看房。”端午期间，青岛中介韩婷同样忙得脚不沾地，“刚送上一组客户走，立刻去接下一组客户。”
6月3日以来，这是青岛黄岛、城阳两区大多售楼处的现状。中介刘梅也是这样，直到6月7日，她仍然穿梭在黄岛的各个售楼处，在带客户看房的同时，微信不停地回复着客户的询问。
成交量上涨，黄岛、城阳的客户群体也在悄然发生着改变。据韩婷所说，自限购区域调整后，中心城区的客户明显开始外溢。
韩婷告诉时代周报记者，有位客户因受限购政策的限制，本来打算将市北区的两套房子卖掉一套，再购买城阳区的中欧国际城住宅，恰逢限购区域调整，他停止出售，在政策出台第二天便在中欧国际城购买了110平方米的住宅。
中指研究院青岛分院研究主管郭晓锋向时代周报记者表示，新政有利于中心城区需求外溢，缓解中心城区房价上涨压力，同时缓解非限购区域房价下行压力，保持和促进全市房价总体稳定。
而黄岛和城阳在承接中心城区外溢客户的同时，韩婷明显感觉到，前来咨询的外地客户也变多了，“之前有限购政策，最近明显有很多北京等地的客户咨询黄岛的海景房。”
政策带给青岛的变化不仅仅是成交，限购区域的调整同样刺激着房价的上涨。
“开发商接收消息都是第一手的，收到信就开始涨价。”刘梅告诉时代周报记者，从5月底开始，黄岛区部分楼盘价格开始悄然上涨，大部分黄岛的楼盘单价涨幅在300-400元／平方米左右，而部分位置、配套较好的楼盘涨幅达到了500-1000元／平方米。
据刘梅所说，中交山海大观今年1月份开盘时，单价在15500元／平方米左右，现在已经涨到了16000／平方米。而影都五期此前单价为18500元／平方米，六期影都壹号宸悦则涨了1000元，为19500元／平方米。
不仅仅是新房，二手房的价格也在应声而涨。刘梅向时代周报记者表示，很多二手房房主在谈好价格签约前，临时涨价。
“我们店谈过一个星光岛120万的房子，都到签约中心了，房主突然说要涨到125万，怎么商量都不松口。”刘梅向时代周报记者说道。
不过，刘梅和韩婷亦认为，在房住不炒的大基调下，房价的涨幅有限，最终会趋于平稳。“肯定是在合理的区间内浮动，涨不会飞涨，跌也不会跌的太多，毕竟有地价撑着。”韩婷说道。
58安居客房产研究院分院院长张波向时代周报记者表示，政策出台后，市场上的看房量的确有一定程度上涨，市场热度的提升会带动未来成交量的进一步提升，但预计房价的上涨空间偏小，总体还将呈现价平量稳的态势。
政策利好楼市
事实上，之所以将上述区域调出限购区域，在诸多业内人士看来，主要原因在于其去化周期过长。卓易数据显示，从狭义库存来看，西海岸、城阳区和高新区仅商品住宅去化周期均超过20个月，而合理的去化周期在6-18个月，尤其是黄岛的去化周期高达27个月，仅次于莱西市。
张波向时代周报记者表示，从各地限购的放松来看，目前主要有两类方式，一是全面放松，即完全取消限购；二是有限放松，包括限定区域放松或限定人群放松。从青岛的做法来看，采取的是限定区域的有限放松，这本身也是根据青岛实际市场情况进行的调整。
“黄岛是青岛的土地供应大户，区域内的商品房供应量偏大，去化周期明显偏长，这也是政策采取取消限购的主要因素所在，通过取消限购可以吸引到此前不满足购房条件的新市民入场，同时也可以吸引计划到青岛工作和生活的人群的关注。目前来看，取消限购的区域并不会带动投资性需求入场，购房者仍以自住型需求为主。”张波说道。
卓易数据分析师王公子亦认为，从近一年多的土地供应来看，西海岸、城阳的中长期库存比重高，高新区还有人才公寓转化商品房的房源，所以西海岸、城阳和高新区取消限购是针对实际且必要的措施，又针对城阳和西海岸的商办去化压力，采取可落户可入学的去化办法。
同时，卓易数据分析师王公子表示，西海岸、城阳和高新区全面取消限购可以带来虹吸效应。青岛的基本面在山东乃至北方的吸引力还是很足的，这三个区域是认知里的泛主城区域，配套及能级都不错。取消限购后尤其是对环青的潍坊、日照、临沂、淄博以及东营等城市有吸附，吸引未来的“新青岛人”，完成去化的同时实现未来人口的积淀。
政策带来的利好肉眼可见。某数据研究中心报告显示，2022年端午假期（6月3日-6月5日），重点10城日均成交1010套，较清明假期新房日均成交上涨42.05％，较五一假期新房日均成交上涨98.04％。其中，青岛端午假期期间，新房成交以829套成交规模位居重点10城第一。同时，据青岛网上房地产网站（青岛市不动产登记中心、青岛市房屋交易中心联合主办）数据显示，青岛二手房成交37套。
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