[摘要] 2023年青岛楼市供销两端均走弱，均价下跌，整体处于下行态势；各类型房产供销量价均下滑，去化周期延长；二手房成交同比增长，走势强于新房；购房预期持续低迷，市场扭转需看长期的经济形势与政策导向。
政策：防范重点风险，持续调整优化
2023年中央全年会议定调“房地产市场供求关系发生重大变化”，为政策优化打开空间，防范化解重点领域风险，推进三大工程建设。需求端多措并举，降低居民购房门槛和购房成本；企业端化解房企债券违约风险，一视同仁支持企业合理融资需求。多地放开限购，落实差异化限贷政策，优化人口政策发放补贴。
2023年“因城施策、精准施策”指导各地优化楼市政策，政策力度持续增强，多数城市取消了过去在市场过热阶段出台的限制性政策。2023年，全国200余省市（县）出台政策超670条，8月底以来，各地频繁出台政策利好，北上广深落实首套房“认房不认贷”，9月政策频次达2022年四季度以来单月最高水平。多个二线城市放开限购，各地落实差异化限贷政策，公积金政策频次及占比保持高位。年末，除部分核心一二线城市外，限购、限贷政策已基本放开。一线城市政策渐进式优化调整，政策空间逐步打开。
2023年青岛公积金政策优化，全域取消限购、放宽限售，需求端利好持续加大。
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商品房市场
2023年青岛商品住宅共计成交1150.8万㎡，月均成交95.9万㎡，同比下降10.1％，全年市场整体销售表现较差，供销同比均降，供小于求且差距同比扩大；全年成交均价15054元／㎡，同比下跌3.6％。
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2023年青岛住宅黄岛区成交面积最大，为242.6万㎡，同比下降24.7％；即墨区成交量为161.1万㎡，排名第二，同比下降4.6％；排名第三位的是城阳区，成交量为119.7万㎡，同比下降3.3％。同比4区增长7去下降，其中李沧区涨幅最大，增长55.4％。2023年黄岛区供销量居首，市南区成交均价最高，其次是崂山区。
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2023年青岛商品住宅90-144㎡、100-200万为成交主力，70-100万成交占比也较高，改善需求更高；中高层成交占比缩小，多层（4-6）比例提高。
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截至2023年底，青岛住宅出清周期25.5个月，其中黄岛区存量最多，城阳区出清周期最短（16.1个月）
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君一控股获得2023年销售金额、面积双榜冠军，海信地产排名第二，和达集团也位于前五之列。
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2023年青岛二手房成交量成交583.5万㎡，同比增长58％，与新房成交量的比例也大幅提高，超过1：2。
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全市2023年底套均租金约2271／套·月，每平米租金24.8元；市南租金最高，崂山区售价最高，市北区租售比最高。
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2023年青岛别墅成交30.2万㎡，上市6.9万㎡，销供比4.4；成交均价22153元／㎡。办公成交91.1万㎡，同比下降35.2％；供应85.6万㎡，同比下降36.9％；市场整体供小于求；成交均价17862元／㎡，同比增长5.2％。
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2023年，青岛市以工业用地成交最多，占比62.6％，较去年提高29.8个百分点。共推出土地规划建面1557.95万㎡，成交1388.19万㎡，成交楼面均价2562元／㎡，成交土地出让金达358.59亿元，平均溢价率为1.4％，较去年下降0.4个百分点。
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2023年，青岛市共推出宅地规划建面354.57万㎡，成交324.52万㎡，成交楼面均价8768元／㎡，成交土地出让金达284.52亿元，平均溢价率为1.8％，较去年增长0.1个百分点。
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2023年黄岛区住宅用地成交量最高，共计14宗74.12万㎡；其次是城阳区、市北区。崂山区住宅用地成交楼面价最高，达17320元／㎡；其次是李沧区、市北区。
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2023年，青岛市共推出商办土地规划建面97.80万㎡，成交105.85万㎡，成交楼面均价1481元／㎡，成交土地出让金达15.68亿元，平均溢价率为0％，较去年下降1.8个百分点。
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2023年，海信地产、崂山湾集团和青岛地铁占据拿地金额榜前三位。
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2023年青岛单价最高地块位于崂山区松岭路以东、迪生山庄西北角，成交楼面价25185元／㎡，溢价率8.3％。
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2023年青岛总价最高地块位于崂山区中韩街道张村河南社区LS0603-019地块，底价成交16.8亿元。
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总结展望
2023年中央多次会议为房地产市场定调，后续以防范重点区域风险为主，政策调控缓解突出矛盾，各地因城施策，供需端刺激强度加大，企业端助力融资、协助纾困，需求端继续放开各类限制、降低成本、发放补贴，加快三大工程建设，探索发展新模式。
2023年青岛楼市供销两端均走弱，均价下跌，整体处于下行态势；各类型房产供销量价均下滑，去化周期延长；二手房成交同比增长，走势强于新房；购房预期持续低迷，市场扭转需看长期的经济形势与政策导向。宅地、商办用地供地量同比均下降，优质区域的住宅地块占比继续增高，楼面均价大幅提高；民企拿地意愿大幅下降，央国平企业成为拿地绝对主力，趋势短期内难以转变。
目前多数房企特别是私企资金压力增大，政府、银行等多方支持化解房企违约风险，一视同仁支持企业合理融资需求，助力企业平稳度过困境；企业战略重心应逐步转移，紧跟政策方向研究新发展模式，寻求多元增长机遇。
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